（2016）皖1124民初965号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-28
案件名称
周业红与全椒汉一房地产有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
全椒县人民法院
所属地区
全椒县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周业红,全椒汉一房地产有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1124民初965号原告：周业红。委托代理人：史润华，江苏东银律师事务所律师。委托代理人：周蕤，江苏东银律师事务所实习律师。被告：全椒汉一房地产有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇南屏工业区。法定代表人：崇润，总经理。委托代理人：王家和，安徽儒林律师事务所律师。委托代理人：曹文森，单位员工。原告周业红诉被告全椒汉一房地产有限公司（以下简称汉一公司）买卖合同纠纷一案,本院于2016年4月11日立案受理。依法由审判员谢连顺适用简易程序于2016年5月3日公开开庭进行了审理。原告周业红的委托代理人史润华、周蕤，被告汉一公司委托代理人王家和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周业红诉称：2012年8月3日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定其购买汉一公司开发的位于全椒县襄河镇南一路XX农贸市场XXXX号商铺。其于同日付清了首付购房款107702元，余款80000元按揭贷款给付汉一公司，汉一公司开具了购房款发票。汉一公司至今未能交付商铺，行为已经构成根本违约。为维护其合法权益，诉讼请求判令：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXX）；二、判令被告返还购房首付款107702元，并以购房首付款为基数按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率为准，支付自2012年8月3日起至实际支付之日止相应的利息（暂计算至2016年4月11日，利息为25437.7元）；三、判令被告支付原告已向银行偿还的贷款本金及利息共计86753.86元；四、判令被告支付原告为履约花费的商品房预抵押代理费650元；五、判令被告支付逾期交房违约金1877.02元；六、判令被告承担本案的诉讼费用。汉一公司辩称：1、涉案房屋已于2013年12月15日交付周业红使用。依据周业红与汉一农贸市场管理有限公司（以下简称管理公司）间的委托经营管理协议，2013年12月15日将房屋交付给管理公司使用，管理公司2013年5月21日将房屋出租给程俊使用，周业红是知晓的；依据法律规定，房屋出现主体质量问题周业红才有解除合同的权利。2、依据法律规定，迟延交付房屋，经催告后在三个月内仍未履行，才有解除合同的权利，周业红未履行催告手续，其认可了房屋已经交付的事实。3、法律规定解除权诉讼时效为两年，自2012年12月31日计算，也已超过诉讼时效。周业红解除合同的真实原因是房价下跌。4、合同的约定也是要发书面解除通知，原告从未通知过汉一公司。5、诉请与合同约定不符。解除合同，就不应再主张逾期交房违约金，合同的违约责任是支付已付款1%的违约金，周业红关于利息、贷款利息等诉请毫无法律依据。5、要求解除合同的法律依据是合同法第94条第4款，因为原告的房屋主要用于出租，迟延交房最多导致租金损失，并不影响合同目的的实现。经审理查明：2012年8月3日周业红与汉一公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：周业红购买汉一公司开发的XX农贸市场2幢XXXX号商铺，建筑面积18.16平方米，每平方米10336元，房屋价款为187702元；汉一公司应当在2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付周业红使用；逾期交付房屋超过120日周业红有权解除合同，汉一公司应当自周业红解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款1%向周业红支付违约金。同日，周业红与管理公司达成《全椒汉一农贸市场商铺委托经营管理协议》，合同约定，涉案房屋由管理公司统一管理，管理期限自2013年1月1日起到2015年12月31日，共三年；委托经营期限内，周业红放弃向管理公司收取任何形式的经营收益，作为补偿，管理公司支付周业红的补偿金为其购买该商铺总价款24%（三年）；商铺2013年1月1日起到2015年12月31日三年的补偿金共计商铺总价款的24%（具体补偿金为45048元），此款由委托公司委托开发商向周业红一次性支付。该合同由周业红签字，加盖了全椒汉一房地产有限公司合同专用章。2012年8月3日周业红给付首付款107702元，余款80000元按揭贷款给付汉一公司，汉一公司开具发票。涉案至今为取得竣工验收表，也未向周业红交付房屋。上述事实，有周业红、汉一公司的陈述，以及周业红提交的《商品房买卖合同》、发票、汉一公司提交的《全椒汉一农贸市场商铺委托经营管理协议》管理公司的移交说明、摊位租赁合同等证据在卷佐证。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点是：涉案房屋买卖合同是否应当解除；涉案房屋买卖合同解除后违约金及损失如何计算。一、涉案房屋买卖合同是否应当解除周业红与汉一公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院予以认定。根据合同约定，若逾期交房超过120日，周业红有权解除合同，合同约定房屋交付时间为2012年12月31日，汉一公司至今未向周业红交付房屋，且至今汉一公司未能提供该商品房能交付使用的验收报告，显然已构成根本违约，原告行使合同解除权符合法律规定，本院依法予以支持。因汉一公司违约导致《商品房买卖合同》解除，周业红与管理公司签订的《全椒汉一农贸市场商铺委托经营管理协议》亦予以解除。庭审中，汉一公司抗辩，其已将涉案房屋交付管理公司使用并出租于他人，由于原告与汉一公司签订的合同约定，汉一公司应于2012年12月31日前将验收合格的商品房交付周业红使用，但汉一公司至今对涉案房屋未取得竣工验收报告，涉案房屋至今未经验收合格，汉一公司未按约定将验收合格房屋交付购买人周业红，更不应将汉一公司与管理公司签订的移交说明视为交付，故对其抗辩，本院不予支持。汉一公司辩称解除合同应给予合理期限，由于双方签订的合同中约定周业红在汉一公司违约（出卖人逾期交房超过120日，买受人有权解除合同）时享有解除合同的权利，并未约定需事先通知后才能解除，故对此抗辩本院不予支持。二、涉案房屋买卖合同解除后损失及违约金如何计算周业红履行了合同义务，汉一公司违约导致合同解除，汉一公司应当退还周业红支付的购房187702元。周业红与汉一公司合同约定，解除合同汉一公司按累计已付款1%向周业红支付违约金，本案购房款187702元，汉一公司应承担违约金1877.02元（187702元1%）。周业红主张购房款利息，因双方已对解除合同的违约金进行了约定，对周业红要求给付首付款及按揭贷款利息的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告周业红与被告全椒汉一房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告全椒汉一房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周业红购房款187702元；三、被告全椒汉一房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告周业红违约金1877.02元；四、驳回周业红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4636元，减半收取2318元，由被告全椒汉一房地产有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 谢连顺二〇一六年六月二十九日书记员 李 济附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 来源：百度“”