（2015）石民初字第946号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-11-23
案件名称
刘玉祥诉北京新立众合商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘玉祥,北京新立众合商贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2015)石民初字第946号原告刘玉祥，男，1965年3月1日出生。委托代理人李永革，北京凯普律师事务所律师。被告北京新立众合商贸有限公司，住所地北京市石景山区京源路口（石景山检测场对面）。法定代表人高卫东，经理。委托代理人陈丽慧，北京安杰律师事务所律师。原告刘玉祥与被告北京新立众合商贸有限公司（以下简称新立众合公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘玉祥的委托代理人李永革，被告新立众合公司的委托代理人陈丽慧均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告刘玉祥起诉称：2010年6月27日，原、被告签订《门面房屋租赁合同》，约定：甲方（被告）将坐落于石景山区鲁谷大街x号，面积为150平方米临街门面房租赁给乙方（原告）。租赁期限自2010年7月1日至2012年12月31日止，年租金为十万五千元整。乙方于每半年到期日的前十天内向甲方（被告）交纳半年租金。房屋租赁合同生效后，原告向被告交租金，合同期满后押金退还，如遇国家征地，甲方按照国家规定补偿乙方，并退回剩余房租。2013年3月，原告与被告因上述租赁合同关系向法院提起诉讼。一审过程中被告不承认存在占地补偿，但二审中被告又称已将拆迁补偿款给付案外人杜树文。诉讼请求：1.判令被告按约定给付原告征地补偿款37.5万元；2.诉讼费由被告承担。被告新立众合公司答辩称：原告已将涉案房屋转租给杜树文。2013年，原告与杜树文签订协议，本案原告收取杜树文9万元租金。原告将租赁房屋转租给杜树文。原告要求被告支付补偿款没有任何法律依据，原告不是该租赁合同的相对人。原告要求被告支付补偿款没有法律依据，原告提出的数额也没有证据支持，原告并没有因为转让造成损失，反而还有收益，因原告已将租赁合同转让给杜树文。因此请求法院驳回原告诉求。经审理查明：2010年6月27日，甲方新立众合公司与乙方刘玉祥签订《门面房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市石景山区鲁谷大街x号，面积为150平方米临街门面房租赁给乙方；租赁期限自2010年7月1日至2012年12月31日；年租金为105000元，乙方于每半年到期日前10天内向甲方交清半年租金；房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付5000元押金，合同期满后押金退回；租赁期内，乙方未经甲方同意，不得将房屋租给第三方或改变用途，租期届满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方，如需续租，须提前一个月与甲方协商。乙方有权自行转让；租赁期间，双方均不得借故解除合同，如遇国家征地，甲方按国家规定赔偿乙方，并退回剩余房租。如乙方违约不得要求退回押金。双方签订的合同涉及的租赁地点系北京市弹簧厂所有房屋。合同签订后，双方开始履约。合同履行过程中，涉案租赁地点开始拆迁。后原告将被告、第三人北京市弹簧厂（以下简称弹簧厂）诉至法院，请求判令被告退还原告2012年9月15日至12月31日房屋租金30625元（8705×3.5）及押金5000元。本院于2013年10月24日作出（2013）石民初字第1965号民事判决书，载明：刘玉祥主张涉案门面房拆除时间为2012年9月15日，弹簧厂对此予以认可。新立众合公司在2012年10月22日庭审中，陈述：认可收到租金及押金，但主张因刘玉祥存在转租行为，故不同意退还，并主张涉案门面房拆除时间为2012年9月18日，因未找到刘玉祥故拆除前未能通知。刘玉祥与新立众合公司均认可房屋拆除时双方租赁合同解除。该判决书认定：刘玉祥与新立众合公司签订《门面房屋租赁合同》有效。涉案门面房已经拆除，双方当事人亦认可拆除时合同解除，故本院对此不持异议。因新立众合公司未能提供证据证明在涉案门面房拆除前已经履行通知刘玉祥的义务，故其作为违约方，对于拆除时间其应当承担举证责任，现其未能举证证明拆除时间为2012年9月18日，故本院依据刘玉祥陈述及弹簧厂自认认定拆除时间为2012年9月15日，当日双方租赁合同解除。新立众合公司主张刘玉祥存在转租行为，但未提供证据证明，且本案中被告经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃抗辩权利，故本院对此不予采信。