（2016）黑0604民初1943号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-08-22
案件名称
李秀英与大庆恒新房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
大庆市让胡路区人民法院
所属地区
大庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李秀英,大庆恒新房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0604民初1943号原告李秀英，女，1980年4月29日出生，汉族，无职业，住大庆市龙凤区。委托代理人刘红丽，黑龙江中庆律师事务所律师。被告大庆恒新房地产开发有限公司，住所地大庆高新技术产业开发区。法定代表人陈志华，总经理。委托代理人赵平，男，1962年1月21日出生，汉族，住大庆市让胡路区。原告李秀英诉被告大庆恒新房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月7日受理并依法组成合议庭，于2016年5月24日公开开庭进行审理，原告李秀英及其委托代理人刘红丽、被告大庆恒新房地产开发有限公司委托代理人赵平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年4月20日，原告出资4308984元以参建形式认购世奥中心超市某号商服，2009年4月21日，原被告双方签订《商品房参建协议》；2012年7月10日，原被告双方又签订《商品房买卖合同》，因实际面积减少，购房款应为4195260元，但多余款项未退回。合同签订后，由于涉案房产存在其他纠纷，被告一直未予办理产权，原告故诉至法院，要求解除《商品房参建协议》、《商品房买卖合同》，被告返还购房款及承担违约责任。因双方签订合同中约定的违约金过低，原告要求被告参照中国人民银行同期贷款利率给付违约金。被告答辩称：被告对原告的诉讼请求不予认可，被告将涉案房屋所在土地转让给了新科庆联防腐公司，涉案房屋是新科庆联公司、华夏大地房地产公司、天康房地产公司合作开发的，合同约定涉案房屋的开发投资、销售、经营管理由三开发公司独立承担，自负盈亏，只是借用被告的资质进行开发，其责任应当由新科公司等承担，而不是被告，并且被告并没有收到原告的购房款，请求法庭驳回对原告的诉讼请求。为证实自己的主张，原告举证如下：参建协议一份、收据两张、房屋买卖合同一份均为复印件。证明2009年4月20日原告向被告交付购买世奥中心超市某号商服的购房款4308984元，双方于2012年7月10日签订商品房买卖合同，该房建筑面积为388.45平方米，每平方米单价为10800元，总共房款4195260元。合同第十五条约定了逾期办理产权证原告享有合同解除权。2005年7月15日收据证明被告退还购房款107676元。被告质证称，通过与实际投资人核对，对证据的真实性没有异议，《商品房参建协议》第四条第二款约定自正式签订商品房签订本协议终止。《商品房买卖合同》第9.1.2约定逾期交房180日后买售人有权解除合同，买售人解除合同的出卖人应当自买售人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买售人累积已付款的0.1%向买售人支付违约金；第十五条关于产权登记约定中写明买售人退房出卖人按已付房价款的0.5%赔偿买售人损失，合同已经约定了解除合同的赔偿标准。被告未向本院提交证据。经审理查明：2009年4月20日，原告出资4308984元以参建形式认购世奥中心超市某号商服，2009年4月21日，原被告双方签订《商品房参建协议》。2012年7月10日，原被告双方签订《商品房买卖合同》。该房建筑面积为388.45平方米，每平方米单价为10800元，因实际面积减少，购房款应为4195260元。2010年7月15日，被告退还原告购房款107676元，原告实际交付被告购房款4201308元。合同签订后，2014年5月1日，原告接手房屋。由于涉案房产存在其他纠纷，被告一直未予办理产权。原告故诉至法院，要求解除《商品房参建协议》、《商品房买卖合同》，被告返还购房款及承担违约责任，因双方签订合同中约定的违约金过低，原告要求自2009年4月21日（交购房款之日）起，以4308984元为基数，依照中国人民银行同期贷款利率计算至2010年7月14日（2010年7月14日被告曾返还购房款107676元）；自2010年7月15日起，以4201308元为基数，依照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日。本院认为：原被告双方签订的协议均系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。双方均应严格依照合同履行各自权利、义务。被告虽辩称房屋开发的主体并非大庆恒新房地产开发有限公司，但合同及收据的签章均为大庆恒新房地产开发有限公司，故对被告的辩驳不予支持。对于原告要求解除《商品房参建协议》的诉求，因该协议第四条第2项明确约定“自正式签订《商品房买卖合同》起，本协议自动终止，与购房相关的约定及所有的权利义务均以正式签订的《商品房买卖合同》内容为准。”而双方已于2012年7月10日签订《商品房买卖合同》，故《商品房参建协议》已经依约终止，不存在解除的问题。该《商品房买卖合同》第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。”本案原告已按约定支付全部购房款，但被告一直未能办理产权证，按照《商品房买卖合同》的约定，被告已经构成根本违约，故原告要求解除《商品房买卖合同》的请求应予支持，被告应退还原告已付房款4201308元；由于该房屋涉及其他纠纷，不能办理产权证，影响原告的出租、出售及经营，房屋一直处于闲置状态，如按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金给付原告，该标准明显过低，不利于保护购房者的合法权益，有悖于公平原则，故原告要求提高违约金的数额符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对于计算的标准，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，即自2009年4月21日（交购房款之日）起，以4308984元为基数，依照中国人民银行同期贷款利率计算至2010年7月14日（2010年7月14日被告曾返还购房款107676元）；自2010年7月15日起，以4201308元为基数，依照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告李秀英与大庆恒新房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告大庆恒新房地产开发有限公司返还原告购房款4201308元并赔偿损失（损失的计算标准：自2009年4月21日起，以4308984元为基数，依照中国人民银行同期贷款利率计算至2010年7月14日；自2010年7月15日起，以4201308元为基数，依照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日）。上述款项于判决生效后五日内一次性付清；三、驳回原告李秀英的其他诉讼请求。案件受理费53292元由被告承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长 王广明人民陪审员 刘佩华人民陪审员 张 媛二〇一六年六月二十九日书 记 员 邹函钊本判决书生效后，义务人在规定时限内不履行义务的，权利可向本院申请执行。提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。附：适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 来源：