（2016）苏05民终2200号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-12-31
案件名称
姚建国、周建弟与吴柱文房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴柱文,姚建国,周建弟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)苏05民终2200号上诉人（原审被告）吴柱文。委托代理人李纯智，江苏蓝之天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）姚建国。被上诉人（原审原告）周建弟。委托代理人钟翔，江苏九典律师事务所律师，代理上述二被上诉人。委托代理人鲁春雨，江苏九典律师事务所律师，代理上述二被上诉人。上诉人吴柱文因与姚建国、周建弟房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2015)姑苏民五初字第00464号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：本市姑苏区虎池路88号房屋系苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称“钱ＸＸ桥公司”）单独所有。2012年1月2日，姚建国、周建弟与钱ＸＸ桥公司签订《协议书》，分别承租苏州市钱ＸＸ桥小商品市场一楼三区1296号、1297号营业房，协议约定姚建国、周建弟每年应各自就上述营业房向钱ＸＸ桥公司支付9966元设施物业管理费。2014年12月26日，姚建国、周建弟（甲方）与吴柱文（乙方）签订《门面出租合同》，约定吴柱文向姚建国、周建弟承租上述两营业房，租期自2014年12月10日起至2015年12月10日止，年使用费为45000元，于合同签订之日一次性支付。合同第三条约定，管理费等费用由乙方自行向有关部门交纳，第十二条约定物业管理费从2013年12月10日起由乙方承担。合同第四条还约定乙方应依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权加收滞纳金，但是对滞纳金的标准双方没有约定。合同签订后，吴柱文即承租涉案营业房，但其未向市场方交纳设施物业管理费。2014年5月，钱ＸＸ桥公司向姚建国、周建弟发出缴费通知，要求在10天内缴清设施物业管理费，可下浮10%，逾期未缴则不享受下浮并按规定收取滞纳金。2015年5月26日，钱ＸＸ桥公司以本案姚建国、周建弟未依约支付设施物业管理费为由，起诉至原审法院，要求其各支付2013年5月8日至2015年11月7日计30个月的设施物业管理费24900元并承担逾期滞纳金。姚建国、周建弟分别于2015年6月11日自行支付了设施物业管理费24900元，钱ＸＸ桥公司撤回起诉。此外，姚建国、周建弟各自向钱ＸＸ桥公司另行支付滞纳金1861元、诉讼费用242元。姚建国、周建弟支付上述费用后，遂向原审法院起诉要求吴柱文支付设施物业管理、滞纳金并承担前案诉讼费用，原审法院受理后，吴柱文于2015年9月22日发函告知姚建国、周建弟租期届满后将不再续租。以上事实由姚建国、周建弟提交的房屋产权证、协议书、门面出租合同、起诉书、民事裁定书、发票、收据及当事人庭审陈述在卷证实。原审原告姚建国、周建弟的诉讼请求为：请求判令吴柱文赔偿姚建国、周建弟设施物业管理费39895元、滞纳金2009.50元（2013年12月10日至2015年6月11日以第一期设施物业管理费8245元为基数，滞纳金为843.31元；2014年5月8日至2015年6月11日以9960元基数，滞纳金为741.23元；2014年11月8日至2015年6月11日，以9960元为基数，滞纳金368.18元；2015年5月8日至2015年6月11日，以9960元为基数，滞纳金为56.78元；滞纳金计算表是按照银行同期贷款利率的1.3倍计算）及诉讼费424元。原审法院认为：姚建国、周建弟通过租赁的形式自钱ＸＸ桥公司处合法取得本市钱ＸＸ桥小商品市场一楼三区1296号、1297号营业房的使用权，嗣后其与吴柱文签订《门面出租合同》出租上述两营业房，该合同成立、有效，姚建国、周建弟、吴柱文均应按约履行。合同约定吴柱文应负担物业管理费，现姚建国、周建弟已向钱ＸＸ桥公司支付截至2015年11月8日的物业管理费，且吴柱文亦已表示到期不再续租，故姚建国、周建弟根据合同约定向吴柱文主张自2013年12月10日起至租期届满之日即2015年12月10日止的物业管理费并无不当，应予支持。姚建国、周建弟向钱ＸＸ桥公司支付的设施物业管理费为830元/月（24900元÷30个月），故吴柱文应按该标准向原审原告支付设施物业管理费39840元（830元/月×24个月×2）。