（2015）鄂黄陂民商初字第00358号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-08-03
案件名称
向飞、张竞等与武汉市奥特莱斯投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市黄陂区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
向飞,张竞,武汉市奥特莱斯投资发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第七十七条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十条，第一百四十二条
全文
湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂黄陂民商初字第00358号原告（反诉被告）向飞。原告（反诉被告）张竞。委托代理人邓远武、方柳，湖北佳元律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）武汉市奥特莱斯投资发展有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城开发区盘龙大道50号。法定代表人林积青，该公司总经理。委托代理人李博，湖北山河律师事务所律师（一般授权）。原告（反诉被告）向飞、张竞诉被告（反诉原告）武汉市奥特莱斯投资发展有限公司（以下简称奥特莱斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，组成由代理审判员刘静担任审判长、人民陪审员夏琳、刘义锁参加的合议庭，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。向飞、张竞委托代理人邓远武、方柳，奥特莱斯公司委托代理人李博均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向飞、张竞诉称：2014年，向飞、张竞与奥特莱斯公司签订《奥莱汇缤购天地商铺租赁合同》一份，约定原告租赁被告的商铺，面积共366.71㎡，向飞、张竞一次性向奥特莱斯公司支付履约保证金，奥特莱斯公司最迟于2014年8月1日交付商铺，拖延一天则赔偿向飞、张竞一天的租金。合同签订后，向飞、张竞依约向奥特莱斯公司支付了履约保证金，并预先支付了首季度租金，投入大量资金开始筹划商铺的运营。奥特莱斯公司先以商铺施工进度延误为由，要求延期交铺，否则解除合同，向飞、张竞无奈只得同意奥特莱斯公司延期，双方重新约定交铺日期为2014年12月31日。2014年12月26日，奥特莱斯公司在《湖北日报》上发表公告，单方解除与向飞、张竞之间签订的租赁合同。向飞、张竞认为奥特莱斯公司的单方解除行为不符合约定解除或法定解除条件，其解除行为无效，租赁合同应当继续履行，奥特莱斯公司应当向向飞、张竞交付商铺，同时支付迟延履行违约金。向飞、张竞为维护其合法权益诉至法院，请求判令：1、确认奥特莱斯公司单方解除合同的行为无效；2、奥特莱斯公司按照合同约定继续履行合同双方签订的关于奥莱汇缤购天地B5栋第二层8、9、10、11、12、13、14、15、16号商铺的租赁合同及补充协议；3、奥特莱斯公司自实际交铺之日起顺延合同期限；4、奥特莱斯公司向向飞、张竞支付逾期交房违约金（自2015年1月1日起至2015年5月20日，按延期一天支付一天的租金计算为77009.8元，后期违约金继续计算至实际交房之日止）；5、奥特莱斯公司承担本案诉讼费用。向飞、张竞为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一、《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》及补充协议各一份，证明双方之间的合同关系及对交房日期的变更。证据二、支付凭证及收据、发票，证明向飞、张竞已经支付了保证金及租金；证据三、关于解除《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》的公告，证明奥特莱斯公司以登报公告的形式单方解除与向飞、张竞签订的租赁合同；奥特莱斯公司辩称：1、合同目的无法实现，继续履行合同不能实现订立合同时双方当事人期待的经济利益，还可能对双方当事人造成损失；2、依据合同法的规定，当违约方继续履行合同不能实现合同目的时，应当允许违约方解除合同，以赔偿经济损失来代替合同的继续履行；3、即使我公司存在违约情况，向飞、张竞所诉的违约金过高，依据合同法规定请求法院予以减少。请求法院驳回向飞、张竞全部诉讼请求。奥特莱斯公司提出反诉，请求依法判令解除租赁合同及补充协议。奥特莱斯公司为支持其辩称及反诉理由，向本院提交以下证据：证据一、盘龙城管委会确认关于加快奥特莱斯西区二期电力通道建设的申请。证明截止2015年4月8日，由于政府规划的问题导致我公司无法顺利完工，无法正常运营。证据二、我公司与上海百联集团的函件。证明我公司为达到政府对奥特莱斯的整体运营要求，与上海百联集团就涉案整体商圈达成合作协议，原合同目的已实际无法履行。证据三、敦促继续履约函件。证明向飞、张竞于2014年12月27日已经知晓我公司解除合同的意思表示，鉴于该时间早于合同约定的交付日期，这极大减少了原告的损失，恳请法庭综合考量，对违约金进行调整。