本院遂判决新立众合公司退还刘玉祥房屋押金五千元、退还自二零一二年九月十六日至二零一二年十二月三十一日期间的租金三万零六百二十五元。上述判决作出后，被告不服提出上诉。北京市第一中级人民法院于2014年6月13日作出（2014）一中民终字第3520号民事判决书，载明：新立众合公司在二审提交刘玉祥与邢延双、杜树文签订的《合作协议》、刘玉祥书写的《收条》以及杜树文书写的《承诺书》，证明刘玉祥在租赁期间将诉争房屋转租，且新立众合公司已给予杜树文退还租金及补偿款。该院认定：根据刘玉祥与新立众合公司签订的《门面房屋租赁合同》约定，如遇国家征地，新立众合公司按国家规定赔偿刘玉祥，并退回剩余房租。现诉争房屋遇国家拆迁，按双方合同约定，新立众合公司应当退还刘玉祥剩余房租及押金。新立众合公司主张刘玉祥将诉争房屋转租案外人，并已将房屋租金及腾退款给付案外人，但其并未提供充分证据证明刘玉祥存在转租行为，刘玉祥对此不予认可。另按租赁合同约定，刘玉祥未经同意不得将房屋租给第三方，但对于刘玉祥擅自转租房屋行为的后果双方并未约定，故新立众合公司以此要求驳回刘玉祥的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。新立众合公司与刘玉祥签订的《门面房屋租赁合同》合法有效，双方存在租赁合同关系，在该合同未被解除或认定无效的情况下，新立众合公司擅自对案外人退还租金及给予腾退补偿，违反了合同约定，应当由其自行承担相关责任。最终该院判决驳回上诉，维持原判。现该民事判决书已经发生法律效力。庭审时，被告提供了刘玉祥、邢延双、杜树文的合作协议、刘玉祥及邢延双书写的《收条》以及杜树文书写的《承诺书》作为证据。其中2012年8月30日杜树文出具的承诺书载明：新立众合公司：本人在此谨确定如下事实，并郑重承诺：1、本人已经收到新立众合公司支付的腾退补偿款。2、本人已经收到新立公司退还的百福居饺子馆两个月房租（2012年11月、12月份）。本人负责百福居饺子馆（北京京缘奇餐厅）按期腾退，如果发生就百福居饺子馆（北京京缘奇餐厅）拆迁补偿方面的纠纷，由本人负责解决。原告对上述证据的真实性认可，称系其增加合作人的行为，与杜树文系合作关系。另查，庭审时原告提供了（2014）一中民终字第3520号案卷的材料，以证实存在征地补偿款的事实。原告称诉争地点的征地补偿款按照每平方米五千元计算，被告对此否认，称不存在上述补偿的事实。上述事实，有当事人陈述、民事判决书及案卷材料、《门面房屋租赁合同》、合作协议、《收条》、《承诺书》等证据在案佐证。本院认为：原、被告签订的《门面房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点在于：对于征地补偿款的诉求的判断问题。第一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订了《门面房屋租赁合同》，而该合同中并未就征地补偿款存在明确约定，亦无有效证据证实被告因征地等事由获得过该款项。对于原告主张杜树文出具的承诺书可以证实该事实的主张，因该承诺书仅载明杜树文收到腾退补偿款，并未明确该款项的性质，现无法认定系征地补偿款，故对于原告上述主张，本院不予采纳。现原告向被告主张征地补偿款，但未提供征地补偿事实、补偿标准及数额的相应证据，原告的诉求明显不具备事实及法律依据，本院难以支持。第二，双方合同第十一条对于遇国家征地的处理约定仅系对于赔偿问题的约定，并不涉及征地补偿款问题。且原告亦未明确举证证实存在国家征地的事实发生。当然，就该条款的赔偿问题，原告可另行主张。第三，退一步讲，即使存在国家征地，且被告领取了征地补偿款的事实，而被告亦已经举证将相应腾退补偿款给付了杜树文。一方面，原告在庭审时自认其与杜树文系合作关系，被告在杜树文占用诉争房屋且签订合作协议的前提下，直接将相应补偿款给付杜树文并无不妥。原告可另行向杜树文主张补偿问题。另一方面，自刘玉祥、邢延双、杜树文的合作协议、刘玉祥及邢延双书写的《收条》以及杜树文书写的《承诺书》等证据材料分析，杜树文一次性支付原告转让费，原告在合作期限内按照固定数额分红，则上述各方的约定符合刘玉祥将承租的房屋交付杜树文使用、收益，杜树文无论是否盈利亏损，固定支付刘玉祥一定数额的性质。故被告将补偿款直接给付房屋实际使用人亦无不妥。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回刘玉祥的诉讼请求。案件受理费六千九百二十五元，由刘玉祥负担（已交纳三千四百六十三元，剩余三千四百六十二元于本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 梁 爽人民陪审员 冀凤宝人民陪审员 董德虎二〇一六年六月二十九日书 记 员 徐 瑶 更多数据：