（2016）湘0104民初353号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-05
案件名称
李书文与叶成龙、沈泽沛房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李书文,叶成龙,沈泽沛
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初353号原告李书文。委托代理人傅巍巍。被告叶成龙。被告沈泽沛。两被告共同委托代理人沈春林。原告李书文诉被告叶成龙、沈泽沛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法由审判员郭庆栋担任审判长，人民陪审员张永玲、唐丽君组成的合议庭适用普通程序于2016年4月29日开庭进行审理，书记员邓增担任法庭记录。原告李书文及其委托代理人傅巍巍，被告叶成龙、沈泽沛的委托代理人沈春林到庭参加了诉讼。后因工作原因，本院依法由助理审判员杨玮担任审判长，人民陪审员周绍南、刘润雅另行组成的合议庭于2016年5月27日、2016年6月23日再次公开开庭进行了审理，书记员段腾腾担任庭审记录。原告李书文的委托代理人傅巍巍到庭参加了诉讼，被告叶成龙、沈泽沛经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李书文诉称：2015年5月两被告找到原告称，其父亲欠款40万元，希望出售被告沈泽沛名下的一套房产，用于偿还两被告父亲欠下的40万元债务。于是原、被告于2015年5月20日在长沙市岳麓区含浦街道官埠口村人民调解委员会的见证下签订了《房屋转让合同》。该合同约定：原告以50万元的价格购买被告位于长沙市岳麓区湘仪自然村望兴新苑（又名：望兴·嘉年华）小区第一栋N单元11层07号商品房一套，房屋建筑面积为116.04平方米。房屋合同编号：XD1100711107。被告三日内将房屋搬空并转交给原告，并无条件配合办理房屋过户手续，过户费用由原告负责。合同签订后，原告如约向被告支付了购房款42万元及银行按揭款8万元。依合同的约定，被告应积极协助和配合经纪方办理所购房屋提供办理房屋所有权证书更名等的所有凭证和手续。但两被告迟迟不肯办理产权过户手续，并拒绝与原告见面。原告多次联系无果后只能向法院起诉要求两被告返还购房款，并要求两被告连带承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一.两被告返还原告购房款50万元；二.两被告向原告支付合同违约金5万元；三.两被告从立案之日起按银行同期贷款利息的四倍向原告支付延期利息；四.两被告共同承担的诉讼费、保全费等。在庭审过程中，原告明确要求解除双方签订的《房屋买卖合同》。被告叶成龙、沈泽沛辩称：对于原告诉请的事情，沈春林（被告沈泽沛的父亲）之前欠原告40万元，包括24万元现金、10万元赌账以及欠的利息。在和原告签订房屋买卖合同村委会参与了。房屋过户手续要等房产证办理下来才能处理，涉案房屋实际购房款是70多万元，不只50多万元。原告提交购房合同是真实的，被告也是按照原来约定的购房款把房屋卖给原告的，并且双方口头协商好，等涉案房屋产权证办理下来被告愿意过户给原告。对于原告主张的诉讼费、违约金、利息，被告都不予认可。原告为支持其诉讼主张向本院提交以下证据材料：证据一、《房屋转让合同》，拟证明双方买卖关系合同合法有效；证据二、收条，拟证明原告已经履行付款义务。在本案审理过程中，被告未向本院提交证据。被告对原告提交的证据材料质证认为：对于证据一，房屋合同被告认可，但是对于原告现在以50万元的价格购买房屋被告不认可，被告主张要按照原购房款70多万的价格来卖房给原告。对于证据二，收条被告也认可，这是三四次往来的汇总。对原告提交的证据材料结合被告的质证意见，本院认定如下：因被告对证据一、二的真实性均无异议，故本院依法对其真实性予以确认，对其证明力将结合其他证据材料在“本院认为”部分予以阐述。根据上述确认的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2015年5月20日，原告作为买方（甲方）、被告沈泽沛作为卖方（甲方）以及长沙市岳麓区含浦街道官埠口村村委会作为见证方（丙方）签订了《房屋转让合同》。合同内容为：“甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方转让甲方私人房产一事达成以下条款：第一条甲方对产权的声明：甲方于2012年1月5日购买长沙市岳麓区湘仪自然村望兴新苑（又名：望兴·嘉年华）第一栋N单元11层07号商品房一套，房屋建筑面积116.04平方米，合同编号：XD1100711107。