（2016）浙0104民初1696号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-05
案件名称
王凤香与浙ＸＸ夏物业管理有限公司杭州第三分公司、浙ＸＸ夏物业管理有限公司等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市���干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王凤香,浙ＸＸ夏物业管理有限公司杭州第三分公司,浙ＸＸ夏物业管理有限公司,杭州佰富勤置业投资有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第八条第一款，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第四百零三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0104民初1696号原告王凤香。委托代理人吴燕、夏璟，浙江五联律师事务所律师。被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司杭州第三分公司。住所地浙江省杭州市江干区秋涛北路***号*楼。代表人蒋金星，该公司经理。委托代理人段晓勇，该公司员工。被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司。住所地浙江省桐庐县迎春南路***号新青年广场***室。法定代表人郭力前，该公司执行董事兼总经理。委托代理人���小雁，浙江光正大律师事务所律师。被告杭州佰富勤置业投资有限公司。住所地浙江省杭州市江干区天城路**号杭州皇冠大酒店*楼*******室。法定代表人徐清娒，该公司董事长。委托代理人王飞，该公司员工。原告王凤香为与被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司杭州第三分公司（以下简称华夏物业第三分公司）、浙ＸＸ夏物业管理有限公司（以下简称华夏公司）、杭州佰富勤置业投资有限公司（以下简称佰富勤公司）租赁合同纠纷一案，于2016年3月7日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员叶文军独任审判，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告王凤香委托代理人夏璟到庭参加诉讼。被告华夏物业第三分公司、华夏公司、佰富勤公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王凤香诉称，王凤香与华夏物业第三分公司、佰富勤公司于2014年7月19日就王凤香将其向佰富勤公司承租的佰富时代中心北区B2层1013号车位出租给华夏物业第三分公司使用事宜签订了《佰富时代中心车位租赁合同2》，约定华夏物业第三分公司每半年向王凤香支付一次租金，未及时支付租金应按未付租金金额每日1‰承担违约责任，佰富勤公司提供连带责任担保，等等。合同签订后，王凤香依约履行了合同义务，华夏物业第三分公司却未支付租金，至今已拖欠租金11500元。原告王凤香提出以下诉讼请求：一、判令被告华夏物业第三分公司、华夏公司共同向原告王凤香支付租金11500元，被告佰富勤公司对该租金支付承担连带责任。二、判令被告华夏物业第三分公司、华夏公司共同向原告王凤香支付逾期付款违约金987元（按年利率4.35%暂计算半年，���求计算至判决履行之日止），被告佰富勤公司对该违约金支付承担连带责任。被告华夏物业第三分公司辩称，事情经过无异议。不同意支付租金及违约金，华夏物业第三分公司支付租金都是由佰富勤公司打入华夏物业第三分公司账户，华夏物业第三分公司再代佰富勤公司支付给王凤香。被告华夏公司提交书面答辩状辩称，一、涉案车位未经竣工验收合格，未实际交付使用，至今未取得商品房预售许可证，因此《佰富时代中心车位租赁合同2》无效。二、华夏物业第三分公司系受佰富勤公司委托为佰富勤公司与王凤香签订《佰富时代中心车位租赁合同2》，签订该合同时王凤香知晓华夏物业第三分公司与佰富勤公司之间的代理关系，《佰富时代中心车位租赁合同2》直接约束王凤香与佰富勤公司，王凤香应直接向佰富勤公司主张支付租金等。三、即���王凤香不知道上述代理关系，鉴于华夏物业第三分公司、华夏公司已向王凤香披露了上述代理关系，王凤香只能选择华夏物业第三分公司、华夏公司或佰富勤公司中的一方作为相对人主张权利。被告佰富勤公司辩称，事情经过无异议。同意支付租金，违约金请求能够减免。佰富勤公司遇到资金困难，没有支付业主回报。王凤香的车位属于北区块项目，南区块项目还没有完工，现在南区块项目已恢复施工，希望业主在南区块项目竣工后再给6个月的时间。和业主签订的租赁合同中，华夏物业第三分公司、华夏公司的责任都由佰富勤公司来承担，和华夏物业第三分公司、华夏公司没有关系。经审理本案事实认定如下：2014年7月19日，佰富勤公司（甲方）与王凤香（乙方）签订《佰富时代中心车位租赁合同1》，约定：甲方将坐落在佰富时代��心北区的车位B2层1013号出租给乙方使用，合同期限自2014年7月19日起到2019年7月18日止；租金每年3000元，半年一付；合同签订之日乙方向甲方交纳押金10万元，待合同期限届满后且乙方返还车位后，甲方予以返还，押金不计利息；在征得甲方同意后，乙方有权将车位转租或委托他人经营管理；等等。同日，王凤香（甲方）与华夏物业第三分公司（乙方）、佰富勤公司（丙方）签订《佰富时代中心车位租赁合同2》，约定：甲方自愿将向丙方承租的坐落在佰富时代中心北区的车位B2层1013号出租给乙方使用，合同期限自2014年7月19日起到2019年7月18日止；乙方每半年向甲方支付1次租金，第1期支付时间为合同签订之日起满半年，具体支付金额为第1、2期各5500元，第3、4期各6000元，第5、6期各6500元，第7、8期各7000元，第9、10期各7500元；乙方支付给甲方的租金已扣除甲方应向丙方支付的租金后直接支付给甲方，甲方不再另行向丙方支付租金；如乙方未及时向甲方支付租金的，乙方按未付租金金额每日1‰向甲方承担违约责任；丙方同意为乙方在合同下的租金支付义务提供连带责任保证；等等。