（2016）鄂0804民初103号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-12-31
案件名称
（2016）鄂0804民初103号原告李卫卫与被告赵飞龙、杜克云租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
荆门市掇刀区人民法院
所属地区
荆门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李卫卫,赵飞龙
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第二百二十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖北省荆门市掇刀区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0804民初103号原告李卫卫。委托代理人严士发。被告赵飞龙。委托代理人潘亚平、刘军。原告李卫卫与被告赵飞龙、杜克云租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后，依法由代理审判员许佩玲适用简易程序，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。在庭审过程中，原告撤回对杜克云的起诉，本院予以准许。原告李卫卫及委托代理人严士发，被告赵飞龙及委托代理人潘亚平到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭于2016年6月12日公开开庭进行了审理。原告李卫卫及委托代理人严士发，被告赵飞龙委托代理人刘军到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告诉称，原告于2010年5月30日，用86万购买了位于掇刀虎牙关大道3号，荆门市海宇贸易有限责任公司房屋（水上荷花宾馆，面积430平方米）12间，并装修后出租使用。2014年2月21日，原告与被告赵飞龙签订《宾馆转让合同》，合同约定：甲方（原告）将掇刀虎牙关大道3号《水上荷花宾馆》房屋租赁给乙方（被告赵飞龙）使用，租期5年，每年交房租4万元，在每年的8月4日前交清下年房租。合同签订后，被告赵飞龙交清了2015年8月4日前的房租，并正常经营使用。2015年8月3日，杜克云将赵飞龙承租宾馆房屋内的财产和墙、地等设备全部损毁拆走，并清场。当时小区居民发现后，便通知了原告，原告才到现场报警。经查，杜克云与赵飞龙事先恶意串通好，并造成了原告的财产损失和房租损失。原告多次找被告赵飞龙交房租，并通知解除合同及返还财产，但至今未果。故请求人民法院依法判令原告与被告赵飞龙解除《宾馆转让合同》有效，被告赵飞龙返还承租原告的房屋，被告赵飞龙支付原告房租费2015年8月5日至2016年1月4日（5个月×3300元）16500元，若被告赵飞龙不能返还房屋内的财产，则由被告赵飞龙赔偿原告出租房屋内的财产损失142778元，合计159278元。原告提供了下列证据：A1、宾馆转让合同1份，证明双方签订房租合同合法有效，被告赵飞龙未交下年房租，此合同已解除，被告应返还承租房屋及财产，并支付五个月的房租；A2、财产登记明细1份，证明被告赵飞龙应返还承租使用的财物，不能返还应赔偿；A3、宾馆买卖合同及公司房产总证各1份，证明此宾馆的房屋归原告所有，并有出租使用权；A4、信息1份，证明海宇公司是合法企业，该公司与原告签订宾馆房屋买卖合同合法有效；A5、询问笔录1份，证明被告应支付原告房租及赔偿财产损失；A6、询问笔录1份，证明被告应支付原告房租及赔偿财产和装修损失；A7、询问笔录1份，证明案外人事先与赵飞龙协商补偿8万元；A8、照片3张，证明被告赵飞龙应返还承租原告的房屋；A9、通知1份，证明原告于2016年1月4日通知被告赵飞龙解除租赁合同，并交清2015年8月5日至2016年1月4日房租费用，被告收到通知后，至今未履行其义务。被告赵飞龙辩称，本案所涉纠纷的后果不是赵飞龙的行为所致，是案外人杜克云所致，所以责任不应由赵飞龙承担。就原告具体的诉请而言，原告与被告的合同早已经解除，由于原告出租的标的物于2015年5月份就无法由赵飞龙使用收益，涉案的房屋因权利争议被他人占用，原告应该向他人主张，原告诉请的损失计算包括价格折旧率及损失额的依据不充分，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百一十八条规定，被告没有向原告支付2015年5月份之后房租的义务，反而原告应当承担返还的义务；原告当庭增加的理由不实，请求人民法院驳回原告的诉请。被告赵飞龙提供了以下证据：B、雷傲与赵飞龙签订的宾馆转让协议，证明赵飞龙实际上是从雷傲处受让的宾馆，并支付了9万元的转让费，而原告主张的部分财产应该由赵飞龙所有。原、被告对证据的质证意见及本院的认证意见如下：被告对证据A1真实性无异议，认为合同并不能证明被告应当返还财产并支付5个月房租，对证据A2真实性无异议，认为不能证明赵飞龙应当返还或者赔偿，被告是2014年2月16日从雷傲手里转让的，并向雷傲支付了9.6万元转让金。