（2016）粤1322民初2089号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-09-02

案件名称

张秀平与邓素文房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

博罗县人民法院

所属地区

博罗县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张秀平,邓素文

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条，第十条，第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第二百五十三条

全文

广东省博罗县人民法院民事判决书（2016）粤1322民初2089号原告张秀平，男，汉族，住广东省博罗县，身份证号码：×××4314。被告邓素文，男，汉族，住广东省博罗县，身份证号码：×××4016。原告张秀平诉被告邓素文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告张秀平、被告邓素文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀平诉称，被告位于富裕大��东（京广快递店铺）旁边的一个店铺（没有门牌号码）出租给我经营使用，我的店铺招牌是（烧鸭王快餐店），店铺在2016年4月30日开业，5月1日即开业第二天被人（被告人亲戚）用大石头堵在店铺门口，造成无法开业经营，并且出言恐吓，说是他的地方，不许我们经营，现前期资金投入己没法收回。由于该店铺存在土地民事纠纷，而被告故意隐瞒事实，没有将事实原由告知我，存在欺骗行为，同时我人身受到威胁，后续我也不敢继续经营。故要求与被告终止门店合同，并且赔偿我一切损失。为了赔偿事宜已找被告人多次进行协商未果，综上所述，为了维护我的合法权益，特诉至贵院，请求法院判决并支持我的诉讼请求。原告请求：1、被告赔偿我店铺装修费用16000元。2、被告赔偿我定金和房租3200元。3、责令被告赔偿我购买餐具，冰箱，台凳等6000元。4、责令被告赔��我误工费1000元。5、本案的诉讼费用由被告承担。被告邓素文答辩称：1、被答辩人没有证据证明其经营门店时遭到第三人阻止；即使遭到第三人阻止，也与答辩人无关，答辩人对此不应承担任何责任；被答辩人完全可以对第三人提起侵权之诉，使门店的经营得以继续，相关损失得以赔偿。2、被答辩人认为：“租店铺用地存在土地民事纠纷，并因此指责答辩人故意隐瞒，存在欺骗行为”的观点，也与事实不符，依法不应得到法院的认可。答辩人出租店铺用地是依法获得的．且四至清楚，权属无争议，答辩人对出租店铺拥有无可争辩的使用权，不存在与任何人有土地民事纠纷。所以，被答辩人听取一面之词，不加核实，就妄言答辩人故意隐瞒土地权属纠纷，欺骗被答辩人与其签订租赁合同，并停止店铺的经营，因此造成的后果应由被答辩人自行负责，与答��人无关。3、答辩人无违约行为，被答辩人应依约向答辩人交纳租金及其滞纳金，否则，答辩人有权解除合同，收回门店，没收押金。综上，被答辩人没有证据证明其经营门店时受到第三人阻拦。即使受到第三人阻拦，也与答辩人无关，被答辩人完全可以依法向第三人主张权利，确保门店的正常经营和相关损失得以全额赔偿。但被答辩人完全不顾本案事实，一旦门店经营受阻，就不分青红皂白地起诉答辩人，实乃过于轻率，其因此提出的诉讼请求岂能得到法院支持？被答辩人认为出租门店用地存在土地权属纠纷，进而指责答辩人欺骗于他，确属无稽之谈，与事实相悖，该观点理应不予采纳。现被答辩人未能如期交租，逾期之期限足以解除租赁合同，但答辩人从“鼓励交易、增加财富”的目的出发，暂不解除出租合同，仍期盼被答辩人从速交租，继续履行合同，以达双赢之效果。至于被答辩人起诉要求答辩人对第三人的侵权行为负责，实乃于法无据，不应得到支持。为此，答辩人请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，并敦促被答辩人诚实守信、继续履行合同，将已欠的租金及其滞纳金从速交给答辩人。原告张秀平提供如下证据：证据1门店租赁合同，证据2收据两份，证据3照片3张。证据4与被告的现场录音。被告邓素文对原告质证意见如下：证据1、2、3、4没有异议。被告邓素文提供如下证据：证据1门店租赁合同，证据2人民调解协议书，证据3建房申请书，证据4邓素文用地位置图，证据5收款收据两份，证据6博罗县计划生育证明书。原告张秀平对被告质证意见如下：证据1、2、3、4、5、6没有异议。经审查，原告、被告提供的证据和原件一致，来源合法，内容客观真实，与其要证明的事实具有关联性，本院予以确认。