（2016）粤0981民初15号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2017-02-20
案件名称
方飞、简沃峰等与高州市淦江实业有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
高州市人民法院
所属地区
高州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
方飞,简沃峰,高州市淦江实业有限公司,中国工商银行股份有限公司高州支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款，第二十四条，第二十五条第一款
全文
广东省高州市人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0981民初15号原告（反诉被告）：方飞，女，1986年4月4日出生，汉族，高州市人，住高州市。原告（反诉被告）：简沃峰，男，1986年7月12日出生，汉族，住增城市。以上原告的共同委托代理人：黄瑜，广东泰的律师事务所律师。被告（反诉原告）：高州市淦江实业有限公司，住所地高州市石仔岭（乐天大道1号四楼）。法定代表人：张学友。委托代理人：梁标，男，1980年2月11日出生，汉族，系该公司财务总监，住广州市越秀区。委托代理人：江源济，男，1978年6月1日出生，汉族，系该公司营销总监，住茂名市茂南区。被告：中国工商银行股份有限公司高州支行，住所地高州市府前路47号。主要负责人：吴春荣，行长。委托代理人：蔡建珍，系该银行职员。委托代理人：江帆，系该银行职员。原告方飞、简沃峰诉被告高州市淦江实业有限公司、中国工商银行股份有限公司高州支行及被告高州市淦江实业有限公司反诉原告方飞、简沃峰商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方飞、简沃峰的共同委托代理人黄瑜，被告（反诉原告）高州市淦江实业有限公司的委托代理人梁标、江源济，被告中国工商银行股份有限公司高州支行的委托代理人蔡建珍、江帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方飞、简沃峰向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告、被告一之间签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：乐海[201]070）。二、判令解除原告、被告一与被告二之间签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：住房字茂名分行高州支行2013年181号）。三、判令被告一返还原告已交购房款623355元，并赔偿原告损失38686元（该损失是到《个人购房借款/担保合同》被解除之日止，根据合同约定，原告已向或应向被告二支付的利息、罚息及被告二实现其债权的费用等的总损失，现暂为原告从2014年2月25日到2015年12月24日已向被告二支付借款利息而造成的损失）。四、判令被告一向原告支付逾期交房违约金6200元。五、本案诉讼费用由被告一承担。事实和理由：2013年10月24日，原告与被告一双方签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：乐海[201]070）约定：1、由原告购买由被告一开发的位于高州市乐天大道（乐天海珀御庭小区）A6幢16层03A房预售商品房。总房款为623355元，其中首期款为313355元（占总房款的50%），在合同签订时支付：商业按揭贷款付款310,000元（占总房款的50%）。2、被告一应当在2014年12月31日前将上述商品房交付给原告。若被告一逾期超过60日都没有交付，原告有权解除合同。被告一应当退还原告全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。2014年4月27日，原告向被告一支付了预收房款313355元。在2013年12月18日，原告作为借款人与被告二（贷款人）、被告一（保证人）三方签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：住房字茂名分行高州支行2013年181号）办理商业按揭贷款310,000元（按照等额本金还款法归还，即原告每月需还利息约1692元【利息每月下降10元】），并将此贷款支付给被告一作为购房款。故被告累计收到原告已付款623355元，即该商品房的全部购房款。自2014年2月24日起，原告每月向被告二还本付息。截止2015年10月1日，原告累计向被告二还本付息，其中截至2015年12月24日，原告共支付利息38686元。然而，被告一至今仍逾期交付上述商品房，导致了原告、被告一和被告二三签订的《住房公积金借款合同》无法履行。被告的行为造成原告重大损失，故原告作为原告的法定继承人提出本诉讼，望法院判如所请。被告高州市淦江实业有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人双方签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议不存在法定或约定解除情形，且被答辩人未收到答辩人的《解除合同通知书》，因此《广东省商品房买卖合同》及补充协议未达到解除条件。首先，被答辩人迟延交付房款。根据补充协议约定限在2013年10月24日前办妥购房按揭贷款手续。但是，答辩人于2014年1月24日才收到银行发放的贷款，显然被答辩人已经迟延付款并构成违约。其次，答辩人可以履行后履行抗辩权，可以迟延交付楼房。根据补充协议约定，在被答辩人未履行或未完全履行付款义务前，答辩人不受该交楼期限约束，即答辩人有推迟交楼的权利。根据《合同法》第六十七条规定，答辩人可以迟延交付楼房。二、被答辩人要求答辩人返还购房款623355元给被答辩人缺乏事实依据和法律依据。被答辩人购买的乐天海珀御庭A6幢1603A房的总房款为623355元，付款方式为被答辩人共支付首期款313355元，余下31万元由被答辩人通过向中国工商银行股份有限公司办理了贷款。被答辩人与中国工商银行股份有限公司高州支行签订《个人购房借款/担保合同》贷款31万元，答辩人为保证人。2014年1月24日，中国工商银行股份有限公司高州支行将31万元支付至答辩人账户。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，即使《广东省商品房买卖合同》解除，则《个人购房借款/担保合同》也须解除。答辩人须分别向中国工商银行股份有限公司高州支行以及被答辩人分别返还购房贷款和购房款，并非将623355元全部返还给被答辩人。被告中国工商银行股份有限公司高州支行辩称，一、被答辩人方飞、简沃峰与被答辩人高州市淦江实业有限公司（以下简称淦江公司）双方签订《广东省商品房买卖合同》是其双方真实意思表示，其双方发生的争议由其双方协商解决。