（2016）沪0118民初402号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-12-02
案件名称
田晓静与和美(上海)房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田晓静,和美（上海）房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第三十九条第一款，第四十条，第四十一条，第四十四条第一款，第一百一十五条，第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初402号原告田晓静，女，1978年10月25日出生，汉族，户籍所在地重庆市。委托代理人高培，上海道恩律师事务所律师。被告和美(上海)房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人林峻岭，总经理。委托代理人缪江峰，上海市海华永泰律师事务所律师。委托代理人孙伟，上海市海华永泰律师事务所律师。原告田晓静诉被告和美(上海)房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后依法由审判员徐冬梅独任审理。本案于2016年3月10日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人高培及被告委托代理人缪江峰到庭参加诉讼。2016年4月5日，本院依法组成合议庭适用普通程序对本案进行了审理。2016年6月2日本案第二次公开开庭进行了审理，原告田晓静及其委托代理人高培、被告委托代理人缪江峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田晓静诉称：2015年6月20日，原告因购房与被告签订了《融信铂湾预约单》并向被告支付了意向金人民币(以下币种均为人民币)1,000元。2015年6月27日，原告在看中被告的样板房后与被告签订了《认购书》一份，由原告购买被告开发的位于上海市青浦区赵巷镇置鼎路XXX弄XXX号XXX室期房，并约定在2015年7月25日前，双方另行协商一致签订《上海市商品房预售合同》(因原认购书中主要条款未尽约定清楚)。当天原告向被告支付了定金10万元。2015年7月25日前原告曾前往被告处磋商，但是因双方就该预售合同中的主要条款，以及对被告方人员承诺的文字、数字的理解，均存在本质的分歧，导致双方未能达成一致，被告称需要向领导请示后回复。2015年10月原告再次前往被告处，但双方仍未就预售合同相关条款达成一致，后当原告请求进一步协商时，被告称适用认购书第8条约定的内容，原定金已被没收。故原告诉至法院请求法院判令被告立即返还原告购房定金10万元。被告和美(上海)房地产开发有限公司辩称：不同意原告诉请。2015年6月27日原被告签署《认购书》时，原告即已知悉且同意商品房预售合同的相关条款，才支付了定金。原告购房意向明确，但事后又以各种理由反悔，其拒绝签署商品房预售合同并要求解除认购书、退还定金的行为违反了定金原则的本意。且2015年6月原告与被告签订认购书至今，导致系争房屋一直无法另行交易，给被告造成巨大的损失。经开庭审理查明：2015年6月20日，原告在看房后与被告签署了《预约单》，并向被告交纳了意向金1,000元。2015年6月27日，原告与被告签订《认购书》，约定：二、原告向被告认购融信《置鼎雅苑》41号102室房屋，房屋单价为每平方米人民币27,013.87元，建筑面积暂测为176.74平方米；三、总价为4,774,431.50元，原告选择付款方式为按揭；按揭方式为组合；四、原告于签订认购书当天支付被告定金10万元；五、原告须于认购书签订当日起28天内，即2015年7月25日前，携带《认购书》等签约需要的资料及所有房款到被告售楼处，签署《上海市商品房预售合同》及相关文件。八、本认购书所定时间至为重要，双方必须遵守；如原告未按照指定日期与被告签订《上海市商品房预售合同》和补充条款及其相关文件、未能及时缴付上述首期款或全额房款、未能带齐购房需带证件及其他相关资料、未能按照贷款银行要求提供按揭资料或不履行本《认购书》任何条款时，被告有权没收原告所付上述认购定金，被告无须另行书面通知原告，认购书自行终止；被告有权将该物业另行出售，而无须书面通知原告。十二、原告在签署《认购书》和交付定金前，已对该房屋情况、该房屋的《上海市商品房预售合同》及其相关文件有充分了解和认识，并确认没有异议，同意在上述约定日期内按上述合同签署，且不作修改。该《认购书》右下方另有手写字体“享有折扣：5万抵20万+认购3%+按时签约1%+特批1%+特批1%+特批1%”、“折后房价为4,262,355+5万”“签约时付30%房款+5万团购费”。《认购书》签订当日，原告支付被告定金99,000元，会同之前已付的1,000元意向金，合计支付定金100,000元，被告出具相应的定金收据。原告称，在上述《认购书》签订后、约定的签约日7月25日之前，原告曾前往被告处商谈预售合同签订的事宜，但双方终因交房时间、付款时间等主要争议未能达成一致意见，被告工作人员称需要请示领导。因而双方未在2015年7月25日签署正式的预售合同。2015年10月10日，原、被告再次碰头进行了磋商，被告认为因原告未能按时签约，因此原定的部分优惠将予以取消，成交总价将改为4,305,409元；为此，双方仍存在较大争议，无法达成一致意见。2015年12月19日，被告向原告致送《解除认购书并没收定金函》，表示：2015年7月25日预订期已经届满，因原告仍未与被告签订《上海市商品房预售合同》，亦未支付房款，根据《认购书》约定，原告无权要求被告返还已收取的定金；被告正式通知原告与被告签订的《认购书》正式予以解除，原告已支付的定金被告将不予退还，标的房屋将另行出售。2016年1月，原告就上述定金返还问题诉至本院。以上事实，由原、被告的陈述、认购书、收据、签购单、《解除认购书并没收定金函》等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原、被告存在的主要争议事实和意见为：原告认为：1、虽然《认购书》第十二条记载购买方对商品房预售合同及相关文件有充分了解和认识，但事实上在2015年6月27日签订《认购书》当天，被告并未向其出示商品房预售合同样式文本。