根据上述采信的证据，本院认定的本案事实如下：原告张秀平与被告邓素文于2016年4月14日签订《门店租赁合同》，双方约定：1、被告邓素文将富裕大道的使用面积为60平方米的店铺出租给原告张秀平使用。2、合同租赁期间为4年，自2016年5月1日至2020年5月1日止。3、前两年的每月租金1200元，第三年至第四年的每月租金1400元。4、门店租赁合同生效后，原告张秀平应一次性向被告邓素文交付2000元押金（不含利息××，合同期满三日内无息退还给原告张秀平押金或者转化为租金；并约定其他合同条款。原告张秀平于2016年4月14日向被告邓素文支付租赁押金2000元和租金1200元。原告张秀平称租赁房屋用于经营烧鸭王快餐店，店铺于2016年4月30日开业经营，然在2016年5月1日，与被告邓素文对该店铺所占用土地有争议的第三人��止干扰快餐店正常经营，原告现请求解除该租赁合同，并赔偿损失。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。原告张秀平与被告邓素文签订《门店租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案中原被告双方主要存在以下争议焦点：1、原被告的租赁合同是否存在可撤销或解除的情形，该合同是否应当继续履行。2、原告请求的装修费用是否有相应的依据。3、原告请求的冰箱、台凳等是否有事实依据。4、被告请求的误工费是否有相应的依据。关于原被告的租赁合同是否存在可撤销或解除的情形，该合同是否应当继续履行的问题。原被告的租赁合同自双方签字后成立生效。在原告对该租赁房屋使用经营期间，存在对租赁房屋的土地有争议的第三人阻碍干扰原告使用租赁房屋进行正常经营的情形。被告虽提供证据《人民调解协议书》、《建房申请书》及《用地位置图》等证明该土地及房屋有合法依据。然根据本院作出的（2015）惠博法湖民初字第20号民事裁定书中已确认本案所涉租赁房屋所占用土地由于土地实际界限不明确，存在土地使用权争议。根据《合同法》第九十四条法律规定的合同解除的情形，并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（二××租赁房屋权属有争议的。因被告邓素文租赁给原告张秀平使用的租赁房屋与他人存在土地使用权争议，致使合同无法继续履行，合同目的无法实现。原告张秀平请求解除该租赁合同，本院予以支持。因原告已于2016年4月14日向被告支付押金2000元和租金1200元，并约定租赁期限自2016年5月1日开始。然因租赁房屋土地存在纠纷原因致使原告自2016年5月1日起无法继续使用租赁房屋经营，原告所支付的押金2000元和租金1200元共计3200元理应退回给原告。关于原告请求的装修费用16000元的问题。因原被告签订的《门店租赁合同》，对在合同解除情形下装修装饰物的处理没有约定。现参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和第十一条，对于未形成附合的装饰装修物，原告张秀平可以拆除，但不得造成房屋损坏；对于已形成附合的装饰装修物的，因被告邓素文出租的房屋所占土地存在争议导致合同解除，被告邓素文对合同解除存在过错，原告张秀平可以请求被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，然原告未提供装修费用及其他相关证据，本院对已形成附合部分的装饰装修费用暂不予支持。关于原告请求购买餐具、冰箱、台凳等费用6000元和误工费1000元的问题。原告请求的餐具、冰箱、台凳等物品可以自行移走并且可继续使用，并不属于因合同解除造成的损失，本院不予支持。原告请求的误工费没有事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、解除原告张秀平与被告邓素文签订的《门店租赁合同》。二、被告邓素文于本判决发生法律效力之日起十日内支付3200元给原告张秀平。三、原告张秀平可拆除未形成附合的装饰装修物，但不得造成房屋损坏。四、��回原告张秀平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费227.5元（原告预交），由被告邓素文承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员　　付晓畅二〇一六年六月二十九日书记员　　周　欣附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明��履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。微信公众号“”