（2016）豫14民终1714号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-28
案件名称
商丘市诚盈物业管理有限公司与戴梅物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省商丘市中级人民法院
所属地区
河南省商丘市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
戴梅,商丘市诚盈物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫14民终1714号上诉人（原审被告）戴梅。委托代理人唐智龙。被上诉人（原审原告）商丘市诚盈物业管理有限公司。法定代表人熊申鹏，该公司总经理。委托代理人张宗华，河南显赫律师事务所律师。上诉人戴梅与被上诉人商丘市诚盈物业管理有限公司（以下简称诚盈物业公司）物业服务合同纠纷一案，诚盈物业公司于2016年1月25日起诉至商丘市睢阳区人民法院，请求判令被告给付物业管理费、照明费6462.50元，判令被告支付逾期付款利息及滞纳金暂计1939元（直至结清全部物业管理费止）。商丘市睢阳区人民法院于2016年3月25日作出（2016）豫1403民初622号民事判决。戴梅不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月6日受理后，依法组成合议庭于2016年5月27日在本院第十四审判庭公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人唐智龙，被上诉人的委托代理人张宗华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2008年10月31日，被告戴梅与商丘帝和置业有限公司签订商品房买卖合同一份，购买了坐落于帝和B区21座楼3单元5层508号房屋一套，面积160.4平方米，并与2008年11月3日与商丘帝和置业有限公司签订临时管理规约一份，并在入伙确认单上签字，成为帝和B区物业的业主。2012年9月15日原告诚盈物业公司接管该小区。2012年10月1日，原告诚盈物业公司与商丘市帝和水上公园B区业主委员会签订物业管理服务合同一份。原告正式成为帝和水上公园B区物业的物业管理公司。原告进驻小区后，为小区业主提供了物业管理服务，被告作为业主也受到了原告提供的物业管理服务。自2012年9月15日至2015年9月14日被告共欠原告物业费5196元，自2013年1月1日至2015年12月31日的照明费600元。经原告发出催交公告后，被告仍不予交纳。原告诉至法院。原审认为，原告诚盈物业公司是帝和水上公园B区的物业管理公司，被告戴梅是帝和水上公园B区的业主，原、被告之间存在物业管理服务关系。物业公司和业主之间是一种管理和被管理、提供服务和接受服务的关系。这一关系要求物业公司作为物业的管理部门应对小区的物业搞好管理，对小区业主搞好服务的义务，同时享有收取物业费的权利，而物业业主有配合物业公司搞好管理、接受服务、交纳物业费的义务，同时享有反映问题、提出合理建议的权利。作为物业公司应认真听取业主在管理和服务中的合理化建议和意见，认真搞好管理和服务，努力提高管理和服务质量，而作为业主应当积极配合物业公司的管理，正确对待物业管理和服务中出现的问题，通过适当的方式和正确的途径和方法，解决物业管理和服务中出现的问题，而不能简单的以拒不交纳物业费来对抗物业管理和服务中出现的问题。只有这样才能建立一个和谐、安宁的幸福家园。原告作为物业管理公司，被告作为业主，原告与帝和B区业主委员会签订了物业管理和服务合同，双方之间的管理服务关系成立。原告进驻小区后为广大业主提供了管理服务，被告作为业主也享受到了原告的管理和服务。国务院颁布的《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中有按时交纳物业服务费用的义务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，违反物业服务合同的约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉。最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同的约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告戴梅作为帝和水上公园B区物业的业主，已经享受到了原告诚盈物业提供的物业服务，共欠原告自2015年9月15日至2015年9月14日的物业管理费5196元没有给付，被告戴梅应承担支付原告物业费的责任，因此对原告的该诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告给付照明费600元及逾期付款利息及滞纳金暂计1939元（直至结清全部物业管理费止）的诉讼请求，因在物业管理服务合同中对公共照明费用及逾期付款利息及滞纳金的收取没有具体的约定条款和计算方法，原告在物业服务中也存在相应问题，是造成纠纷的原因之一，应承担部分责任，对原告的上述诉讼请求，不予支持。至于被告辩称的业主委员会成立不合法、业主委员会未经授权或者召开业主大会、与原告签订的物业管理符合同无效、原告不具备诉讼主体资格的理由，因业主委员会的成立是否合法，不是原告在签订合同时必须应尽的审查义务，法律、法规规定物业服务企业在签订物业管理服务合同时只需与业主委员会签订合同，无需与具体的业主签订物业服务合同，原告与帝和水上公园B区物业委员会签订物业符合同合法有效，原告具备主体资格，被告的该辩称理由不能成立，不予支持。关于被告辩称的原告未履行或未完全履行小区物业管理服务义务，被告拒不交纳物业费合理合法的理由，因先期履行抗辩权是在合同约定合同一方当事人有先履行义务而未履行义务，对方当事人享有履行义务的抗辩权利，而本案原告履行了管理服务义务，该案不具备法律规定先履行抗辩权的条件，且最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持。