（2016）闽02民终135号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-30
案件名称
厦门鹭江宾馆与施志清房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
厦门鹭江宾馆,施志清
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽02民终135号上诉人（原审原告）厦门鹭江宾馆。法定代表人朱国安，董事长。委托代理人白伟冰、王锦隆，福建天衡联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）施志清，男，1957年7月2日出生，汉族。委托代理人施志强（系志清的哥哥），男，1955年9月21日出生，汉族。上诉人厦门鹭江宾馆（下称鹭江宾馆）因与被上诉人施志清房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第14707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明，本案讼争的厦门市文屏巷27号702室（原门牌号为厦门市文灶路198号702室）房屋登记在鹭江宾馆名下，房屋产权来源于1989年自建。施志清自1985年进入鹭江宾馆工作直至2012年7月退休，期间，施志清多次获得国家级、省级、市级多项荣誉。其中，1988年施志清经国家旅游局授予全国旅游优质服务竞赛先进工作者称号，1991年施志清经国家旅游局、中国财贸工会授予全国旅游行业劳动模范称号，同年施志清经福建省人民政府授予福建省劳动模范称号，施志清还分别于1988年、1990年两次经厦门市人民政府授予厦门市劳动模范称号。1991年5月28日，鹭江宾馆（甲方）与施志清（乙方）签订一份《住房协议书》（下称1991年协议），约定：甲方将讼争房屋安排给乙方居住；乙方在居住期间，提出调动、出国、退职、解除合同或其他原因离馆的，必须先办理退房手续，才能办理离馆手续；乙方所交押金必须在拿到住房钥匙时一次性付清，五年后甲方将此笔费用连本带息退还乙方。上述协议签订后，双方依协议约定履行各自义务，鹭江宾馆将上述房屋交付给施志清，施志清向鹭江宾馆交付押金8400元。1996年鹭江宾馆一次性向施志清退还了上述押金及利息共计9225.6元。1995年1月1日，鹭江宾馆与施志清签订一份《劳动合同》（下称1995年合同），合同期限为三年，从1995年1月1日起至1997年12月31日止。1996年12月17日，鹭江宾馆（甲方）与施志清（乙方）再次签订一份《住房协议书》（下称1996年协议），约定：甲乙双方因乙方在合同期限内，即1995年1月1日至1997年12月31日，居住甲方所安排的住房；乙方所居住的讼争房屋，不得私自转让他人或与他人调换；乙方在用工合同期满后若未续签新合同，或在合同期限内因出国、退职、另谋职业或其他原因致使用工合同终止，本协议自然终止，均应办理退房手续；乙方所居住的使用面积合计42平方米，按目前计价应每月缴交47.3元租金，限当月交清，若日后房管部门制定的收租标准有改动，乙方应无条件服从；本协议从签订之日起生效，作为用工合同的附件，与用工合同具有同等效力。鹭江宾馆认为1991年协议已经被1996年协议所替代，1991年协议已履行完毕。施志清认为1996年协议是1995年合同的附件，应随1995年合同的终止而终止，1991年协议并没有被1996年协议替代，应继续履行，且1996年协议关于腾房的约定不包含退休的情况。施志清自1991年开始入住讼争房屋至今，居住期间租金由鹭江宾馆在施志清工资中代扣，施志清退休后租金从施志清退休金中代扣。施志清名下无房产。后鹭江宾馆起诉至法院，诉请判令：1、确认鹭江宾馆、施志清之间就文屏巷27号702室房屋租赁关系已于2015年3月26日解除；2、施志清将文屏巷27号702室房屋恢复原状交还给鹭江宾馆；3、施志清向鹭江宾馆支付拖欠的租金（租金标准以法院委托的评估机构的评估价格为准，自2014年2月1日起至2015年4月10日止）；4、施志清按照市场租金标准（以法院委托的评估机构的评估价格为准）支付鹭江宾馆自2015年4月11日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费。