（2016）粤2071民初9250号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-12-31
案件名称
中山市天粤物业管理有限公司与卢嘉强、李泳萧物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市天粤物业管理有限公司,卢嘉强,李泳萧
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初9250号原告：中山市天粤物业管理有限公司，住所地中山市石岐区民安街14号之一101房地下1卡，组织机构代码55918575-5。法定代表人：刘伯平，经理。委托代理人：何学耕、梁秋娥，分别系广东皓粤律师事务所律师、律师助理。被告：卢嘉强，男，1968年2月21日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。被告：李泳萧，女，1969年3月12日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托代理人：卢嘉强，本案另一被告，身份信息同上。原告中山市天粤物业管理有限公司（以下简称天粤物业公司）诉被告卢嘉强、李泳萧物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月10日受理后，依法由审判员刘宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何学耕，被告卢嘉强（同时系被告李泳萧的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天粤物业公司诉称：被告是中山市石岐区东盛花园映月居12座3卡、4卡商铺业主，该商铺建筑面积为99.26平方米。2012年9月2日，原告与中山市石岐区映月居业主委员会签订了物业服务合同，合同约定商铺按建筑面积每月每平方米收取1.6元物业服务费；每月收取物业服务费的时间为第二个月10日前；逾���缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天应交物业服务费千分之二的滞纳金。被告从2014年12月起，暂计至2015年12月共拖欠物业服务费共计2065元经原告多次催讨，被告至今尚未支付；同时根据物业服务合同约定，被告因逾期交纳物业服务费，应向原告支付违约金757元。由于被告拖欠物业服务费的行为已严重侵害原告权益，据此，原告特具状至法院，请求判令两被告：1.向原告支付拖欠的物业服务费共计2065元（从2014年12月起，暂计至2015年12月）；并从逾期之日起按每天千分之二支付滞纳金共计757元（暂计至2016年1月11日），合计2821元；2.承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告变更第一项诉讼请求：增加物业服务费计算至2016年5月，总共合计2859.1元；违约金从逾期之日起按银行同期同类贷款利率四倍计算至清偿之日止。原告对其主张的事实以及诉讼请求提交的证据有：物业服务合同、（2015）中一法民一初字第532号民事判决书、照片、中山市不动产登记资料证明表、接管项目明细表。被告卢嘉强、李泳萧辩称：2006年至2008年期间，原告的前一任物业管理公司没有尽到管理义务，导致下水管堵塞，致使被告的商铺被水浸泡造成严重损失。被告的商铺与隔壁商铺接连处收缩缝漏水问题原告一直没有处理，导致被告广告招牌严重损坏并滋生白蚁，因此，被告对原告的合法性持有异议。被告卢嘉强、李泳萧对其辩解没有提交证据。经审理查明：被告卢嘉强、李泳萧系中山市石岐区东盛花园映月居12座3卡、4卡商铺共同所有人，该房屋建筑面积合计99.26平方米。2012年9月2日，原告天粤物业公司（乙方）与中山市映月居小区业主委员会（甲方）签订物业服务合同，合同约定甲方代表该物业业主大会���订本合同，该物业业主大会选聘乙方对该物业提供物业管理服务，服务内容包括房屋共用部位的维修保养和管理、公共环境卫生等，物业管理服务费按建筑面积收取，其中住宅每月每平方米为1.2元，商铺每月每平方米为1.6元，乙方从2012年9月1日开始物业服务工作并开始收取服务费，收取时间为每月10日前，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天应交物业服务费的2‰作为滞纳金，服务期限为三年，从2012年9月1日起至2015年8月31日止。合同还约定了其他事项。上述物业服务合同到期后，2015年8月30日，原告天粤物业公司（乙方）与中山市映月居小区业主委员会（甲方）签订了另一份物业服务合同，该合同约定甲方代表该物业业主大会签订本合同，该物业业主大会选聘乙方对该物业提供物业管理服务，服务内容包括房屋共用部位的维修保养和管理、公共环境卫生等，物业管理服务费按建筑面积收取，其中住宅每月每平方米为1.2元，商铺每月每平方米为1.6元，乙方从2015年9月1日继续物业服务工作并从2015年9月1日起计收第二合同期物业服务费，收取时间为每月10日前，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天应交物业服务费的3‰作为滞纳金，服务期限为五年，从2015年9月1日起至2020年8月30日止。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约对该小区提供了物业管理服务，两被告从2014年12月起拖欠物业管理费未交，每月物业服务费为158.82元（99.26平方米×1.6元／月／平方米），截至到2016年5月共拖欠物业管理费本金2859元（158.82元／月×18个月），原告多次向被告追讨未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：原告天粤物业公司的经营范围包括物业管理、家庭服务、小区车辆停放服务、园林绿化工程等。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告天粤物业公司与中山市映月居小区业主委员会签订的物业服务合同是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同对被告卢嘉强、李泳萧具有约束力，原告依约提供了物业管理服务，两被告辩称的上一任物业管理公司没有尽到义务的理由不能对抗原告，两被告辩称的建筑物收缩缝漏水问题，没有提供证据证明系原告没有尽到义务导致，故本院���予采信，两被告应依约向原告交纳物业管理费。两被告未按物业服务合同的约定交纳物业服务费已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担继续履行合同及支付违约金的违约责任。两被告应向原告支付自2014年12月至2016年5月期间的物业管理费本金2859元及违约金。关于违约金问题，合同约定的滞纳金实际是违约金性质，2012年9月2日原告天粤物业公司与中山市映月居小区业主委员会签订的物业服务合同约定违约金按每日2‰计算，2015年8月30日原告天粤物业公司与中山市映月居小区业主委员会签订的物业服务合同约定违约金按每日3‰计算，庭审中，原告自愿调低为按银行同期同类贷款利率的四倍计算，符合法律规定，本院予以准许。两被告应当按照银行贷款利率四倍从逾期之日即欠费次月11日起支付违约金。综上，依照《中华人���共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告卢嘉强、李泳萧于本判决生效之日起七日内向原告中山市天粤物业管理服务有限公司支付2014年12月至2016年5月期间的物业服务费本金合计2859元及相应违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业服务费158.82元为基数，从次月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍分段计算至清偿之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由被告卢嘉强、李泳萧负担（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 刘 宇二〇一六年六月二十九日书记员 蔡春容刘佳林第6页共6页 关注公众号“”