因此，被告的该辩称理由，不予支持。关于被告提供证据辩称的原告未进行公共绿化的养护和管理，花无人养护，花死后没人补栽，大树无人养护，树死后无人补栽，可视门铃不能使用且被拆掉，电梯年久失修，没有保养，照明没有维修和更换，清洁卫生、垃圾清运、污水清理存在问题、儿童的游乐场无人维护和保养等理由，以上问题是小区公共设施的维护和保养以及小区的绿化维护及环境方面存在的问题，这些问题是广大业主共同面临的问题，可以通过向业主委员会或物业公司主管部门反映，由业主委员会行使解除与物业公司合同的方式，或者由物业主管部门处理和处罚等法定途径来解决，而不能作为被告行使拒不交纳物业费的理由，因此被告的该辩称理由不能成立。关于被告辩称的小区的个别业主财物存在被盗、人身遭受侵害，存在侵犯具体业主财产权和人身权的情形，可由具体当事人向相关部门主张权利，而不能成为被告拒不交纳物业费的理由，因此被告的该辩称理由不能成立，不予支持。关于被告辩称的原告的诉请已超过诉讼时效，且未按法律规定发出书面催款通知，应驳回原告诉讼请求的理由，因被告应交的物业费处于连续计算状态，原告主张权利不超过法律规定的两年诉讼时效，且原告在催收过程中发出了公告，符合法定程序，公告也属书面形式，被告的该辩称理由也不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照国务院《物业管理条例》第七条、第十五条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条、第六十四条的规定，商丘市睢阳区人民法院于2016年3月25日作出（2016）豫1403民初622号民事判决：被告戴梅于本判决生效后十日内一次性给付原告商丘市诚盈物业管理有限公司物业费5196元；二、驳回原告商丘市诚盈物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由被告戴梅承担。戴梅不服原审判决，上诉称，原审判决适用法律错误，认定事实错误。业委会成立应经专有部分面积过半数且总人数过半数的业主选举产生，选聘物业公司也要经过半数的业主同意。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘物业服务企业由业主共同决定，应经专有部分面积过半数且总人数过半数的业主同意。业委会只是业主大会的执行机构，无业主大会授权，其无权选聘物业公司。退一步来说，被上诉人也没有尽到履行管理服务义务，上诉人提供了人证、物证、书证，而且一审判决也认为被上诉人在物业服务中存在相应问题，应承担责任，但仍判决上诉人全额支付物业费，判决是不公平的。物业公司擅自扩大收取照明费，不交照明费就不收取物业费，捆绑收费侵害了上诉人的合法权益。被上诉人私自改造电梯功能，加装电梯刷卡器，限制上诉人应享受的权利。被上诉人诉请的物业费已过诉讼时效，未按法律规定发出书面通知，应依法驳回。请求二审发回重审或驳回被上诉人的起诉或驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人诚盈物业公司辩称，被上诉人入驻是与业主委员会签订的合同。被上诉人系合法进驻帝和小区，2012年9月15日提供服务，将近4年，上诉人应依法缴纳物业费，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审驳回上诉，维持原判。综合上诉人的上诉意见，本院将本案的争议焦点归纳为，原审判决戴梅给付商丘市诚盈物业管理有限公司物业费5196元有无事实、法律依据。双方当事人对本院归纳的争议焦点无异议，本院予以确认。二审期间，上诉人提交小区照片一组，证明物业管理服务不到位，没有履行物业职责。保安没人值班，绿化地没养种，车棚没修缮。被上诉人质证认为，不属于新证据范围。类似车棚破损的照片，上诉人已经提供过，被上诉人已经在一审做了说明。砍树的照片证明对枯死的树木进行砍伐。针对上诉人原审及二审提交的小区照片，本院认为照片能够显示客观情况，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。另查明，被上诉人对小区管理服务不到位，上诉人以此拒交物业费。上述事实有上诉人提交的小区照片，当事人陈述为证本院认为，上诉人认为业主委员会选聘被上诉人程序不合法，对此，根据《物业管理条例》第十二条、《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”在涉案小区业主委员会与被上诉人签订的物业管理服务合同被确认无效之前，对上诉人具有约束力。由于被上诉人的服务和上诉人欠交物业费处于持续状态，故被上诉人的主张不超诉讼时效，原审判决上诉人交纳物业费并无不当。上诉人提供小区照片证明被上诉人没有尽到管理服务义务并以此为由拒交物业费，而被上诉人不能收取物业费又会造成资金短缺，对小区的物业服务更满足不了业主的内心期望，出现恶性循环，故上诉人作为小区业主应积极配合被上诉人的适当管理行为，被上诉人应依据物业管理服务合同约定在硬件上和软件上提升服务质量。鉴于被上诉人以前存在未尽到管理服务之处，本院酌定上诉人交纳80%的物业费，即4157元（5196元×80%）。上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。综上，原审认定部分事实错误，判处失当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销商丘市睢阳区人民法院（2016）豫1403民初622号民事判决第二项，即驳回原告商丘市诚盈物业管理有限公司的其他诉讼请求；二、变更“被告戴梅于本判决生效后十日内一次性给付原告商丘市诚盈物业管理有限公司物业费5196元”为戴梅于本判决生效之日起十日内一次性给付商丘市诚盈物业管理有限公司物业费4157元；三、驳回商丘市诚盈物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，总计75元，由上诉人戴梅负担60元，由商丘市诚盈物业管理有限公司负担15元。本判决为终审判决。审判长 朱利民审判员 张学朋审判员 李念武二〇一六年六月二十九日书记员 谭 杨 来源：