……购房时总付款为78万元（大写：柒拾捌万圆整）（其中房款74.6万元、契税2.24万元、维修基金1.26万元）。该房是银行按揭房，购房时贷款44万元（大写：肆拾肆万圆整）。第二条甲方对买卖权的声明：甲方保证享有该房屋的完全处置权。第三条乙方对购买权的声明：乙方愿意在本合同第一条和第二条成立的前提下，就向甲方购买该房屋的完全产权一事签订本合同。第四条房屋售价及付款方式：1.甲方自愿将房屋以42万元概括转让给乙方（即该房屋的相关权利和义务一并转让给乙方），乙方在双方签订《房屋买卖合同》时，支付给甲方，再由甲方按月将按揭款转存给银行。第六条违约责任：1.本合同签订后，在任何一方中途悔约，导致转让合同不能履行，应书面通知对方，并应于10日内支付对方违约金5万元，同时甲方应将房屋转让款退还给乙方，预期不退还的，可按银行同期贷款利息的四倍支付延期利息。2.本合同签订后，甲方应在3日内将房屋搬空并将房屋转交给乙方，每逾期一天，甲方应支付违约款500元，逾期超过15天，则按本条第1款追究违约责任。……第八条关于产权办理的约定：本协议签订后，甲方应无条件配合乙方办理房屋过户手续，相关费用由乙方负责。”另，被告沈泽沛、叶成龙均在上述《房屋转让合同》甲方签名处签字并按手印。同日，被告沈泽沛、叶成龙向原告出具了一张《收条》，内容：“今收到李书文（××）购房款50万元（伍拾万元整），其中40万元（肆拾万元整）我自愿替父亲沈春林还账，另2万元（贰万元整）房款，8万元（捌万元整）为按揭款。”另查明：1.合同签订后，被告未将涉案房屋交付给原告，亦未办理产权过户手续；2.涉案房屋设立了银行抵押权，主债权数为44万元，且该房屋还因另案已于2015年6月16日被本院司法冻结；3.被告沈泽沛与被告叶成龙系夫妻关系，沈春林为被告沈泽沛的父亲，被告叶成龙的岳父；4.原、被告双方确认：原告实际向被告支付购房款10万元，另外40万元，原、被告均认可是抵扣沈春林欠原告的债务。本院认为，原、被告双方所签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原、被告双方均应秉持诚信原则，严格按照合同的约定履行各自义务。原告向被告支付房款后，由于涉案房屋被司法冻结，且设有银行抵押，致使涉案房屋无法按照合同约定交付及过户给原告，原、被告双方签订的《房屋转让合同》已欠缺继续履行的基础，合同目的无法实现，现原告要求解除原、被告之间的合同并要求被告返还支付的购房款，合理有据，本院予以支持。关于被告应返还原告购房款的具体数额，原告主张根据被告向原告出具的收条，被告需向原告返还50万元；被告则抗辩认为，原告实际只向其支付了10万元，其余40万元充抵沈春林欠原告的欠款，并未实际支付。对此，本院认为，虽被告向原告出具的借条中载明购房款为50万元，但借条中还注明其中40万元为替沈春林还账，结合原、被告双方在庭审中陈述，可知原告实际向被告支付款项为10万元，故被告应向原告返还的购房款为10万元。另外40万元，因本案案由为房屋买卖合同纠纷，而上述40万元属于沈春林与原告之间的债权债务纠纷，不属于本案处理范围，故在本案中不予处理，原告可另行主张权利。关于原告要求被告支付违约金5万元的问题。本院认为，虽原、被告合同中对违约金进行了约定，但考虑被告的过错程度及公平原则，酌情认定被告应向原告支付违约金5000元。关于原告主张被告支付逾期返还购房款的利息的问题。本院认为，如前所述，被告应向原告支付违约金5000元，现原告主张被告支付逾期返还购房款的利息，属于重复向被告主张违约责任，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告李书文与被告沈泽沛、叶成龙于2015年5月20日签订的《房屋转让合同》于本判决生效之日解除；二、限被告沈泽沛、叶成龙于本判决生效之日起十日内向原告李书文返还购房款10万元及支付违约金5000元；三、驳回原告李书文的其他诉讼请求。如果被告叶成龙、沈泽沛未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9300元、保全费3270元，由原告承担5000元，由被告叶成龙、沈泽沛承担7570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 杨 玮人民陪审员 周绍南人民陪审员 刘润雅二〇一六年六月二十九日书 记 员 段腾腾附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 关注公众号“”