（2016）吉0702民初字第1689号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-10-27
案件名称
长春市大禹物业有限责任公司松原分公司与宋文超物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
松原市宁江区人民法院
所属地区
松原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长春市大禹物业有限责任公司松原分公司,宋文超
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省松原市宁江区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0702民初字第1689号原告:长春市大禹物业有限责任公司松原分公司，住所地：吉林省松原市宁江区镜湖北路1610号，组织机构代码58463994-X。法定代表人：王卫宁，董事长。委托代理人：孙作超，现住吉林省德惠市。委托代理人：李晓阳，现住吉林省前郭县。被告：宋文超，现住宁江区。原告长春市大禹物业有限责任公司松原分公司（以下简称大禹公司）诉被告宋文超物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大禹公司的委托代理人孙作超、李晓阳、被告宋文超到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。大禹公司诉称：2012年10月11日，宋文超在大禹塞维利亚小区办理入住，并与大禹公司签订了《塞维利亚小区业主临时管理规约》，约定大禹公司对于塞维利亚小区进行物业服务和管理。宋文超的房屋在物业合同约定的服务范围内，现已欠物业费5197.5元。此款经多次催要，宋文超拒不缴纳。故诉至法院，要求判令宋文超给付拖欠的物业费5197.5元（2014年、2015年、2016年三年，96.25平方米×1.5元/月/平方米×36个月），及因所欠物业费应缴纳的滞纳金2520.75元（2014年所欠物业费总额1732.5元×3‰×425天＝2208.9元，2015年所欠物业费总额1732.5元×3‰×60天＝311.85元）。上述金额合计7717.85元。宋文超辩称：不存在无故不缴纳物业费，只是暂时没有交纳，暂时没有交纳是有原因的，各户业主住房都发现了墙体裂缝、渗水等问题，大禹公司承诺一年内解决，但没有解决，且在物业服务中有不合格之处，故未缴纳物业费。自2012年入住大禹塞维利亚小区，当时缴纳了物业费。大禹公司对于上述问题没有解决，且在物业服务中有不合格之处，故未缴纳物业费。物业收费标准与服务等级不符。经审理查明：宋文超于2012年10月11日入住大禹塞维利亚小区55栋308室，其房屋面积为96.25平方米的高层住宅。该小区开发建设单位松原市星泰房地产开发有限公司与大禹公司签订了前期物业服务合同，约定该小区由大禹公司提供物业服务，并在松原市物业管理中心备案，备案登记前期物业服务合同期限为2014年3月11日起至2018年3月10日。该合同第二章对服务内容与质量进行了约定（详见合同书）。该合同第三章第六条约定物业服务费标准为：高层物业费为1.5元/月/平方米；多层物业费为1.5元/月/平方米；电梯洋房物业费为1.8元/月/平方米；别墅联排物业费为3.00元/月/平方米，别墅双拼物业费为3.80元/月/平方米，别墅独栋物业费为4.80元/月/平方米；车库物业费为1.3元/月/平方米。第七条第二项约定业主物业费缴纳时间为：各年度物业费应在年初或季初或月初缴纳，大禹公司在实际履行过程中执行年初一次性交纳。松原市星泰房地产开发有限公司与大禹公司签订的“前期物业服务合同”第一期履行期限为2014年3月11日起至2016年3月11日止，第二期履行期限为2016年3月11日起至2018年3月11日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2012年10月11日，宋文超与大禹公司签订塞维利亚小区业主临时管理规约一份，在违约条款中约定逾期缴纳物业服务费的，按日收取应交物业费的3‰的滞纳金。现双方因物业费纠纷诉至法院。宋文超为证明大禹公司物业服务不合格存在的共性问题的辩解，提供了照片17页。以上事实，有大禹公司、宋文超陈述，大禹公司提供的前期物业服务合同复印件、前期物业服务委托合同备案表复印件、物业服务企业资质证书复印件、业主临时管理规约复印件、照片等在卷为凭，经法庭举证、质证、认证，本院予以确认。本院认为：松原市星泰房地产开发有限公司与大禹公司签订的前期物业服务合同、宋文超与大禹公司签订的业主临时管理规约，是其真实意思表示，不违反国家相关法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。大禹公司为该小区物业管理者，宋文超系该小区业主，大禹公司与宋文超之间形成了物业服务合同关系。大禹公司按合同约定提供了物业服务，宋文超应当按约定交纳物业服务费，故大禹公司要求宋文超给付物业服务费的请求，予以支持。宋文超辩解，对于物业费的计算标准有异议，认为收费标准过高，但大禹公司收费标准在前期物业服务合同中有明确规定，故对于宋文超的该项辩解，不予支持。宋文超辩解，房屋存在墙体裂缝、电梯品牌等问题，此问题属于交付房屋时存在的质量问题，应该由房地产开发企业在保修期限内对于所售商品房承担质量保修责任，故对于宋文超的该项辩解，不予支持。宋文超辩解，大禹公司提供的物业服务不合格，并提供了照片欲予以证实，虽然照片中显示小区存在楼道墙体渗漏、车辆拥堵等问题，但不足以证实大禹公司物业服务不合格，且宋文超未提供充分证据证实业主对小区环境卫生及公共设施等提出的意见和要求，故对于宋文超的该项辩解，不予支持。依据前期物业合同对物业费缴纳的约定，宋文超应向大禹物业公司缴纳拖欠的物业服务费为：2014年度1732.5元（96.25平方米×1.5元/月/平方米×12个月）＋2015年度1732.5元（96.25平方米×1.5元/月/平方米×12个月）＋2016年度1732.5元（96.25平方米×1.5元/月/平方米×12个月）﹦5197.5元。因双方约定的滞纳金过高，应按照中国人民银行同期同类基准贷款利率计算为宜。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告宋文超于本判决生效之日立即给付原告长春市大禹物业有限责任公司松原分公司物业费5197.5元，并支付以1732.5元（2014年度物业费）为本金的自2015年1月1日起至给付之日止、以1732.5元（2015年度物业费）为本金的自2016年1月1日起至给付之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算的利息。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告宋文超承担；剩余25元，由本院退还给原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。审判员 祝相秋二〇一六年六月二十九日书记员 方 兴 关注公众号“”