（2016）渝0103民初5519号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-09-29

案件名称

重庆九度酒店有限公司与毕洁房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市渝中区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆九度酒店有限公司,毕洁

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第一百四十二条

全文

重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初5519号原告重庆九度酒店有限公司，住所地重庆市渝中区信义街32号房屋，组织机构代码08466662-6。法定代表人彭伟，该公司总经理。委托代理人王珑澔，重庆万诚律师事务所律师。委托代理人伍光媛，重庆万诚律师事务所律师。被告毕洁，女，1971年8月5日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆九度酒店有限公司（以下简称“九度酒店”）诉被告毕洁房屋租赁合同纠纷一案，经本院受理后，依法由代理审判员任科独任审判，公开开庭进行了审理，书记员白皇佳担任法庭记录。原被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九度酒店诉称，渝中区朝天门信义街29-32号房屋登记在重庆市渝中区房屋管理局营业用房管理所名下，该房屋是由该所租赁给重庆宏业房地产咨询服务公司，后该所与宏业房地产咨询服务公司、中房物业管理公司、九度酒店签订了四方补充协议，约定九度酒店概括承受宏业公司的权利义务，租赁期限从2013年8月至2018年8月。2013年7月19日，九度酒店与毕洁签订《房屋租赁合同》，约定九度酒店将渝中区朝天门信义街29-32号重庆九度酒店第3层217平米房屋出租给毕洁，租金标准为10850元/月，支付方式按季度支付，支付时间为合同约定的时间提前10日缴纳。自2015年9月1日起，毕洁一直欠租，期间经九度酒店多次催告仍拒绝履约。为此，九度酒店于2016年1月14日函致毕洁解除合同。因毕洁欠付多月租金，并仍占用房屋至今，造成九度酒店重大损失，故九度酒店诉至法院。起诉之后，毕洁于2015年12月30日补交了2015年4月至6月的租金32550元，2016年2月2日补交了2015年7月至8月的租金21700元。现九度酒店要求判令：一、确认原、被告《房屋租赁合同》已于2016年1月14日解除；二、被告立即向原告交还房屋；三、被告支付原告合同存续期间的欠付2015年9月1日—2016年1月14日48463.33元及逾期支付利息（从2015年9月至实际付清日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告自合同解除之日起至实际交还房屋之日止，参照月租金标准10850元/月向原告支付房屋占用损失，并以前述损失为基数从2016年1月15日起，至实际付清止按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息。被告毕洁辩称，九度酒店诉称双方签订合同属实。2014年4月19日，由于酒店管理不善使得毕洁的库房货物被水淹，从而遭受了损失，现在也没有得到赔偿。遭受水淹期间，毕洁的营业受到影响，停业三个月，故不同意解除合同。现九度酒店所述毕洁欠付租金属实，但在此期间，毕洁也仍然在支付租金。九度酒店向毕洁发送的欠费通知和解除通知书，如果毕洁签了字的就是收到了。现毕洁同意继续支付租金，但因为库房被淹导致经营困难，请求法院依法判决。经审理查明，重庆市渝中区信义街32号负4、3、1层，第1屋至15层，第16层部分（建筑面积11604.87平方米）登记在重庆市渝中区房屋管理局解放碑房屋管理所（以下简称“解放碑房管所”）名下。2013年7月1日，重庆市渝中区房屋管理局营业用房管理所（甲方，以下简称“营业用房管理所”，）与重庆宏业房地产咨询服务公司（乙方，以下简称“宏业公司”）签订《房屋租赁合同》，将重庆市渝中区信义街32号房屋，建筑面积7778.72平方米出租给宏业公司，租期从2013年8月1日起至2018年7月31日止，租金从2013年8月1日至2015年7月31日，每平米月租金30元，2015年8月1日到2016年7月31日，每平米月租金32元。2014年8月25日，营业用房管理所（甲方）、宏业公司（乙方）、重庆中房物业管理有限公司（丙方，以下简称“中房物业”）、九度酒店（丁方）签订《关于重庆宏业房地产咨询服务公司房屋租赁合同、及物业管理变更为重庆九度酒店有限公司的四方补充协议》载明，甲方将其管理的位于渝中区信义街32号房屋出租给了乙方，因乙方营业执照无酒店经营范围，乙方作为股东投资成立了丁方进行酒店经营，因签约主体不同，该酒店每月存在重复交纳营业税的现象，经四方协商，甲方同意乙方将原租赁合同中承租人的权利义务概括转移给丁方，四方确认自该协议生效之日起，上述《房屋租赁合同》中的承租方由乙方变更为丁方。2013年7月9日，九度酒店（甲方）与毕洁（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定九度酒店将重庆市渝中区朝天门信义街29-32号的重庆九度酒店第3层217平方米租赁给乙方作库房使用，租期五年，从2013年8月1日起至2018年7月31日止。该合同第三条约定如下：“1、库房场地租赁价格为50元/㎡。商户每季支付租金，合计金额10850元。（大写：壹万零仟捌佰伍拾零元人民币）。租金按季度缴纳，该租金缴纳时间按照合同约定的时间提前10天缴纳。2、2016年8月至2017年7月，库房场地价格在原价格基础上，上涨2元/㎡。3、2017年8月起，库房场地价格在2013年价格基础上，上涨5元/㎡”。2015年7月1日，九度酒店向毕洁发出《欠费追收通知书》，载明截止2015年6月30日，毕洁已拖欠2015年4月1日至2015年6月30日租金，每月10850元，共计32550元，令毕洁于2015年7月15日前付清相关费用。