二、答辩人与被答辩人方飞、简沃峰签订的《个人购房借款/担保合同》是被答辩人方飞、简沃峰以其名下位于高州市乐天海珀御庭A6幢1603A房向答辩人申请办理抵押贷款，淦江公司为上述贷款承担阶段性连带担保之事宜签订的。答辩人已依据该合同履行房款义务。依据《个人购房借款/担保合同》约定，贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任。被答辩人方飞、简沃峰应承担还款付息义务，淦江公司承担连带担保责任。三、被答辩人方飞、简沃峰要求提前终止《个人购房借款/担保合同》的，应当依据合同约定结清全部贷款本金及相应利息。四、淦江公司依据合同约定对上述贷款本息承担连带清偿责任。五、根据合同约定答辩人对处置涉案抵押物的所得价款享有优先受偿权。六、被答辩人方飞、简沃峰与淦江公司承担本案诉讼费。被告（反诉原告）高州市淦江实业有限公司向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令被反诉人支付违约金14105元给反诉人（违约金按合同约定，按逾期应付款310000元每日万分之五计算支付，从2013年10月25日计至2014年1月23日）。2、请求判令本案全部诉讼费用由被反诉人承担。原告方飞、简沃峰（反诉被告）对反诉辩称，答辩人不存在逾期支付房款的事实，理由是答辩人已经按照合同的约定按时向淦江公司支付首期的房款313355元，至于剩余的房款31万元按揭贷款，一直到2014年1月24日才到达淦江公司的账户，这个是有原因的，对此银行方面存在曾经告知过我方的答辩人涉案商品房A6栋的主体结构未封顶，所以导致贷款审批未通过。中国人民银行关于贷款的通知，明确提到商业银行只能通过购买主体结构已经封顶的住房的贷款的审批，根据以上，答辩人未能按期支付按揭贷款并非答辩人的过错，综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提供的证据三，本院予以确认，证明了原告与被告高州市淦江实业有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定总购房款为623355元，首付313355元，剩余的310000元以按揭方式支付，被告应当在2014年12月31日前交付房屋，否则原告可以解除合同，同时要求支付违约金。签订合同后，原告已经支付了首期购房款313355元给被告高州市淦江实业有限公司，并在合理时间内向银行提交了办理按揭手续的申请及资料。2、对被告高州市淦江实业有限公司提供的证据四，本院予以确认，证明了经过银行的贷款审批，原告通过按揭方式于2014年1月24日付清剩余房款31万元。3、原告没有发过书面通知被告高州市淦江实业有限公司解除合同。原告付清全部房款后，至起诉时被告高州市淦江实业有限公司还没有交付房屋给原告。本院认为，对于本诉请求。原告与被告签订的合同是当事人的真实意思表示，是有效合同，双方均应履行合同义务。本案涉案的房屋的购房款总价623355元。在合同签订后原告已经支付了首期房款313355元给被告高州市淦江实业有限公司。之后原告已经在合理的期限内向中国工商银行股份有限公司高州支行提交办理按揭贷款的申请及资料。经过银行审核批准后，原告通过银行按揭方式于2014年1月24日付清剩余的房款310000元。虽然原告没有按时支付清全部房款，但其已于2014年1月24日支付清全部购房款，被告高州市淦江实业有限公司应当及时交付房屋，而被告高州市淦江实业有限公司至起诉时还没有交付涉案房屋给原告，根据双方签订的合同约定，原告有权解除买卖合同，并要求被告高州市淦江实业有限公司承担违约责任。因商品房买卖合同被解除，导致商品房担保贷款合同的目的无法实现，故《个人购房借款/担保合同》也应解除。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条第二款规定及当事人签订的合同约定，解除原告与被告高州市淦江实业有限公司、中国工商银行股份有限公司高州支行签订的《广东省商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》。在上述商品房买卖合同和借款担保合同均予以解除后，高州市淦江实业有限公司作为出卖人，是购房贷款和购房款的本金及利息的返还义务人，其应当返还原告首付款313355元及已偿还银行贷款的本金及利息，并应返还被告中国工商银行股份有限公司高州支行有关原告尚未偿还银行贷款的本金及利息。被告高州市淦江实业有限公司应当支付逾期交房违约金6200元（按照累计已付款的1%计算违约金为6233.55元，原告请求6200元，是其处分行为，本院予以支持）。对于反诉请求。原告已经在合理的期限内向银行提交办理按揭申请及资料，办理好购房按揭手续，由于银行贷款审批需要一段时间，所以造成原告迟延付款。因原告已及时办理贷款手续，不存在故意拖延办理贷款的行为，至于银行的贷款审批工作及按揭贷款到账不是原告能够控制的，按照交易习惯，按揭付款的应当以银行到账时间为付款时间较为妥当，双方也清楚银行贷款审批及放款有一过程，应预留合理时间，原告未能按期支付按揭贷款并非其过错，故应驳回被告高州市淦江实业有限公司的反诉请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告方飞、简沃峰与被告高州市淦江实业有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：乐海[2013]070）。二、解除原告方飞、简沃峰、被告高州市淦江实业有限公司与被告中国工商银行股份有限公司高州支行签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[住房]字[茂名分]行[高州]支行[2013]年[181]号）。三、被告高州市淦江实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告方飞、简沃峰已付首期购房款313355元、已偿还中国工商银行股份有限公司高州支行的贷款本金及利息（按照《个人购房借款/担保合同》计算至本判决生效之日止）四、被告高州市淦江实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付违约金6200元给原告方飞、简沃峰、五、被告高州市淦江实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司高州支行偿还原告方飞、简沃峰未付的借款本金及利息（按照《个人购房借款/担保合同》计算至本判决生效之日止）。六、驳回原告方飞、简沃峰的其他诉讼请求。七、驳回被告高州市淦江实业有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10096元，反诉费减半收取77元，由被告高州市淦江实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长 程伟明人民陪审员 黎 渊人民陪审员 吴鸿飞二○二○一六年六月二十九日书 记 员 关玉婵 微信公众号“”