（2015）霸民初字第1099号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-11-11
案件名称
霸州市胜芳镇欧韵城业主委员会与霸州市亿达物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
霸州市人民法院
所属地区
霸州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
霸州市胜芳镇欧韵城业主委员会,霸州市亿达物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十条，第七十五条第一款，第七十八条第一款
全文
河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2015）霸民初字第1099号原告：霸州市胜芳镇欧韵城业主委员会。住所地：霸州市胜芳镇北环路北侧欧韵城小区内。法定代表人：张志强，系该业主委员会主任。委托代理人：刘联库，天津君悦律师事务所律师。被告：霸州市亿达物业服务有限公司。住所地：霸州市胜芳镇北环路北侧芳水园（欧韵城小区）*栋*号。统一社会信用代码：911310815728230539法定代表人：俞俊利，系该公司总经理。委托代理人：褚宗伟，河北三杰律师事务所律师。原告霸州市胜芳镇欧韵城业主委员会（以下简称欧韵城业主委员会）诉被告霸州市亿达物业服务有限公司（以下简称亿达物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月26日立案受理。依法由审判员张海涛、蔡德胜、王艳组成合议庭公开开庭进行了审理。原告欧韵城业主委员会法定代表人张志强及其委托代理人刘联库、被告亿达物业委托代理人褚宗伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年建设单位霸州市亿达房地产开发有限公司与被告签了前期物业服务合同，为霸州市胜芳镇欧韵城业主提供物业服务；但广大业主一直对被告提供的物业服务不满，强烈要求解聘被告，另行选聘其他物业服务企业提供服务。2012年12月份，在霸州市房管局、霸州市胜芳镇人民政府指导下，霸州市胜芳镇欧韵城全体业主经依法选举合法成立业主委员会，并分别依法报上述二个政府机关备案，其后应欧韵城业主要求，2013年6月8日原告依据《中华人民共和国物权法》第76条之规定的程序，依法作出解聘被告的决定。但被告被解聘后，拒不退出原告的物业服务区域、移交物业服务用房、相关设施及物业服务所必需的相关资料；原告多次找到被告交涉，均未果。综上，原告依据《物权法》、《物业管条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条、第10条之规定起诉要求被告退出原告物业服务区域、移交物业服务用房、相关设施及物业服务所必需的相关资料，诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、原告起诉被告要求退出物业服务区域无事实及法律依据，被告自与欧韵城相关业主签订前期物业服务合同至今一直积极履行物业服务行为，双方的物业服务合同法律关系至今合法有效，即便原告诉请被告退出物业服务区域移交物业服务用房等相关配套设施，也应先依法解除被告与业主签订的前期物业服务合同，否则原告诉讼请求第一项无法独立存在，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求；2、原告成立程序不符合相关规定，成立不合法，原告作为本案诉讼主体不适格，依据业主大会和业主委员会指导规则第八条、第九条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第三十一条、第三十三条、第三十四条之规定，原告成立不符合上述规定和条件，成立程序不合法，因为自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立，因欧韵城小区业主大会本身就不符合指导规则的相关规定，因此由该业主大会选举成立的业主委员会也不合法。庭审中原告向法庭提供如下证据：1、《内资企业登记基本情况表》二份。证明被告2011年4月15日才登记成立、才具有独立对外签约主体资格，才能在工商局监督下刻制法人公章，之前被告不具有独立的法人资格。同时被告交房时强迫与广大业主签订的《前期物业服务协议》时间也在2011年4月15日之前，该协议也是不成立的。2、霸州市房管局、霸州市胜芳镇政府出具备案证明一份，关于业主委员会名单的公示一份、照片24份、申请书1份、备案申请1份、业主大会第一届第一次会议选票若干份、欧韵城业主委员会组织机构1份、欧韵城业主委员会委员及后补委员名单1份、小区业主委员会章程1份、业主委员会印章刻制申请表1份。证明2012年12月在霸州市房管局、霸州市胜芳镇人民政府指导下，欧韵城全体业主经依法选举合法成立业主委员会，并经胜芳镇政府批准、依法报霸州市住房保障与房产管理局备案的事实。3、被告发布的《告示》、《通告》各一份。证明被告2013年5月31日在欧韵城小区张贴《告示》、《通告》，从2013年6月1日被告停止对欧韵城小区的一切服务，以后小区内出现的任何事情均由张志强、王俊杰等人全权负责，被告不承担任何责任。被告于2013年6月1日已停止对原告履行物业管理服务的事实。4、胜芳欧韵城业主意见调查表528份，欧韵城业主共949户，建筑面积共117570平方米，住宅面积112565平方米，有一部分没有入住，调查了528户，其中同意解聘的363户，不发表意见的49户，不同意解聘的116户，没调查的是因为有的搬走了，有的租赁出去了，有的实在联系不上了。证明原告主体适格，证明原告诉请符合相关法律依据。被告对原告提供的证据质证意见为：对于证据1，原告证明被告签订的前期物业合同无效，被告认为合同是否有效应首先经司法部门依法予以确认，原告现主张前期物业服务合同不具有法律效力，原告应就该合同效力问题另行起诉，本案审理应在合同是否有效这一结果公布后方可继续审理。因此依据原告的证据和证明目的，本案被告请求法庭终止对本案的审理。