（2016）浙08民终566号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-13
案件名称
衢州新湖绿城物业服务有限公司与岳珍、刘明慧物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省衢州市中级人民法院
所属地区
浙江省衢州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
岳珍,衢州新湖绿城物业服务有限公司,刘明慧
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙08民终566号上诉人（原审被告）:岳珍。被上诉人（原审原告）:衢州新湖绿城物业服务有限公司，住所地：浙江省衢州市白云南大道1号。法定代表人：严明，董事长。委托代理人：戚晓光，浙江凯旺律师事务所律师。原审被告:刘明慧。上诉人岳珍为与被上诉人衢州新湖绿城物业服务有限公司及原审被告刘明慧物业服务合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院于2016年5月12日作出的（2016）浙0802民初1645号民事判决，于2016年5月27日向本院提起上诉。本院于2016年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：原告在2012年5月21日前名称为衢州新湖物业管理有限责任公司。2004年9月10日，衢州新湖物业管理有限责任公司（乙方）与衢州新湖房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业委托合同》1份，双方约定：1、由乙方对新湖景城（物业名称）实行前期物业管理和筹备期、运作期的物业管理；2、合同自双方签章之日起生效，至小区业主委员会成立与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止；3、乙方应按下面规定，实现目标管理：房屋外观保持良好、整洁、无妨碍市容和观瞻、无违章装饰，确保各种设备安全有效运行，随时保持房屋及设施和设备正常使用状态，公共环境管理有序、环境整洁，保持小区内道路畅通和车辆进出、停放有序，24小时值勤、巡视到位，对影响住房生活的共用部分、共用设施、设备及时抢修不超过4小时，保修不超过48小时，业主或使用人的满意率达到90%以上等内容；4、物业的管理服务费按衢州市物价部门核定的标准收取，业主或使用人逾期交纳物业管理费和能耗费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金；5、乙方未达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，造成甲方损失的，应给予赔偿等内容。之后，衢州新湖物业管理有限责任公司依约为小区提供物业服务。两被告系新湖景城玫瑰园31-12号业主，房屋建筑面积为263.07平方米，该房屋产权登记日期为2010年10月17日。原告所在小区物业服务费用为0.8元/平方米/月。经原告催收，两被告至今仍未交纳2011年1月至2015年12月期间的物业服务费12625元。庭审后，原告书面提出放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告岳珍认为原告对小区不尽管理服务义务，小区内车辆长期乱停乱放，没人管理，垃圾长期没人清理，车辆不能顺利入库；小区没有巡逻，造成被告家庭2次被盗；下水管道堵塞，污水倒灌车库，墙面发霉，报物业公司维修，至今未有结果；小区北面造房，道路改建，物业承诺免1年物业服务费来弥补给业主造成的影响也未兑现。只要原告承诺给免的物业费给免掉，保证小区环境整洁、安全，车辆进出有序，解决排水倒灌，被告便交纳物业服务费用。庭审后，被告向法院提供照片20余张来证明其抗辩主张。原审法院审理认为：原告与衢州新湖房地产开发有限公司签订《前期物业委托合同》对被告具有约束力，原告按约定提供物业服务后，被告应及时交纳物业服务费。被告岳珍提出物业公司承诺免其一年物业服务费的主张，未能提供相应证据印证，且原告予以否认，故法院不予采信。被告岳珍提出其家庭被盗，并未提出相应证据证明，即使小区内发生盗窃情况，业主也应通过侵权诉讼向原告主张权利，而不是拒交物业服务费。被告岳珍对于其提出的其他抗辩主张，仅在庭审后提供一些照片予以证明，并未提供其他相应的证据予以印证，故法院认为现有证据不足以证明原告履行物业服务存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于常态化。因物业服务费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，业主不及时交纳物业服务费，势必会对物业服务质量产生影响。被告认为原告存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的行为侵犯其合法权益的，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此拒绝交纳物业服务费。被告不履行交纳物业服务费的抗辩主张，缺少事实和法律依据，法院不予支持。原告放弃要求两被告支付滞纳金的诉讼请求，是对权利的处分，法院予以准许。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：被告岳珍、刘明慧于判决生效之日起十日内支付原告衢州新湖绿城物业服务有限公司2011年1月至2015年12月期间的物业服务费12625元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元，减半收取58元，由被告岳珍、刘明慧负担，于判决生效之日交纳。