审理中，施志清主张其已按161元／月的租金标准向鹭江宾馆支付租金至2015年12月，共计3703元。鹭江宾馆确认2014年2月之后施志清未经鹭江宾馆同意单方向鹭江宾馆账户汇款共计3703元，鹭江宾馆对租金标准有异议。2015年3月25日，鹭江宾馆委托律师向施志清发出一份《关于立即解除租赁关系、腾退交还房屋的通知》的律师函，通知施志清自律师函送达施志清之日起解除双方之间的讼争房屋租赁关系，要求施志清在收到律师函之日起十五日内腾空讼争房屋交还给鹭江宾馆，并要求施志清支付拖欠的自2014年1月起至实际腾退房屋之日止的租金。2015年3月26日施志清收到上述律师函。另据厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第3179号民事裁定书认定：本案属房屋租赁合同纠纷，鹭江宾馆、施志清就讼争房屋租赁事宜签订的《住房协议书》实为租赁合同，双方为民事法律关系中的平等主体。鹭江宾馆系依据《住房协议书》关于讼争房屋应当办理退房手续情形的约定要求解除与施志清之间的租赁关系，并要求施志清腾房，双方并不存在施志清应否享受房改政策之争议，本案并不属于单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，属于人民法院的立案受理范围。审理中，施志清向法院提交《福建省人民政府关于省级劳动模范管理暂行办法》（闽政（1989）51号文件），证明施志清是省级劳模，享受分配住房时给予优先安排免费居住的优惠待遇。鹭江宾馆对该文件的真实性无异议，但认为与本案讼争的租赁合同无关。此外，鹭江宾馆向法院申请对讼争房屋自2014年2月1日至本案开庭之日的租金市场价格进行评估。施志清向法院申请对鹭江宾馆1991年的住房分配情况和1996年的房改情况等进行调查取证。原审法院认为，施志清原系鹭江宾馆职工，在鹭江宾馆处工作二十多年直至退休，讼争房屋系施志清在鹭江宾馆处工作期间由鹭江宾馆安排给施志清居住。双方先后于1991年和1996年签订的两份《住房协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。1996年协议与1991年协议相比，增加了合同期限和租金金额及缴交方式的约定，实为租赁合同（已经（2015）厦民终字第3179号民事裁定书认定），合同期限届满后，施志清继续占有使用讼争房屋并继续向鹭江宾馆缴纳租金，双方之间的租赁合同关系依然存续。另经（2015）厦民终字第3179号民事裁定书认定，本案属房屋租赁合同纠纷，不存在施志清应否享受房改政策之争议，属于人民法院的立案受理范围。因此，施志清关于讼争房屋系福利房及本案不属于人民法院主管范围的抗辩主张，法院不予采纳；施志清向法院申请对鹭江宾馆1991年的住房分配情况和1996年的房改情况等进行调查取证亦无必要。1996年协议关于讼争房屋应当办理退房手续的情形约定：施志清在用工合同期满后若未续签新合同，或在合同期限内因出国、退职、另谋职业或其他原因致使用工合同终止，本协议自然终止，均应办理退房手续。现因施志清退休，鹭江宾馆要求解除与施志清之间的租赁关系，并要求施志清腾房，并不符合上述约定，即本案既不属于在用工合同期满后未续签新合同的情形，也不属于在合同期限内因出国、退职、另谋职业或其他原因致使用工合同终止的情形。因此，鹭江宾馆的相关诉求，缺乏合同依据，法院不予支持，鹭江宾馆提出的评估申请亦无必要。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回厦门鹭江宾馆的诉讼请求。宣判后，鹭江宾馆不服，向本院提起上诉。