自签订认购书之后至2015年7月25日之前，原告第二次去被告处协商，才首次看到被告出示的商品房预售合同样式文本，但其中的诸多主要条款双方存在争议无法达成一致意见。为证明此节事实，审理中原告曾经向法院申请开具调查令，要求向被告置鼎路889弄融信铂湾销售中心调取2015年6月27日田晓静签署《认购书》和2015年7月25日前田晓静在销售中心针对买卖合同提出异议的整个监控录像，但未调取成功，被告处保安负责人张兴金在调查令上签字表示因监控只保持一个月，无法调取录像。为此原告申请原告之母王国新作为证人出庭作证以证明原告所述真实。2、原告当时与被告就付款金额、付款时间以及交房时间等一些主要事宜未能与被告磋商一致。(1)原告事后根据《认购书》上记载的房款优惠再行计算，发现可以享受的房款优惠为原房款总价4,774,431元扣除20万元(5万元抵扣20万元)后的九三折即折后房价为4,240,221.19元，与《认购书》上记载的折后价有差距。(2)预售合同中约定的交房时间为2016年9月30日与签订《认购书》当天被告置业顾问告诉原告的交房时间2016年4月前不符。(3)原告想要选择预售合同附件一中第三种付款方式分期付款即分三次支付30%、10%、10%的房款，剩下的50%的房款通过向银行贷款的方式支付；但被告要求原告只能选第一种按揭付款方式即房款的30%是首付款，剩下的70%的房款全部通过银行贷款的方式支付，且双方对于付款期限也未能磋商一致。(4)预售合同补充协议中第五条第3款关于乙方逾期付款的违约责任原告认为双方应当进一步协商；第4款和第5款关于贷款银行审批不通过或因政策原因要求原告增加首付款比例或审批金额低于原告申贷金额的，原告需要在5日内自筹资金付清差额部分的约定过于苛刻；原告认为如此大的金额难以在短短的5天内筹集，但是被告的销售代表向原告表示无法更改。第6款关于被告单方行使解除权的约定，原告认为不合理需要删除，被告对此没有答复。(5)预售合同中还存在其他剥夺原告权利的情形，如补充协议第六条、第七条；原告认为此两项条款剥夺了原告的权利，要求删除，但被告并未同意。(6)原告于2015年10月10日再次去被告处进行磋商时，之前与原告商谈的被告置业顾问唐其亮已经变更为路子亮。此次磋商时，被告提出房款优惠、房款总价、首付款都有所变更，且由于原告在2015年7月25日之前没有签约被告又扣掉了原告一个点的折扣优惠，首付款也由百分之三十的房款变为百分之三十一。鉴于上述缘由及分歧，双方未能磋商一致、未能签订商品房预售合同。原告为证明其上述主张提供了：1、调查令；2、上海市商品房预售合同样式文本；3、签约确认单。被告则认为：1、调查令签字人张兴金无法确认是否系被告处负责人签名，且回复内容也不确认，据被告了解原告并未派人前往被告处调取录像。证人王国新系原告之母，为直接利害关系人，其证言可信性较为薄弱。且证人并未参与原告和被告置业顾问的商谈过程，对于置业顾问是否提及交房时间的事情也不清楚。认为房价太高才是原告退房的根本原因；2、原告对于房屋价款计算方式有误，被告所说的7个点优惠是指4,774,431元的房屋价款扣除20万元(5万元抵扣20万元)后，以4,574,431元为本金乘以97%再连乘四个99%得出的房屋折后价4,262,355元即为认购书上记载的原告应付房款4,262,355元。3、对于原告引用的商品房预售合同样式文本的相关条款真实性确认，但是被告向离职的置业顾问核实过，当时签订《认购书》时，被告的置业顾问已经向原告出示过商品房预售合同样式文本的，原告在签订《认购书》并支付购房定金时，就已经对该合同的相关条款明确知悉，《认购书》第十二条对此也进行了明确约定。(1)合同中明确约定了交房时间为2016年9月30日，这不仅是针对原告的，是针对所有购房者的，置业顾问不可能给原告陈述其他时间点。(2)合同中约定的几种付款方式中没有原告想要选择的付款方式，如果原告要选择第三种付款方式，应当是所有房款都是自己支付，不存在向银行贷款的情形。4、2015年10月10日原告确实前往被告签订签约确认单，但是双方并未就预售合同进行过磋商。根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告签订的《认购书》是双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。《认购书》约定，原告应于2015年7月25日前主动至售楼处与被告签订《上海市商品房预售合同》。根据原告所述其在约定时间之前曾到被告处与被告磋商合同签订事宜，但最终未能签订合同的主要原因是双方对商品房预售合同中主要条款如交房时间、付款期限、付款方式等不能达成一致意见。本院认为虽然《认购书》中记载原告已知悉商品房预售合同等材料，但认购书中对于预售合同中的交房时间、付款期限、付款方式等主要内容并未予以明确，且被告提供的商品房预售合同格式文本的主要条款的确存在免除其责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形。对于这些条款，作为格式合同提供方的被告并未有证据证明自己采取了合理的方式提请原告注意免除或者限制被告责任、排除原告权利的条款。而，原告在签订《认购书》后曾两次前往被告处与被告磋商签订商品房预售合同的事宜，可见其有欲购买系争房屋的相当诚意。本案最终未能签订预售合同的主要原因是双方就商品房预售格式合同主要条款存在争议未能达成一致意见，原告有权诉请要求单倍返还已付定金10万元，其本意就是非双方过错致认购预约合同解除，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告和美(上海)房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告田晓静定金人民币100,000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2,300元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 徐冬梅人民陪审员 杨宝勤人民陪审员 宋治山二〇一六年六月二十九日书 记 员 杨 洁附：相关法律条文附:相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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