反诉被告向飞、张竞辩称：1、我与奥特莱斯公司签订的合同及补充协议不违反法律规定，是双方当事人真实意思表示，合法有效，奥特莱斯公司无权单方解除；2、依据法律规定，单方解除合同必须是有合同约定或者有法律规定，本案中反诉人要求解除合同既不符合合同约定，也不符合法律规定；3、反诉人提出反诉请求要求解除合同，而我们在本诉中提出确认反诉人在报纸上公告解除合同的行为无效，这恰好证明了我们的本诉是成立的。对上述有原件的证据真实性本院予以确认；关于各证据证明目的，本院将结合其他证据，综合判断各方证据证明力的大小。经审理查明：2014年1月5日，奥特莱斯公司（甲方）与向飞、张竞（乙方）签订《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于奥莱汇·缤购天地B5栋第二层8、9、10、11、12、13、14、15、16号商铺出租给乙方从事零售业务，建筑面积合计366.71㎡，租期自2014年8月1日至2022年7月31日，租金为45元／㎡／月，其中免租期（含装修期）为12个月，其中第一个租约年免租期（含装修期）为6个月，第二个租约年免租期为3个月，第三个租约年免租期为3个月（免租期均从每个租约年的第一个月开始计算）。免租期内乙方无需承担租金；乙方于签订合同后7日内一次性支付履约保证金49505.85元，乙方交纳租金周期为3个月，每次应至少提前7日支付下一期的3个月租金，甲方最迟于2014年7月31日将商铺交付给乙方，拖延一天赔偿乙方一天的租金。另该合同第八条第4款对甲方有权单方面解除合同的情形进行了约定：1、乙方无法遵守合同约定；2、乙方违法经营行为致使合同目的无法实现；3、乙方拖欠应付租金、管理费或其他应付费用30日以上，且在收到甲方要求其纠正违约的通知后15日内未予纠正；4、乙方违反本合同条款的约定，且在收到甲方要求其纠正违约的通知后15日内未予纠正；5、未经甲方书面同意，乙方擅自转租、分租的；6、乙方未经甲方批准擅自装修或未按照甲方约定的装修期限及要求完成装修的；7、未经甲方同意，擅自改变本合同约定的经营范围、项目和内容，或严重损害第三方利益，或发生严重损害奥莱汇·缤购天地良好形象和声誉的行为，或发生其它严重违反奥莱汇·缤购天地管理制度、物业管理制度且未在甲方限期内予以纠正的；8、乙方擅自对商铺结构作重大改变并可能导致重大安全隐患或严重影响他人利益的；9、履约保证金不足时，逾期30天仍未补足的，甲方有权解除本合同，并不退回剩余的履约保证金及租金；10、因乙方的过错，根据法律、法规规定允许收回商铺等其他情形。同时，双方在合同中还约定了其他的权利义务内容。同日，奥特莱斯公司出具收到向飞、张竞49505.85元保证金的收据。2014年11月26日，奥特莱斯公司出具收到向飞、张竞交付的租金49505.85元。2014年7月24日，奥特莱斯公司（甲方）与向飞、张竞（乙方）双方签订了《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同补充协议》，约定：交房时间由原来的2014年8月1日变更为2014年12月31日，乙方认可甲方的延迟交付行为，则交房顺延期间乙方无需缴纳租金和物业管理费、空调费、环卫费、水电煤气、垃圾清转运费等费用，待交房进场后再予以缴纳。由于交房时间延迟，合同原租赁期由2014年8月1日起至2022年7月31日止，现调整为2015年1月1日起至2022年12月31日止。合同原定的第一年免租期（6个月）2014年8月1日起至2015年1月31日止，第二年免租期（3个月）为2015年8月1日至2015年10月31日止，第三年免租期（3个月）为2016年8月1日至2016年10月31日止；现调整为第一年免租期（6个月）2015年1月1日起至2015年6月30日止，第二年免租期（3个月）2016年1月1日至2016年3月31日止，第三年免租期（3个月）2017年1月1日至2017年3月31日止。2014年12月26日至28日，奥特莱斯公司连续三天在《湖北日报》刊登“关于解除《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》的公告”，载明：奥特莱斯公司因重大经营决策调整，将对奥莱汇·缤购天地商铺重新规划，因此决定解除与所有商户签订的奥莱汇·缤购天地B1栋-B11栋《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》及《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同补充协议》，其中包括本案向飞、张竞。2014年12月31日，向飞、张竞及其他租户向奥特莱斯公司致函称；我方不同意贵方于2014年12月27日提出的解除租赁合同及补充协议的要求；请贵方在15日内明确对于因贵方原因造成再次延期后的交房时间和违约补偿。本案在审理中，奥特莱斯公司书面通知向飞、张竞在收到通知之日起7日内按照租赁合同及补充协议约定的标准验收租赁物业并签订书面交接文件。本院认为：向飞、张竞与奥特莱斯公司签订的《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。合同解除权是合同当事人按照合同约定或者法律规定享有的解除合同的权利，包括约定解除权和法定解除权。