（2016）琼96民终958号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-12-05
案件名称
上诉人海南兆祥置业有限公司与被上诉人吴昊商品房预约合同纠纷一案民事判决书
法院
海南省第一中级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
海南兆祥置业有限公司,吴昊
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
全文
{C}海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终958号上诉人（原审被告）海南兆祥置业有限公司。法定代表人孟由炜，该公司总经理。委托代理人徐抒音，海南大兴天泰律师事务所律师。委托代理人陆丽霞，海南大兴天泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴昊。上诉人海南兆祥置业有限公司（以下简称兆祥公司）因与被上诉人吴昊商品房预约合同纠纷一案，不服海南省定安县人民法院（2016）琼9021民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原、被告于2013年12月25日签订一份《定房合同协议书》，甲方为被告兆祥公司，乙方为原告吴昊，合同约定：1.甲方开发公园一号（龙福居三期）B栋东面第一单元，毛坯房以3800元/㎡的价格卖给乙方，乙方支付定金3万元/套，八套共计24万元；2.2013年12月24日起至2014年1月30日止，甲方委托乙方销售毛坯房，乙方可自行定价，差额自取；3.甲方购房五证批复下来，要为乙方办理按揭手续，付现款买房的要办理购房协议等手续，甲方按照施工图纸保质保量按时交房给乙方（交房时间为2014年12月底）。合同签订后，原告于2014年3月14日向被告支付购房款76万元，2014年3月18日支付购房款15万元，共计支付91万元。除去原告向被告购买的八套房，被告未能销售出房屋。截止到目前，涉案房屋还未建好，工程已停止施工，亦未取得商品房预售许可证明。另查明，被告系依法登记注册的有限责任公司，成立于2009年12月10日，业务范围为：房地产项目投资及营销策划等。当时的法定代表人系符利，公司股东为符利、符定官。2014年4月15日，公司进行变更登记，法定代表人变更为孟由炜，股东变更为孟由炜、符利、符定官。经本院向原告释明涉案合同的效力及其法律后果后，原告坚持其诉讼请求不予变更。原告于2016年2月18日向法院起诉，请求：1.判决解除原、被告于2013年12月25日签订的《定房合同协议书》；2.判令被告向原告赔偿损失人民币91万元；3.判令被告向原告双倍返还定金24万元；4.案件受理费由被告承担。原审法院认为：本案系预售商品房而引发的合同纠纷，本案原定案由为房屋买卖合同纠纷，应变更为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点是：涉案合同的效力认定及其法律后果处理。第一，关于涉案合同的效力认定问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告兆祥公司作为涉案合同的出卖人至今未能取得商品房预售许可证明，因此，涉案合同违反上述法律强制性规定，应认定为无效合同。第二，关于合同无效的法律后果处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告兆祥公司收取原告购房款91万元，应当予以返还。原告吴昊在涉案房屋未取得预售许可证的情况下仍与被告兆祥公司签订定房合同，故合同无效，吴昊与兆祥公司均有过错，吴昊要求赔偿损失及双倍返还定金无法律依据，不予支持。综上所述，被告基于无效合同取得的购房款应当予以返还，但原告主张双倍返还定金及赔偿损失无法律依据，本院不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、被告海南兆祥置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还91万元购房款给原告吴昊；二、驳回原告吴昊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15150元，由原告吴昊负担3162元，由被告海南兆祥置业有限公司负担11988元，限于本判决生效后10日内向本院缴交，原告多预缴的11988元予以退还。判决宣判后，上诉人兆祥公司不服向本院提起上诉，请求：1.