上诉人鹭江宾馆上诉请求：一、撤销（2015）思民初字第14707号《民事判决书》，依法改判支持鹭江宾馆一审提出的诉讼请求；二、判令施志清承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、双方《住房协议书》约定的租赁期限已经届满，鹭江宾馆要求解除与施志清之间的租赁关系、返还租赁房屋符合法律规定。鹭江宾馆与施志清的《住房协议书》系平等主体之间的租赁合同，该法律性质已为（2015）厦民终字第3179号《民事裁定书》所认定，其租赁关系应当适用《合同法》关租赁合同的规定处理。该合同约定的租赁期为1995年1月1日至1997年12月31日，租赁合同期限早已届满。合同期限届满后施志清仍旧使用该房屋，双方处于事实租赁合同状态。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，鹭江宾馆有权随时要求解除租赁关系。鹭江宾馆已于2015年3月25日向施志清发出《关于立即解除租赁关系、腾退交还房屋的通知》，解除与施志清之间的房屋租赁关系，并要求施志清在通知函到达之日起十五日内腾退房屋，通知函到达之日起五日内支付拖欠房租及相关费用。该函于次日送达施志清，双方之间的租赁关业已解除。根据《合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……”之规定。施志清应返还讼争房产给鹭江宾馆。二、一审判决认为施志清退休不属于《住房协议书》第2条约定的退房情形，故驳回鹭江宾馆的诉讼请求，认定事实错误、且与法律规定相悖。租赁关系的终止有两种情形，一种是租赁期限届满后租赁关系终止，另一种是租赁期内发生约定或法定的条件而提前终止。《住房协议书》第2条约定的“……在合同期限内因出国、退职、另谋职业或其他原因致使用工合同终止，本协议自然终止，均应办理退房手续”内容，系双方对合同租赁期限届满之前租赁关系提前终止的约定。但双方合同约定的租赁期限已告届满，不存在合同期内提前终止的问题。双方的争议应使用前述《合同法》有关法律规定，判令施志清返还鹭江宾馆租赁房屋，而不应适用《住房协议书》第2条后半部分约定的内容进行处理。一审判决适用该协议条款约定，认定合同尚不存在终止情形，显然认定双方尚处租赁合同期内，认定事实错误。其次，该条款除了明确约定出国、退职、另谋职业作为提前终止租赁的条件，还规定了其他导致劳动关系终止的原因出现的，也属于租赁关系提前终止的情形，施志清也应退房。根据《劳动合同法》第四十四条规定：“有下列情形之一的，劳动合同终止：……（二）劳动者开始依法享受基本养老保险待遇的……”、《劳动合同法实施条例》第二十一条规定“劳动者达到法定退休年龄的，劳动合同终止。”之规定，退休系劳动合同终止的法定情形，属于该合同约定的“其他原因致使用工合同终止”。一审判决认定退休不属于《住房协议书》第2条约定的退房情形，显然无视该协议条款的完整约定，且与前述劳动法的规定不符。三、施志清占有、使用讼争房屋，应依约、依法支付欠缴的租金及鹭江宾馆函告终止租赁关系后的房屋占有使用费。一审判决对鹭江宾馆一审中要求施志清支付租金和使用费的诉讼请求未予支持，显然错误且于法不符。被上诉人施志清答辩称，施志清于1991年5月28日取得本案讼争房屋的居住权，是福建省人民政府闽政（1989）51号文件明确规定，单位分配住房时优先安排省级职工劳模施志清享受的优惠待遇，鹭江宾馆厦门鹭江宾馆以施志清已退休为由起诉，要取消当年获得省级劳模取得的居住权，鹭江宾馆厦门鹭江宾馆的起诉违反了福建省人民政府闽政（1989）51号文件规定。1、（2015）思民初字第6944号一案裁定驳回鹭江宾馆的起诉，认定事实清楚，适用法律正确，一审裁定并无不当。2、（2015）厦民终字第3179号一案二审，认定事实不清、适用法律错误，二审裁定不当。1）、鹭江宾馆提交房产证，表明权属人鹭江宾馆，房屋产权来源1989年自建，房屋产权比例百分百，房产无共有人。房屋用途住宅，证明讼争房屋属鹭江宾馆单位自建房，并于1991年分配给职工。2）、施志清提交全国旅游业劳动模范证书，福建省劳动模范证书，证明施志清以省级劳模身份取得单位自建房分配分房的资格。3）、施志清提交1991年签订的分配住房协议书，证明鹭江宾馆于1991年5月28日将单位自建房分配给施志清施志清。