对证据A3中房产证无异议，对A3中其余证据真实性不清楚，原告自己认为房屋产权归公司所有，造成了纠纷的发生。对证据A4无异议，对证据A5真实性无异议，认为不能达到证明目的，对证据A6、A7真实性无异议，对证据A8、A9无异议。原告对证据B有异议，认为转让书已经解除作废了，是无效协议，不真实，必须通过原告签字，对转让费不清楚。被告对证据A4、A8、A9无异议，本院对上述证据予以采信。对证据A1、A2、A3中房产证、A5、A6、A7真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。关于证据A3中的宾馆买卖合同，该合同上有买卖双方签字盖章，对该证据的真实性予以确认。关于证据B，该证据系案外人与被告赵飞龙签订，与本案无关，对该证据不予采信。本院根据采信及确认的证据，结合当事人的陈述，确认以下事实：2010年5月30日，荆门市海宇贸易有限责任公司作为甲方与原告李卫卫作为乙方签订了1份宾馆买卖合同书，与本案有关的内容如下：甲方现有水上荷花宾馆经营部对外出售，乙方并对甲方的房屋做了充分的了解。经甲、乙双方共同协商签订如下买卖协议，房屋地点：虎牙关大道铁路旁（3号）；房屋名称：水上荷花宾馆全部；房屋形式：砖混结构一楼；房屋面积：面积约430平方米，另外包括山上两层小楼共12间约430平方；房屋价格：包干86万元。同日，原告向荆门市海宇贸易有限责任公司缴纳购房款86万元。2014年2月21日，李卫卫作为甲方与赵飞龙作为乙方签订了宾馆转让合同，与本案有关的内容如下：甲、乙双方友好协商就位于荆门市虎牙关大道3号水上荷花宾馆的经营权及房屋使用权转让事宜达成以下协议，甲方将宾馆经营权转让给乙方，并与乙方约定房租租赁期间为5年，即2013年8月4日至2018年8月4日，租金为4万元／年，于每年8月4日前缴纳下年租金。在合同期内，乙方转让他人经营必须征得甲方同意。合同到期后乙方有优先承租权，如因甲方出卖该宾馆产权，同等条件下乙方有优先购买权，如乙方不购买，租赁合同期内，乙方仍然可以有效经营。甲乙双方对宾馆内的物品进行了清点，并在明细单上签字。被告赵飞龙缴纳租金至2015年8月4日。2015年8月3日，案外人杜克云将宾馆设备清空，同日原告知晓宾馆设备清空的情况，并报警。2015年12月15日，被告未再经营宾馆。2016年1月4日原告向被告发出解除合同通知书，被告于2016年1月14日收到解除合同通知书。另查明，水上荷花宾馆现空置。本院认为，2014年2月21日原告与被告签订的宾馆转让合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按约履行。该合同标题虽是宾馆转让合同，但从合同内容来看，双方约定了租赁期间、租金、优先承租权和优先购买权等内容，且原、被告均未提供证据证明宾馆经营人的经营资质以及宾馆的经营状况，故该合同实则为租赁合同。关于宾馆转让合同解除的时间及效力。被告认为宾馆转让合同解除的时间是2015年12月15日，但其未向原告发出解除协议通知书也未告知原告要解除合同，对该抗辩不予采纳。原告于2016年1月4日向被告发出解除合同通知书，被告于2016年1月14日收到，故原告解除合同的行为自此发生效力，本案宾馆转让合同于2016年1月14日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，本案租赁合同解除后，被告应将本案所涉房屋及物品返还给原告，庭审查明，本案所涉宾馆被告并未占有，故被告不存在返还该宾馆的义务。关于财产损失，原告计算的财产损失仅是自己评估，其并未提交其他证据证明宾馆内物品损失的价值，且即使存在损失，也是因第三人侵权造成，故对原告要求被告赔偿原告财产损失的请求不予支持。关于房租，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，本案中原告作为出租人，有义务将权利无瑕疵的宾馆交给承租人，原告在2015年8月3日知晓其宾馆被案外人杜克云主张权利，而原告并未与案外人杜克云解决纠纷，致使2015年8月5日至2016年1月14日期间被告并未经营宾馆，故对原告要求被告支付2015年8月5日至2016年1月14日期间租金的诉讼请求不予支持。关于原告提出被告与案外人杜克云恶意串通，故意造成原告财产损失与房租损失，因原告未提交证据证实，本院不予确认。被告提出的原告应返还部分房租的抗辩意见，因被告在本案中未提出反诉，故本院不作审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十六条、九十七条、二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告李卫卫与被告赵飞龙解除《宾馆转让合同》有效；二、驳回原告李卫卫的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13973元，原告李卫卫负担10488元，被告赵飞龙负担3485元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长 邹艳丽代理审判员 许佩玲人民陪审员 付华军二〇一六年六月二十九日书 记 员 李澜阁附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来自