上述合同签订后，王凤香已经收到了第1期租金，其余租金未收到。2015年5月29日，佰富勤公司（甲方）与华夏物业第三分公司（乙方）签订《委托代理租赁补充协议》，约定：鉴于甲方将其拥有的位于杭州佰富时代中心的车位出租给广大业主后，再借用乙方名义向广大业主返租，经甲乙双方现协商一致达成如下补充协议；佰富时代中心地下车位（共484个）由甲方出租给广大业主后，再由业主转租给乙方，但乙方并未实际承租，实际从业主手中承租（返租）车位的承租人为甲方；鉴于上述实际情况，甲方必须依照业主与乙方签订的租赁合同要求及时向业主支付租金；鉴于上述情况，若甲方不能及时向广大业主支付租金，由此产生的一切不利后果均由甲方承担，损失范围包括但不限于由此产生的诉讼费、交通费、差旅费、律师费、违约金等全部损失；甲方承诺借用乙方名义与业主签订车位租赁协议为合法目的，不得以其进行任何违法、犯罪活动，否则视为甲方违约，乙方保留对甲方一切追究法律责任的权利；若甲方不能履行合同下的义务需向乙方承担违约责任，违约金额为乙方与全体业主签订的车位租赁合同总标的额的20%；等等。2016年3月31日，佰富勤公司向华夏公司、华夏物业第三分公司出具承诺书，承诺：佰富勤公司与承租佰富时代中心北区车位的所有业主所发生的合同纠纷都由佰富勤公司承担，与华夏公司、华夏物业第三分公司无关。另查明，华夏物业第三分公司系华夏公司设立的分公司。上述事实，有原告王凤香提交的《佰富时代中心车位租赁合同1》、《佰富时代中心车位租赁合同2》、被告华夏物业第三分公司、华夏公司提交的《委托代理租赁补充协议》、承诺书、本案庭审笔录证实。本院认为，对于涉案的《佰富时代中心车位租赁合同1》、《佰富时代中心车位租赁合同2》，华夏物业第三分公司、华夏公司主张涉案车位的手续不齐全，合同应属无效。本院认为，涉案车位实际存在，无论其是否存在质量问题，已确实交由华夏物业第三分公司管理，车位审批手续是否办理完毕并不构成《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，华夏物业第三分公司、华夏公司的主张不能成立。华夏物业第三分公司、华夏公司主张其系受佰富勤公司委托签订《佰富时代中心车位租赁合同2》，王凤香对此明知，且佰富勤公司与华夏物业第三分公司签订了《委托代理租赁补充协议》、出具了承诺书，故应当由佰富勤公司直接承担责任。本院认为，首先，佰富勤公司与华夏物业第三分公司签订的《委托代理租赁补充协议》及佰富勤公司出具的承诺书，均系佰富勤公司与华夏物业第三分公司、华夏公司之间的约定，王凤香对此并未确认，《委托代理租赁补充协议》及承诺书不能约束王凤香。其次，本案审理中华夏物业第三分公司、华夏公司未能证明王凤香明知佰富勤公司借用华夏物业第三分公司名义的事实。第三，即使本案存在隐名代理的情形，王凤香仍可选择名义上的合同相对方主张权利。因此，华夏物业第三分公司、华夏公司的主张不能成立，其与佰富勤公司之间的纠纷可以另行解决。涉案的《佰富时代中心车位租赁合同1》、《佰富时代中心车位租赁合同2》合法有效，各方当事人应按约定履行自己的义务。2014年7月19日签订的《佰富时代中心车位租赁合同2》约定，华夏物业第三分公司每半年向王凤香支付1次租金，第1期支付时间为合同签订之日起满半年。据此，第2期、第3期租金的支付期限已经届满，华夏物业第三分公司未按时支付第2期、第3期租金已构成违约，王凤香有权要求华夏物业第三分公司支付拖欠的租金11500元及违约金。合同约定的违约金计算标准为每日1‰，王凤香自愿减少至按年利率4.35%计算，本院予以准许。王凤香要求违约金自第3期租金应当支付之日起算，依此暂计算至起诉日2016年3月7日的违约金为67元。华夏物业第三分公司系华夏公司设立的分公司，华夏公司应承担华夏物业第三分公司的民事责任。佰富勤公司为华夏物业第三分公司在《佰富时代中心车位租赁合���2》项下的租金支付义务提供连带责任保证，应对华夏物业第三分公司上述款项的支付承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第四百零三条第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：一、被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司杭州第三分公司、浙ＸＸ夏物业管理有限公司向原告王凤香支付第2期、第3期租金人民币11500元，于本判决生效后十日内付清。二、被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司杭州第三分公司、浙ＸＸ夏物业管理有限公司向原告王凤香支付逾期付款违约金人民币67元（暂计算至2016年3月7日，此后以拖欠的第2期、第3期租金金额��基数按年利率4.35%计算至生效法律文书指定的履行期限届满之日止），于本判决生效后十日内付清。三、被告杭州佰富勤置业投资有限公司对上述款项的支付承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告王凤香其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币56元，由原告王凤香负担人民币11.50元，由被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司杭州第三分公司、浙ＸＸ夏物业管理有限公司、杭州佰富勤置业投资有限公司负担人民币44.50元。被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司杭州第三分公司、浙ＸＸ夏物业管理有限公司、杭州佰富勤置业投资有限公司应负担的案件受理费人民币44.50元，于本判��生效后三日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币112元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 叶文军二〇一六年六月二十九日书记员 王 骎