（2016）浙01民终3361号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-11-10
案件名称
杭州钱塘物业管理有限公司与郑燕君物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杭州钱塘物业管理有限公司,郑燕君
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终3361号上诉人（原审原告）杭州钱塘物业管理有限公司，住所地杭州市下城区朝晖路12号一层119室，实际经营地杭州市江干区杭海路1109号枫林公寓2幢2楼。法定代表人丁宪章，总经理。委托代理人张荣根，该公司职员。被上诉人（原审被告）郑燕君，女，1959年1月6日出生，汉族，住杭州市。上诉人杭州钱塘物业管理有限公司（以下简称钱塘物业）因与被上诉人郑燕君物业服务合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第2534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审判决认定事实如下：2012年3月21日，钱塘物业与中江花园业主委员会签订《中江花园物业服务合同》，委托钱塘物业对东至环城东路、南至体育场路、西至天赐苑、北至莫衙营的杭州中江花园小区的物业实行物业服务，委托管理期限为三年，自2012年3月1日至2015年2月28日止。该合同第二十三条约定：1.物业服务费采用包干制形式，杭州中江花园业主委员会以钱塘物业的投标金额98万元为标准，以95%的物业费收取率作为钱塘物业年度总费用的基数。考虑到双方的实际情况，杭州中江花园业主委员会同意将杭州中江花园业主委员会的年经营性收入的10%作为对钱塘物业的补贴。2.本物业的管理费由钱塘物业按以下标准收取：（1）多层：0.80元/月/平方米；（2）小高层、高层：1.10元/月/平方米；（3）商铺：1.80元/月/平方米；（4）车库费：20元/月/间。以上费用不包含电梯、增压水泵、消监控、水系等公共能耗费用，小高层、高层住宅公共能耗费用按0.40元/月/平方米向业主收取，包干使用。该合同签订后，钱塘物业一直为中江花园小区提供物业服务。合同期满后，钱塘物业与杭州市下城区潮鸣街道体东社区居民委员会签订《中江花园物业临时托管协议》，杭州市下城区潮鸣街道体东社区居民委员会委托钱塘物业继续对中江花园小区提供物业服务，委托管理事项、双方的权利义务、物业服务标准、物业服务费等与原合同相同，期限最长延续至2015年8月31日。郑燕君系杭州市体育场路16号中江花园×幢×单元业主，2012年3月后，郑燕君以钱塘物业未能按照合同约定的服务标准提供物业服务、小区卫生、安全存在问题等为由拒绝向其交纳物业费。2015年9月，钱塘物业向郑燕君催缴所欠费用，但郑燕君仍未交纳，现钱塘物业于2015年11月诉至原审法院请求判令：郑燕君支付其物业费3595.2元、违约金359.5元，共计3954.7元，并承担本案诉讼费。原审法院认为：业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业并签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。2012年3月，本案杭州中江花园业主委员会代表业主与钱塘物业签订《中江花园物业服务合同》，委托钱塘物业对中江花园小区实行物业服务，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对中江花园小区全体业主具有约束力。后经杭州市下城区潮鸣街道体东社区居民委员会委托，钱塘物业对中江花园小区的物业服务延续至2015年8月31日。郑燕君作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费、能耗费等收费标准支付相关费用，现郑燕君未按合同约定支付物业服务费，应承担相应的民事责任。郑燕君辩称钱塘物业未能完全履行合同约定的义务，存在多方面的违约等情形，是造成其不支付物业费的原因，对此原审法院认为，中江花园业主委员会与钱塘物业之间签订的合同中已明确约定了物业费、能耗费等收费标准，且钱塘物业系为全体业主提供物业服务，郑燕君的意见系其个人意见，不能代表其他业主，郑燕君不能以此为由拒付相关费用。如果钱塘物业提供的物业服务瑕疵造成郑燕君受损，郑燕君可就具体受损事项另行向钱塘物业主张权利，故郑燕君的上述辩称意见原审法院不予采纳。