吴柱文抗辩称应扣除因姚建国、周建弟未及时交费而可能享有的减免优惠，以及要求姚建国、周建弟赔偿其免税收入的意见，均无合同依据，原审法院不予支持。关于姚建国、周建弟主张的滞纳金及诉讼费，该费用系因姚建国、周建弟未依约履行其与钱ＸＸ桥公司所签《协议书》中支付设施物业管理费义务所产生，与吴柱文无关，姚建国、周建弟、吴柱文之间对吴柱文逾期支付违约责任并无约定，且只要姚建国、周建弟按市场方的通知即时支付设施物业管理费，市场方即可免除其滞纳金，故对姚建国、周建弟该诉讼请求，原审法院不予支持。综上，原审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、吴柱文于判决生效之日起10日内向姚建国、周建弟支付本市钱ＸＸ桥小商品市场一楼三区1296号、1297号营业房设施物业管理费39840元。二、驳回姚建国、周建弟其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取429元，由姚建国、周建弟负担31元，吴柱文负担398元，姚建国、周建弟负担部分于判决生效之日起10日内直接支付给姚建国、周建弟。上诉人吴柱文不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、姚建国、周建弟至少应赔偿租赁期限内1200/月的免税收入，姚建国、周建弟作为出租方，应以双方之间的租赁合同关系为前提，以诚实信用为原则确保租赁合同系营业目的使用，提供两门面税务登记证和税务章，以便吴柱文为客户开具免税发票正常发票和吴柱文正常营业。然姚建国、周建弟为了虚开免税发票卖与他人，自始至终未将税务登记证原件交予吴柱文，也拒不注销。导致吴柱文无法开具免税发票等，严重影响吴柱文正常经营。2、因姚建国、周建弟原因致使物业费无法减免的金额应由姚建国、周建弟承担，根据姚建国、周建弟提供的缴费通知可知两门面房的物业费半年可有优惠1000元，然而，姚建国、周建弟自2013年5月8日起拖欠物业费。在2014年年底，钱ＸＸ桥市场管理员到两门面去催收物业费，当时吴柱文答复愿意立即支付，前提是姚建国、周建弟将两门面的印章和税务登记证原件交付，不妨碍其经营，但姚建国、周建弟拒绝交付。据此，请求撤销原判，依法改判，将赔偿额调整为28800元。被上诉人姚建国、周建弟答辩称：上诉人吴柱文关于转让税务印章和税务登记证的要求，是在双方当事人转让个体工商户经营权时才会发生的。但是，双方之间是房屋租赁合同关系，不是经营权转让的关系。租赁合同没有明确约定的义务，不应当由出租人姚建国、周建弟来承担。请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：出租人姚建国、周建弟与承租人吴柱文之间就本案所涉苏州市姑苏区钱ＸＸ桥小商品市场1296、1297号商铺签订的《门面出租合同》系双方当事人的真实意思表示，其各条款均对双方当事人产生法律上的约束力。综观合同各主要条款，双方的主合同义务分别是出租人向承租人提供上述铺面作为经营场所和承租人向出租人支付租金。《门面出租合同》并未明确约定出租人需向承租人转让税务印章和税务登记证。根据双方当事人对税务印章和税务登记证功能、作用的解释，该章、证与经营活动中增值税发票的开具有关，而每个经营户每月依法享有一定数额的免税开票额。个体工商户的税务印章和税务登记证系税收方面的行政许可性质的证照，具有专属性，且与该个体工商户的经营活动密切相关。本案所涉的商铺租赁合同关系限于经营场所占有、使用权的转让，而非姚建国、周建弟将自己注册的工商个体户的经营权转让给吴柱文。在合同没有明确约定的情况下，姚建国、周建弟并无义务在出租商铺时将自己名下税务印章和税务登记证一并转让给吴柱文。对吴柱文的相关上诉请求，本院碍难支持。根据《门面出租合同》第三条、第四条的约定，承租人吴柱文有义务负担物业服务费。姚建国、周建弟根据合同约定向吴柱文主张自2013年12月10日起至租期届满之日即2015年12月10日止的物业管理费，并无不当。物业费优惠系作为物业服务提供商的钱ＸＸ桥小商品市场与姚建国、周建弟之间基于物业服务合同的产生的法律关系，《门面出租合同》并未约定出租人有义务向承租人赔偿前者并未实际享受到的物业费优惠金额。对上诉人吴柱文要求姚建国、周建弟赔偿物业费优惠金额的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人吴柱文的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶驳回上诉，维持原判。二审案件受理费858元，由上诉人吴柱文负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾雪蓉代理审判员 沈维佳代理审判员 姚 望二〇一六年六月二十九日书 记 员 许 炯