并给予省级职工劳模施志清享受居住免费的优惠待遇。4）、鹭江宾馆提交1996年12月17日签订的住房协议书，鹭江宾馆以1996年的住房协议新增每月应缴交47.30元房费，新增缴费至1997年12月31日终止为由认定讼争房屋属租赁关系。施志清认为1996年的住房协议没有改变是单位内部安排职工住房的本质，也无法改变施志清以省级劳模身份于1991年优先分配讼争房屋的居住权的事实。无法改变讼争房屋属鹭江宾馆单位1989年自建房，1991年单位内部分房优先安排分配给省级劳模施志清的事实。1995年鹭江宾馆提升施志清为公关销售部副经理，签订了为期3年的劳动合同。1996年与施志清签订住房协议作为1995年劳动合同的附件。目的是为留住施志清继续为宾馆做贡献。1996年住房协议作为1995年劳动合同的附件与劳动合同在1997年12月31日同时终止。而1991年的住房协议无设定终止日期至今合法有效。综合以上事实证据表明二审仅以1996年的住房协议新增加每月需缴交47.30元内部职工优惠房费，就认为鹭江宾馆与施志清签订的住房协议实为租赁合同属认定错误。施志清认为这是单位内部分配居住缴费，跟商业房屋租赁关系不一样，二者有本质性的区别。前者取得居住分配是经过单位评选议定，属单位内部分配制，后者租赁是可高价取得或讨价还价。因此做出裁定撤销厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第6944号民事裁定也是错误的属事实不清证据认定不当，适用法律错误。3、（2015）思民初字第14707号一案施志清在法定期限内补充提交福建省人民政府闽政（1989）51号文件、原鹭江宾馆总经理刘爱治的证人证言、2014年1月向鹭江宾馆提交的维权申请书、1995年劳动合同等4份新证据，证明施志清于1991年5月28日取得本案讼争房屋的居住权，是福建省人民政府闽政（1989）51号文件明确规定，省级职工劳模施志清享受的优惠待遇。鹭江宾馆以施志清已退休为由起诉要取消施志清当年获得省级劳模取得的居住权的优惠待遇，违反了福建省人民政府闽政（1989）51号文件规定，一审回避对以上证据的审理认定，而是根据二审的错误认定对施志清主张不予采纳。一审舍本求末的以施志清退休不属于《住房协议书》第二条约定的退房情形驳回鹭江宾馆的诉讼请求，从另一个角度依法维护施志清享受讼争房屋居住权的优惠待遇。综上，施志清请求二审法院依法驳回鹭江宾馆的上诉。经审理查明，对于原审判决查明的事实，除施志清认为1996年《住房协议书》是有签订，但是后来施志清有提出异议，因为其在2013年才知道有省政府的文件，所以在2014年提出了异议申请外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，虽然本案双方签订的《住房协议书》符合租赁合同形式，但是基于施志清工作表现及当时住房政策，双方签订的两份《住房协议书》实际带有一定福利性质，故而双方1991年签订的《住房协议书》只约定在居住期间，提出调动、出国、退职、解除合同或其他原因离馆的，必须先办理退房手续，但未约定居住终止期限，施志清亦是据此居住讼争房屋数十年。虽然双方1996年签订的《住房协议书》约定居住期限，但亦明确约定施志清退出住房条件。现鹭江宾馆以施志清2012年已办理完退休手续为由要求施志清腾退房屋，其主张如原审判决所分析，既不属于在用工合同期满后未续签新合同的情形，也不属于在合同期限内因出国、退职、另谋职业或其他原因致使用工合同终止的情形，故其诉求既不符合双方关于退房的约定，也不符合双方订立合同的本意，原审法院对其诉求不予支持并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人鹭江宾馆负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 宁审 判 员 李向阳代理审判员 章 毅二〇一六年六月二十九日书 记 员 朱燕萍附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度搜索“”