判决后，岳珍不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人未按照法定程序主张拖欠的物业费。本案一审中，被上诉人未提供证据证明业主委员会督促上诉人限期缴纳物业费，也没有证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳物业费。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业公司也应当以直接或者邮寄送达的方式履行相应的通知缴纳义务，但被上诉人没有证据证明已通过直接送达等方式向上诉人书面催缴物业管理费。二、被上诉人未完全履行相关维修、养护、管理维护义务，应承担相应的赔偿责任。因小区北面建造小高楼，将上诉人车库门前的草坪砖及绿化带全部拆除，导致上诉人没路进出自己车库。因房开公司修路改路，导致上诉人地下室外的雨水管堵塞，致使水往上诉人家里倒灌、墙壁发霉、木板腐烂，直接经济损失达20000元。上诉人多次向物业报修，但物业公司至今未维修，上诉人想自行维修，但物业公司以维修会影响其他业主通行为由阻止。小区北面造房，小区道路改建，被上诉人承诺减免18个月物业费未履行。小区内车辆乱停乱放现象严重，其他业主的车辆停放在上诉人车库门口，导致上诉人车辆无法顺利停入或开出车库，严重影响了上诉人的出行。小区的垃圾长时间无人清理，小区内未达到24小时巡逻，导致上诉人家中被盗2次。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法查明事实，依法改判：上诉人免交2年物业费，由被上诉人赔偿上诉人经济损失20000元，本案一、二审案件受理费由被上诉人承担，或将案件发回重审。被上诉人衢州新湖绿城物业服务有限公司答辩称：一、小区未成立业主委员会，因此无法通过业主委员会催缴物业费。二、被上诉人多次通过上门催缴以及贴催缴单的方式催缴物业费。三、被上诉人是否尽到物业服务责任，是否需要承担违约责任，上诉人应当另案起诉，依法交纳物业费是每位业主的义务。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。原审被告刘明慧未进行答辩。二审审理期间，上诉人和被上诉人及原审被告均未向本院提交新的证据材料。另，2016年6月28日，本院对新湖景城玫瑰园小区进行了现场查看，发现被上诉人上墙公示和《前期物业服务合同》中规定的物业服务标准模糊、定性不定量；有的垃圾未及时清理；汽车停放管理不规范；门禁设备损坏未及时维修。也发现物业工作人员在清扫小区道路、整理花坛、巡查等。经审理，本院查明的案件事实与原审认定的事实基本一致。本院认为：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务公司应当根据物业服务合同的约定提供物业服务，业主应按时足额缴纳物业服务费。物业服务公司或业主任何一方不履行义务，将打破物业服务关系的稳定性和确定性，最终有损全体业主的利益。物业服务合同属于服务合同的一种，而且因为物业服务公司服务的对象性格、兴趣各异，要求也不尽相同，每个人对物业服务应达到的质量标准认识也不同，故物业服务公司履行合同提供服务后，业主无权以物业服务质量不符合个人认定的标准为由拒付物业费。但物业服务合同中提供服务和交纳费用应体现公平合理、等价有偿的原则。现上诉人未交纳2011年1月至2015年12月的物业费，存在违约行为，应承担民事责任。上诉人岳珍上诉认为因房开公司修路改路，导致家中地下室排水管堵塞，被上诉人拖延两年未处理，至本院现场查看时，上诉人岳珍家内地下室排水管仍然排水不畅，物业公司未尽到报修或维修义务。经本院实地查看，上诉人车库门口即为公共道路，被上诉人汽车停放管理不到位，他人的汽车直接停放在上诉人车库门口的现象确有存在，直接影响了上诉人的日常出行。被上诉人的服务质量存在瑕疵。物业费的收取主要用于保障物业共用部位、公用设施设备的日常维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目，故上诉人因此拒付物业费的理由不能成立。综合被上诉人提供的物业服务情况，本院酌情判决由上诉人承担80%的物业服务费。上诉人上诉称物业公司承诺免收18个月物业费，以及因排水管排水不畅导致直接经济损失达20000元，因未提供证据证明，本院不予支持。由于上诉人所在小区至今未成立业主委员会，被上诉人在一审中提供了在上诉人处张贴的物业费缴费通知单的照片，可以证明上诉人尽到了催缴物业费的义务，故对上诉人提出的被上诉人未通过法定程序主张拖欠物业费的上诉理由，本院不予支持。一审法院判决未查明被上诉人物业服务中存在的瑕疵，未相应扣减上诉人应交纳的物业费，实体处理不当，应予纠正。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更浙江省衢州市柯城区人民法院（2016）浙0802民初1645号民事判决为：上诉人岳珍、原审被告刘明慧于本判决生效之日起十日内支付被上诉人衢州新湖绿城物业服务有限公司2011年1月至2015年12月期间的物业服务费12625元的80%即10100元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回被上诉人衢州市新湖绿城物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费116元，减半收取58元，由上诉人岳珍负担46元，由被上诉人衢州新湖绿城物业服务有限公司负担12元；二审案件受理费116元，由上诉人岳珍负担92元，由被上诉人衢州新湖绿城物业服务有限公司负担24元。本判决为终审判决。审 判 长 骆忠新代理审判员 郑一珺代理审判员 孙燕芳二〇一六年六月二十九日书 记 员 张培丽 来源：百度“”