撤销海南省定安县人民法院（2016）琼9021民初142号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，一审判决上诉人向被上诉人返还购房款91万元，属于事实认定错误。1.从被上诉人提交的《定房合同协议书》的内容看，该份协议书并不具备合同成立的一般要件。协议中没有约定房号，也没有面积，同时涉案房屋尚未进行施工，未取得商品房预售许可证，不能对外销售。因此，双方买卖的标的不明确，根本不能履行，不可能建立法律关系。2.《定房合同协议书》订立时间是2013年12月25日，一审认定的基本事实是基于这份协议书的约定，但在另案（2016）琼9021民初40号案中，被上诉人提交一份《委托销售住房合同协议书》，该协议书第一条明确载明“吴昊与海南兆祥置业有限公司，2013年12月25日签订定房协议作废”。作废的合同丧失法律效力，对当事人没有法律约束力不能证明上诉人与被上诉人之间存在任何法律关系。3.因上诉人企业法人内部变更，于2014年4月15日将原来法定代表人符利变更为孟由炜。公司对变更之前的法定代表人符利是否与被上诉人签订改份协议书以及履行情况完全不知悉。符利因多起经济纠纷去向不明，根本无法查实改份协议书的签订、履行以及涉案款项的情况。由于公司变更、公章原件损毁等方面原因，鉴定不能实现。上诉人认为在双方法律关系、权利义务不明的情况下，判决上诉人返还购房款91万元不合符法律规定。综上，原审法院未查清案件基本事实，认定事实存在诸多错误，请求二审法院支持上诉人的所有诉讼请求。为了证明其主张，上诉人兆祥公司在二审中提交以下证据：1.（2016）琼9021民初40号案件的应诉通知书、告知合议庭成员通知书；2.《委托销售住房合同协议书》。被上诉人吴昊答辩称：答辩人确实与上诉人签订定房合同，答辩人购买上诉人八套房。答辩人不认识其他人，只认识上诉人当时的法定代表人符利，便将购房款交给符利。原审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。经本院庭审质证，被上诉人吴昊对上诉人兆祥公司提交的证据（2016）琼9021民初40号案件的应诉通知书、告知合议庭成员通知书、《委托销售住房合同协议书》的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。一审查明的事实与二审查明的事实一致的，本院予以确认。本院另查明，上诉人兆祥公司与被上诉人吴昊于2013年12月25日签订《定房合同协议书》后，2013年12月26日，被上诉人吴昊、吴平[（2016）琼9021民初40号案原告]与上诉人兆祥公司签订《委托销售住房合同协议书》，协议书约定：吴昊与海南兆祥置业有限公司，2013年12月25日签订定房协议作废。本院认为：上诉人兆祥公司与被上诉人吴昊于2013年12月25日签订《定房合同协议书》后，2013年12月26日，被上诉人吴昊、吴平[（2016）琼9021民初40号案原告]与上诉人兆祥公司签订《委托销售住房合同协议书》，约定“吴昊与海南兆祥置业有限公司，2013年12月25日签订定房协议作废”，两份协议书相互印证，证实上诉人兆祥公司与被上诉人吴昊之间确实存在房屋买卖关系，被上诉人吴昊通过银行转账支付部分购房，且兆祥公司的原法定代表人符利代表公司收取被上诉人吴昊支付的购房款91万元。双方当事人在《委托销售住房合同协议书》中约定《定房合同协议书》作废，既然定房协议终止，那么上诉人兆祥公司应返还收取的购房款，原审判决上诉人兆祥公司返还购房款91万元，并无不当。现上诉人兆祥公司申请对《定房合同协议书》、《收据》、《收条》上加盖的上诉人兆祥公司的公章以及被上诉人吴昊的签字真伪进行司法鉴定，已经没有实际意义，本院不予准许。上诉人兆祥公司主张其与被上诉人吴昊之间不存在房屋买卖关系，与事实不符，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，判决正确，应予维持。上诉人兆祥公司上诉主张没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费人民币11988元，由上诉人海南兆祥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄声泽审判员 梁振文审判员 白玉琳二〇一六年六月二十九日书记员 邱飞丽附适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：黄声泽撰稿：黄声泽校对：邱飞丽印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2016年6月30日印制（共印20份） 来自：