对于物业费的缴纳时间，根据钱塘物业的陈述为先付后用，一年一付，因郑燕君对诉讼时效提出意见，而钱塘物业除提交2015年9月的催讨函外，其他并未提交有向郑燕君催讨过的证据，故对2012年3月1日至2014年3月1日期间所主张的物业费2054.4元不予支持。对于余下物业费1540.8元郑燕君应予支付。对于钱塘物业向郑燕君主张违约金的诉讼请求，鉴于双方对合同义务是否正当履行存有争议，故原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑燕君于判决生效之日起十日内支付钱塘物业物业服务费1540.8元；二、驳回钱塘物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（钱塘物业已预缴），由钱塘物业负担31元，郑燕君负担19元（于判决生效之日起十日内履行完毕）。宣判后，钱塘物业不服，向本院提起上诉称：原审对2012年3月1日至2014年3月1日期间所主张的物业费2054.4元不予支持没有法律依据，并违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定。上诉人在服务过程中每月都要上门向未按时交纳物业费的业主进行催缴，这是物业行业的惯例。原审对上诉人所提交的证据效力都予以认定，而上诉人提交的证据3明确了被上诉人所欠的物业费时间和金额，故原审证据认证和原审认为自相矛盾。上诉人和业委员签订《中江花园物业服务合同》没有约定对未按时交纳物业费的业主规定诉讼时效，而物业服务合同终止后的诉讼时效在2017年8月31日止，故一审判决违反了《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定。且根据《浙江省物业服务收费管理实施办法》第十一条的相关规定，物业费具整体延续性，物业费支出构成：小区全体管理服务人员的工资、社会保险、国家税收、能耗费、清运费、维护、维修费等，物业费业主必须交纳。原审判决违反了《浙江省物业服务收费管理实施办法》第二十条第一款、第二十一条第一款的规定。综上，上诉人钱塘物业请求二审法院撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人郑燕君负担。被上诉人郑燕君书面答辩称：一审法院对物业费诉讼时效的认定正确。钱塘物业服务期间，管理失职，对郑燕君造成损害。根据再调查，郑燕君楼下开设的餐馆破坏房屋承重墙，对着小区内部进出口，排放污水排放油烟以及噪音污染较大，钱塘物业没有主动协助业主向社区街道或相关部门投诉和整改。且钱塘物业还向该餐馆收取管理费。这些事实都有时任业委会主任证实。根据《中江花园物业管理合同》第十五条以及《中江花园小区管理规约》第十六条的规定，钱塘物业应当继续履行职责，联系社区街道及城管部门反映投诉和整改，直至恢复原样，并支付郑燕君已支出的排污水沟扩建人工材料费1300元以及长期忍受空气污染的损失15000元。上诉人钱塘物业与被上诉人郑燕君在二审期间均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，郑燕君作为小区业主负有缴纳物业服务费的义务，钱塘物业作为物业服务方负有提供服务和积极催收物业服务费的义务。现郑燕君未缴纳2012年3月1日至2015年8月31日的物业费客观属实，但郑燕君一审对物业服务费的时效提出抗辩，根据钱塘物业的陈述，案涉物业服务合同对物业费的缴纳并未明确约定，一般是按预收一年一付收缴的，故钱塘物业应就每一年的物业费积极预收，现钱塘物业仅提交了2015年9月的催讨函作为其催讨的有效证据，故一审法院认定2012年3月1日至2014年3月1日的物业服务费超出诉讼时效不予支持并无不当。对于钱塘物业违约金的主张，违约金系对恶意违约一方的惩戒，因本案双方对物业服务合同的履行存有争议，尚不能认定郑燕君有恶意拖延的故意，故一审不予支持钱塘物业违约金的诉请并无不当。郑燕君在一审判决后未在法定期限内提起上诉并交纳诉讼费，对其答辩状中对一审所持异议本院不予审查，对于郑燕君要求钱塘物业赔偿其损失的主张，因超出一审诉讼范畴，钱塘物业亦明确不同意一并处理，故不属于本院二审审查范畴。综上，上诉人钱塘物业的上诉请求依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杭州钱塘物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 亮审 判 员 韩 昱代理审判员 韩圣超二〇一六年六月二十九日书 记 员 周 佳 来自