（2015）简阳民初字第4138号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-12-26
案件名称
陈兆略、付璐与四川省简阳市红塔房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
简阳市人民法院
所属地区
简阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈兆略,付璐,四川省简阳市红塔房地产开发公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条
全文
四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）简阳民初字第4138号原告：陈兆略，男，1985年5月6日出生，汉族，住四川省简阳市。原告：付璐，女，1986年12月25日出生，汉族，住四川省简阳市。被告：四川省简阳市红塔房地产开发公司，住所地：简阳市。法定代表人：刘明静，总经理。委托代理人：肖健生，四川蓉城律师事务所律师。委托代理人：李进，四川阳安律师事务所律师。原告陈兆略、付璐诉被告四川省简阳市红塔房地产开发公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理。依法由审判员袁昌友适用简易程序于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告陈兆略、付璐，被告委托代理人肖健生、李进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈兆略、付璐诉称：二原告是夫妻，2012年1月10日原告与被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定，由原告购买被告开发的位于简阳市简城镇房屋，被告交房时间为2013年12月31日。被告实际交房时间为2015年7月24日，延迟交房累计天数567天。现要求被告支付延迟交房违约金11783元（自2014年1月1日算至2015年7月23日止，每日按支付房款总额的百分之一计算），本案诉讼费用由被告负担。被告四川省简阳市红塔房地产开发公司辩称：被告对原被告签订的《商品房买卖合同》、以及原告交付购房款和被告交付房屋的事实无异议。但该案原告购买的是“团购房”应当承担商品房认购协议的义务。延迟交房的原因是简阳市人民医院按照合同给被告变更了相应的设计，因此耽搁的时间应当扣除。品迭后被告只能承担30％的违约责任。经审理查明：2009年9月10日四川省简阳市红塔房地产开发公司与简阳市人民医院签订《认购商品房协议书》，由简阳市人民医院向四川省简阳市红塔房地产开发公司认购房屋624套，该认购协议第六条约定：“房屋及绿化的设计、施工，以及功能布局方面甲方（四川省简阳市红塔房地产开发公司）应征得乙方（简阳市人民医院）同意后方可实施”。二原告是夫妻，付璐是简阳市人民医院职工，2012年1月10日陈兆略、付璐与四川省简阳市红塔房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，由二原告购买团购房屋中位于河韵南苑房屋一套，该合同第十一条约定交付商品房时间为2013年12月31日，第十三条对逾期交房责任进行了约定：“逾期在90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日七日内退房全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起七日内向买受人支付违约金”。2012年2月5日，原被告签订的补充协议中第四条:“对《合同》第二十五条补充的约定：《合同》中规定的不可抗力因素包括但不限于下列因素：。。。。。。4、因政府及相关部门原因及市政工程建设导致工程无法正常施工的（以政府相关文件为准），地质条件复杂或施工难度的影响。”另查明：2012年2月9日四川省简阳市红塔房地产开发公司按照《认购商品房协议书》第五条，向简阳市人民医院去函“要求及时落实河韵南苑外墙装饰的审批程序”，2012年10月22日，简阳市人民医院法定代表人陈雲以该院名义，书面通知被告外墙装饰变更方案，其间共计256天。2013年3月21日至2013年3月28日，简阳市住房和城乡规划建设局要求被告停工至复工，其间共计8天。2013年10月23日，简阳市人民医院法定代表人陈雲以该院名义，书面通知被告就室外小区总平等停工，2014年2月7日被告接到新的总平方案，开始对小区总平施工，其间共计107天。以上停工时间共计371天。原告于2015年7月24日前交清全部购房款207814元，被告于2015年7月24日向原告交付购买房屋。2015年12月3日二原告诉讼来院，要求判令如其诉讼请求。本案以上事实，有双方当事人的陈述，原告所举证据：原告身份信息、被告公司信息、收据及银行转账信息、《商品房买卖合同》及补充协议；被告所举证据：《认购商品房协议书》、四川省简阳市红塔房地产开发公司向简阳市人民医院去函、简阳市人民医院回函、简阳市住房和城乡规划建设局要求被告停工和复工通知、四川省四维高建工程监理咨询有限公司简阳分公司证明等证据予以佐证，以上证据经庭审质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人依法订立的合同受法律保护，合同双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案的焦点是：1、被告与简阳市人民医院签订《认购商品房协议书》与原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议的关系，2、被告方在履行《商品房买卖合同》及补充协议时的迟延交房行为是否构成违约、违约金如何计算。一、关于被告与简阳市人民医院签订《认购商品房协议书》与原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议的关系问题。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议均是合同相对人之间的真实意思表示，符合法律的相关规定，真实、合法、有效，应受法律保护，但《认购商品房协议书》协议性质为简阳市人民医院职工集资建房性质，原告所购买房屋为原告付璐参与其所在单位简阳市人民医院的集资建房，应受到《认购商品房协议书》的约束，故本案原被告之间的《商品房买卖合同》及补充协议是建立在被告与简阳市人民医院签订《认购商品房协议书》之上，因《认购商品房协议书》的变更而变动，因此《商品房买卖合同》及补充协议的履行与《认购商品房协议书》的变更存在直接的因果关系。二、关于本案被告的违约和违约金的计算问题。原告方已按照合同约定按时向被告交清了全部购房款，被告也应按照合同约定的时间向原告交付房屋，现因被告未按照合同约定逾期交房，应承担违约责任；当事人协商一致，可以变更合同。根据《认购商品房协议书》第五条约定“房屋及绿化的设计、施工，以及功能布局方面甲方（四川省简阳市红塔房地产开发公司）应征得乙方（简阳市人民医院）同意后方可实施”，被告在履行《商品房买卖合同》及补充协议义务过程中，简阳市人民医院法人通知被告“外墙装饰变更方案”和“室外小区总平”停工过程已构成了对《认购商品房协议书》合同内容的变更，因《认购商品房协议书》的变更而变动，导致的停工时间与《认购商品房协议书》的变更存在直接的因果关系，不是被告方履行合同的违约责任，故因“外墙装饰变更”和“室外小区总平变更”而延误的时间应从逾期交房天数中扣除；其次，简阳市住房和城乡规划建设局要求被告停工属于原被告签订的补充协议中第四条约定的情形，因此，该停工期间应从逾期交房天数中扣除。综上，被告由于自身履行合同导致延迟交房的违约天数应为：567天-256天-107天-8天=196天，被告应承担的违约金为：196天×20.7814元/天=4073.1544元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条之规定。判决如下：一、由被告四川省简阳市红塔房地产开发公司在本判决生效后10日内向原告陈兆略、付璐支付违约金4073元；二、驳回原告陈兆略、付璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48元，由原告陈兆略、付璐负担28元，被告四川省简阳市红塔房地产开发公司负担20元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员 袁昌友二〇一六年六月二十九日书记员 饶治华 来源：百度搜索“”