本案中，原、被告双方签订的《租赁合同》第八条第4款已明确约定了奥特莱斯公司单方行使解除权的情形，但奥特莱斯公司于2014年12月26至28日登报要求解除与原告签订的《租赁合同》和《补充协议》的情形不符合双方合同约定的解除权行使条件。根据法律规定，从法定解除权得以行使的五种情形来看，第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的”及第五项“法律规定的其他情形”两种条件在本案中均不具备，不能构成奥特莱斯公司解除合同的法定事由，即奥特莱斯公司不能据此行使法定解除权。而关于第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第三项“当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第四项“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”等条款系法律为守约方解除合同而设立的依据，即守约方在对方预期违约或已构成根本违约的情况下，可依照上述规定解除合同，而不是赋予违约方的任意合同解除权。分析双方签订的合同内容可知，向飞、张竞的合同义务为足额缴纳保证金和三个月的租金，并按约定使用房屋；奥特莱斯公司的合同义务为按期向向飞、张竞交付符合条件的商铺，奥特莱斯公司未能如期交付涉案商铺。在向飞、张竞无明显违约的情况下，奥特莱斯公司单方解约的行为，不符合合同法定解除权的行使条件，同时亦违反了《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，其行为已构成违约。故奥特莱斯公司辩称“原、被告双方签订合同的目的已无法实现，原合同已不能实际履行”的理由不能成立，其在《湖北日报》上刊登的解除公告对向飞、张竞不发生法律效力，原、被告双方签订的《租赁合同》和《补充协议》尚未解除。奥特莱斯公司反诉要求解除《租赁合同》和《补充协议》的请求，本院不予支持。现向飞、张竞已按约定足额缴纳了保证金和首季度的租金，奥特莱斯公司则应按约定向向飞、张竞交付商铺，如果逾期应当承担相应的违约责任，故对向飞、张竞诉请确认被告单方解除合同的行为无效及要求奥特莱斯公司继续履行《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。向飞、张竞诉请奥特莱斯公司顺延合同期限，自奥特莱斯公司实际交铺之日起算的要求，缺乏合同约定及法律依据，且奥特莱斯公司就延期交铺需要向向飞、张竞以其他方式承担违约责任，故对该项请求，本院不予支持。租赁期限应当按照《补充协议》的约定确定。关于奥特莱斯公司逾期交房的违约责任承担问题，双方在合同中约定的标准是拖延一天赔偿乙方一天的租金。庭审中，奥特莱斯公司提出原合同中约定的违约金数额过高，请求法院依法进行调整。本院认为合同约定的违约责任是以弥补守约方的损失为主，向飞、张竞没有提交证据证明其实际损失的存在，而双方合同约定的违约金计算标准确实过高，应当予以调整。本院结合向飞、张竞的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为将违约金计算标准调整为以向飞、张竞已缴纳的保证金和三个月租金合计99011.7元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算更为公平合理。结合《补充协议》的内容，奥特莱斯公司承担逾期交房违约金应自2015年1月1日起计算至交房之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉市奥特莱斯投资发展有限公司单方解除《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》及《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同补充协议》的行为无效；二、被告（反诉原告）武汉市奥特莱斯投资发展有限公司继续履行《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》及《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同补充协议》；三、被告（反诉原告）武汉市奥特莱斯投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）向飞、张竞逾期交房的违约金（以99011.7元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率自2015年1月1日起计算至交房之日止）；四、驳回原告（反诉被告）向飞、张竞有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武汉市奥特莱斯投资发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由武汉市奥特莱斯投资发展有限公司负担1600元，由向飞、张竞有限公司负担150元。反诉费2150元，由武汉市奥特莱斯投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 刘 静人民陪审员 夏 琳人民陪审员 刘义锁二〇一六年六月二十九日书 记 员 杨 惠