按现在欧韵城小区车辆进出管理及水电费缴纳等相关事实证实即便原被告双方未另行签订物业服务合同，但被告对欧韵城业主的服务行为客观存在，在法律上属于事实合同关系，因此原告方应先诉请与被告解除物业服务合同方能请求被告方交付物业服务用房等配套设施。基于原告方变更后的诉请无法独立存在，应依法驳回原告的诉请。对于证据2中的备案证明，霸州市胜芳镇人民政府的盖章和署名不一致，是否已合法备案请求法庭依法核实。对于其他材料因原告主张已在相关部门进行了备案，原告提供的其它备案材料应当是备案部门出具，并应盖有备案部门的印章。原告提供的小区业主委员会章程既没有盖有任何印章，也没有相关委员签字，真实性不予认可。对于欧韵城业主委员会委员及后补委员名单及欧韵城业主委员会组织机构，该两份名单均是在刻制业主委员会印章刻制后盖印，不属于第三十三条规定的备案材料。业主委员会印章刻制申请表盖有的是霸州市胜芳镇河东居民委员会的印章，与备案不具有关联性。对于备案申请表与指导规则完全不符，依据指导规则第三十四条规定，业主委员会办理备案申请后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，依据该条规定先备案方能刻制印章，因此原告方在提出备案申请时不可能有业主委员会印章，因此被告对原告的备案申请的真实性不予认可。其它四份证据均为复印件，真实性无法核实，而且相关材料与备案所需材料不具有关联性。综上原告方应提供具有备案印章的已经备案材料，方可达到原告的证明目的。照片24张，该照片不能体现拍摄时间、地点和内容，而且该照片所记载的内容也不符合业主大会筹备组成立及业主大会第一次会议的相关程序和相关条件，对于照片的真实性及与本案的关联性被告均不予认可。针对证据3，该证据证实并不是被告方不履行物业服务相关行为，而是由诸多因素导致被告方无法积极履行，而且以欧韵城小区现在的车辆进出管理、卫生服务及相关水电费缴纳证实被告方与小区业主之间一直存在着事实的物业服务行为，小区业主也是按照被告的物业服务从事相关业主应当从事的行为。针对证据4，1、对于欧韵城业主意见调查表的真实性请法庭依法核实，因为该调查表中签字的业主是否为欧韵城业主，原告方还应提供业主身份信息、房屋买卖合同、产权相关证书等相关材料证实业主身份。其次依据物权法及物业管理条例、最高人民法院关于审理、区分建筑物所有权若干问题的规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。认定是否符合上述表决比例的人数和面积，应当以欧韵城全体小区业主为基数，和欧韵城全体建筑物面积为基数，而不应单独以原告调查的业主人数为基数，否则该调查结果不符合法律规定被告未向法庭提供证据。经审查本院认为，原告提供的证据1及证据2中的备案证明系国家相关机关出具，具有证据的真实性、合法性、关联性本院予以采信。原告提供的证据2中的其他证据，无法核实真伪，本院不予采信。原告提供的证据3，系被告方粘贴，具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。原告提供的证据4，系霸州市胜芳镇欧韵城小区528户业主真实意思表示，具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。经审理查明：原告欧韵城业主委员会于2012年12月份经霸州市胜芳镇政府批准成立，同时在霸州市住房保障与房产管理局备案。被告亿达物业于2011年4月15日注册成立，被告成立后未与原告及霸州市胜芳镇欧韵城小区业主签订物业服务合同。被告于成立之日起即占用霸州市胜芳镇欧韵城小区物业用房及相关配套设施提供物业服务并收取物业费。2013年5月31日被告在霸州市胜芳镇欧韵城小区内张贴通告及告示，表示因原告与被告处处作对，致使被告不能正常工作，从2013年6月1日起停止对霸州市胜芳镇欧韵城小区的一切服务。2015年2月份在霸州市胜芳镇政府组织下征求霸州市胜芳镇欧韵城小区全体业主意见，在能联系的528户业主中，同意解聘被告的363户，不同意解聘的116户，未发表意见的49户。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。原告欧韵城业主委员会于2012年12月份经胜芳镇政府批准成立，同时在霸州市住房保障与房产管理局备案。被告成立后未与原告及霸州市胜芳镇欧韵城小区业主签订物业服务合同。被告占用霸州市胜芳镇欧韵城小区物业用房及相关配套设施提供物业管理并收取物业费用没有法律依据，且在能够联系接受调查的528户业主中有363户小区业主对被告的物业服务不满意要求被告不再提供服务，本院对原告要求被告退出原告物业服务区域、移交物业服务用房、相关设施及物业服务所必需的相关资料诉讼请求，予以支持。霸州市胜芳镇欧韵城小区业主和业主大会于应本判决生效后选聘新的物业服务企业，选聘新的物业服务企业之后被告霸州市亿达物业服务有限公司即应向新的物业服务企业移交物业服务用房、相关设施及物业服务所必需的相关资料。为维护霸州市胜芳镇欧韵城小区生活秩序，避免出现物业服务真空，霸州市胜芳镇欧韵城小区业主和业主大会选聘新的物业服务企业之前，霸州市胜芳镇欧韵城小区物业暂时继续由被告霸州市亿达物业服务有限公司提供物业服务。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十五条、第七十八条之规定，判决如下：一、被告霸州市亿达物业服务有限公司退出霸州市胜芳镇欧韵城小区物业服务区域、移交物业服务用房、相关设施及物业服务所必需的相关资料；二、霸州市胜芳镇欧韵城小区业主和业主大会于应本判决生效后选聘新的物业服务企业，选聘新的物业服务企业之后被告霸州市亿达物业服务有限公司即应向新的物业服务企业移交物业服务用房、相关设施及物业服务所必需的相关资料；三、为维护霸州市胜芳镇欧韵城小区生活秩序，避免出现物业服务真空，霸州市胜芳镇欧韵城小区业主和业主大会选聘新的物业服务企业之前，霸州市胜芳镇欧韵城小区物业暂时继续由被告霸州市亿达物业服务有限公司提供物业服务。案件受理费100元，由被告霸州市亿达物业服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判长 张海涛审判员 王 艳审判员 蔡德胜二〇一六年六月二十九日书记员 李 波 微信公众号“”