毕洁于2015年7月1日在该通知书“接通知人签字”处签字。同年12月4日，九度酒店再次向毕洁发出《欠费追收通知书》，载明截止2015年12月4日，毕洁已拖欠2015年4月1日至2015年12月30日租金，每月10850元，共计97650元，令毕洁于2015年12月10日前付清相关费用。毕洁于2015年12月4日在该通知书“接通知人签字”处签字。2015年12月15日，九度酒店作出《重庆九度酒店有限公司关于催收租金的函》，载明毕洁尚欠2015年4月1日起至2015年12月31日租金共计97650元，要求毕洁于2015年12月23日前全额向该司支付上述费用，逾期未交该司将依法解除《房屋租赁合同》，并追究毕洁违约责任。九度酒店于2015年12月16日向地址为重庆市渝中区信义街32号3楼今生缘布艺寄送了上述函件，并注明收件人为毕洁。毕洁在庭审中表示未收到上述函件，但认可上述地址系其租赁库房所在地。2016年1月14日，九度酒店向毕洁作出《解除合同通知书》，载明毕洁已拖欠租金共计75950元，经过多次催促未果，该公司解除在2013年7月19日与其签订的《房屋租赁合同》。九度酒店于2016年1月14日向地址为重庆市渝中区信义街32号3楼今生缘布艺寄送了上述通知书。毕洁在庭审中表示其接到过让其领取的电话，但其并未领取上述通知书。另查明，毕洁因其租赁上述房屋于2014年4月19日发生进水遭受损失，已另案向本院起诉九度酒店等三被告要求赔偿，该案正在审理过程中。审理过程中，毕洁举示了《重庆九度酒店有限公司‘4.19’淹溺事故直接原因专家意见》、个体工商户营业执照、重庆日报等证据证明其租赁的上述房屋在2014年4月19日发生仓库进水遭受损失。九度酒店认为毕洁所述发生水淹的情况属实，但并非该公司原因。毕洁在本案第一次庭审过程中对其拖欠房租的金额无异议，在本案第二次庭审中认为双方约定租金标准应为10850元/季度，其因找不到双方合同而一直按照10850元/月进行支付，毕洁现并不拖欠九度酒店租金。九度酒店在庭审中自述，本案在起诉后毕洁于2015年12月30日补交了2015年4月-6月的租金32550元，于2016年2月2日补交了2015年7月-8月的租金21700元，故要求将其第二项诉讼请求租金的支付额减少为：被告支付租金2015年9月1日—2016年1月14日48463.33元。上述事实，有《房屋租赁合同》、房地产权证、《欠费追收通知书》、《重庆九度酒店有限公司‘4.19’淹溺事故直接原因专家意见》等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案争议焦点有二：一、原被告双方的《房屋租赁合同》是否应当解除；二、原被告双方租金标准问题。关于第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，九度酒店与毕洁就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行各自义务。依据毕洁所举示的《重庆九度酒店有限公司‘4.19’淹溺事故直接原因专家意见》等证据以及双方当事人的陈述，能够认定毕洁所承租的房屋确在租赁期间发生了进水导致毕洁之货物受损。毕洁拖欠租金虽系违约行为，但确与该次事件有一定关联。九度酒店在庭审中也自述毕洁分别于2015年12月30日和2016年2月2日补交了其所欠租金中4个月租金，毕洁也表示愿意继续支付租金，故毕洁拖欠租金的违约行为并非根本违约，在经九度酒店催告后，毕洁在合理期限内仍在继续履行其交纳租金的合同义务。另双方《房屋租赁合同》中也并无九度酒店有权以毕洁拖欠租金为由解除合同之约定，故九度酒店要求解除合同的请求不符合法律规定，本院对该请求及返还房屋的诉讼请求均不予支持。关于第二个争议焦点，首先，根据《民事诉讼法》第十三条的规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。毕洁在本案第一次庭审中已对九度酒店举示的用以证明租赁合同关系以及租金标准的《房屋租赁合同》予以了认可，对其本人欠付租金的事实亦予以认可，而其在第二次庭审过程中对上述已经自认的事实予以否认却并未举示相关证据予以证明，本院对其意见不予支持。其次，本案九度酒店有权出租涉案房屋是因为概括承受了宏业公司与营业用房管理所《房屋租赁合同》中承租人宏业公司的权利义务，根据该《房屋租赁合同》中租金标准“2013年8月1日至2015年7月31日，每平米月租金30元，2015年8月1日到2016年7月31日，每平米月租金32元”的约定并结合涉案房屋所处地段周边租赁价格，能够认定本案原被告之间《房屋租赁合同》中约定的租金标准应为10850元/月。根据九度酒店与毕洁的《房屋租赁合同》的约定，房租应按季缴纳，在合同约定的时间提前10天缴纳。现毕洁仍欠九度酒店2015年9月至今的房屋租金，且2016年5-7月的租金应按照合同约定在2016年4月20日前一次性支付。故本院对要求毕洁支付2015年9月至2016年7月的租金共计119350元依法予以支持。因毕洁违约延期支付租金的行为确给九度酒店造成了损失，故本院对其要求毕洁按同期贷款利率赔偿利息损失的请求依法予以支持，该损失应以每季应支付的租金为基数，分期分段计算。综上所述，原告的请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十二条之规定，判决如下：一、被告毕洁于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆九度酒店有限公司2015年9月至2016年7月的租金共计119350元，并赔偿原告重庆九度酒店有限公司损失（该损失分别以21700元、32550元、32550元、32550元为基数，从2015年9月1日、10月20日、2016年1月21日、4月20日起，各自按中国人民银行同期贷款利率计算至租金付清之日止。）；二、驳回原告重庆九度酒店有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案受理费减半收取1337元，由被告毕洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员　任　科二〇一六年六月二十九日书　记　员　白皇佳 来源：百度“”