（2016）冀1091民初385号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-27
案件名称
上海永升物业管理有限公司廊坊分公司与陈杰、李金刚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
廊坊市经济技术开发区人民法院
所属地区
廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海永升物业管理有限公司廊坊分公司,陈杰,李金刚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条
全文
河北省廊坊经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀1091民初385号原告：上海永升物业管理有限公司廊坊分公司，营业场所：廊坊开发区东方大学城毕升路52号。负责人：武心民，总经理。委托代理人：邵博忠，河北天枢律师事务所律师。被告：陈杰。被告：李金刚，系被告陈杰之夫。原告上海永升物业管理有限公司廊坊分公司与被告陈杰、李金刚物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理，依法由代理审判员赵慕洁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海永升物业管理有限公司廊坊分公司的委托代理人邵博忠，被告陈杰、李金刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系原告提供物业服务的位于廊坊经济技术开发区东方大学城毕升路52号东方之珠住宅小区040-1-2号房屋的业主，房屋建筑面积为225.03平米。根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，原告作为物业公司为被告提供了相应的物业服务，被告应向原告支付相应的物业服务费、车位管理费、垃圾处理费等费用，如被告逾期付款应加收应交费用的日万分之五的违约金。合同签订后，原告按照约定提供了物业服务，被告却拖欠物业服务费27003.6元、车位管理费3600元、垃圾处置费180元，共计30783.6元。原告催要无果，现诉至法院，请求：1、被告立即支付拖欠的物业费27003.6元、车位管理费3600元、垃圾处置费180元，共计30783.6元。2、被告支付自2012年1月至2016年12月的日万分之五的违约金27704元。原告向法庭提交如下证据：1、住户证申请表、东方之珠小区房屋交付确认单、售楼物品移交清单，证明二被告已于2010年12月30日办理了收房手续。2、《前期物业服务协议》，证明物业费、车位管理费、违约金的收取依据等合同内容。3、《临时管理规约》，证明业主具有按时交纳物业费的义务，以及房屋保修期满后，业主自行承担其专有部分的维修养护责任。4、业主资料卡、服务记录表2张，证明原告履行了物业服务。5、缴费通知单，证明二被告自2012年起没有交纳物业费。被告陈杰、李金刚辩称，涉案房屋的维修事宜已有开发商委托给了原告，被告多次与原告沟通维修事宜，并以维修为目的将房屋钥匙委托原告保管。原告至今未能完成房屋的维修，涉案房屋仍存在如下问题：1、水泵故障2、电箱未调试3、公共部位墙体开裂4、天井漏水5、楼板钢筋大面积外漏6、外墙雨水管连接不到位等。2012年7月大雨期间，由于水泵故障、地下室外墙漏水以及原告管理失职，导致被告房屋地下室进水近1米都无人问津。上述一系列问题原告都未积极处理，二被告至今都无法使用该房屋。原告的行为给二被告造成了严重的经济损失。二被告认为该房屋未达到交房条件，原告未履行相关义务，原告未对房屋公用部位尽到维护和管理义务，未对环境卫生和绿化尽到维护义务，未对公共秩序、交通秩序和车辆停放秩序尽到维持义务，原告工作及其混乱，原告不应收取被告物业费。此外，原告不具备对本小区服务条件。被告针对己方主张向法庭提交证据如下：1、《住宅质量保证书》，证明开发商委托物业公司即本案原告就涉案房屋的维修事宜给予答复和处理。2、《前期物业服务协议》，证明原告应当提供的服务要求。3、钥匙保管委托书，证明因涉案房屋存在质量问题需要维修，被告将房屋钥匙托管给原告，原告所述被告于2010年入住与事实不符。4、照片，证明原告并没有按照《前期物业服务协议》的约定提供符合要求的服务。5、原告处员工张海菊与被告李金刚微信聊天的记录及该聊天记录中《维修情况汇总表》截屏，证明涉案房屋存在诸多质量问题，被告报修的地下室污水泵塑料盒没有安装、地下室储藏间返潮等问题记录表中虽记载报修完成，但并未维修完毕。经审理查明，二被告为东方之珠小区一期40号楼2室的业主，原告系该小区开发商指定的前期物业管理公司。2010年12月30日二被告办理收房手续时，原告与二被告签订了《前期物业服务协议》，原告以其名称及旭辉集团作为封皮，统一印制并为二被告发放了包括《前期物业服务协议》在内的《住宅质量保证书》、《业主临时管理规约》等手册。其中《住宅质量保证书》第三条记载：“…用户在使用过程中发现质量问题可直接拨打我公司电话…”第四条中记载“住户入住后，有关住宅质量的来信、来访、投诉，本公司将直接或委托（在业主委员会成立前）物业公司及时给予答复和妥善处理，若对我们（包括物业公司）服务人员的工作不满，可向本公司投诉，我们将及时进行处理。”同时该封皮明确记载维修（物业管理）联系人为吴崇茹（原告单位当时负责人），维修联系电话：0316-605****。此外，双方签订的《前期物业服务协议》第四条约定了收费标准为：按建筑面积每月每平方米2元，因甲方（被告）原因空置房屋仍按上述标准收取；每次交费时间为每收费年度第一个月15日前交纳本年费用。协议第五条约定，赠予的露天车位（其）管理费为60元／月?位（该车位位于二被告的房屋窗户前）。协议第十条约定了不按时交费，“从逾期之日起每日加收应交纳费用万分之五的违约金”。2010年12月30日被告验房时，因房屋存在问题，遂将入户门钥匙委托原告处保管。2011年9月12日被告有将阳台门钥匙委托原告处保管。至今，原告尚未妥善解决房屋维修事宜。另查明，被告欠付原告2012年1月至2016年12月的物业费27003.6元、车位管理费3600元、垃圾处置费180元。本院认为，原与二被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方均应遵守执行。原告为二被告提供了物业服务，二被告应按该合同约定向原告缴纳物业费。但本案原告提供的物业服务存在瑕疵，二被告多次针对涉案房屋的维修问题向原告进行了反映，原告未能妥善解决。原告主张其对业主房屋的自有部位不负有维修义务，但原告为被告发放的《住宅质量保证书》中明确记载了原告公司的物业维修电话以及维修联系人，并书面告知了业主发现质量问题可以反映给物业公司由物业公司妥善处理。可见原告对此内容是明知的，其行为视为自行承诺对业主的房屋负有维修及妥善解决的义务，故对其抗辩主张本院不予采信。物业服务包括小区内的环境卫生、绿化养护、公共秩序维护、安全保障等多方面内容，被告并未提供证据证明原告履行上述合同义务存在瑕疵。鉴于原告未妥善解决维修房屋事宜，对被告实际入住造成较大影响，故本院酌定被告按照全额物业服务费的50%即13501.8元，交纳自2012年1月至2016年12月份的物业费。关于车位管理费，双方虽在合同中有约定，但该车位为原告免费赠予被告的，其位置在被告房屋的窗户前受被告的排他性支配，考虑原告对其管理付出较少，且被告并未实际停放车辆，本院酌定被告应向原告支付360元。此外，原告为被告垫付的垃圾处置费180元，应全额交纳。鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，对被告入住造成了较大影响，本院对原告主张的违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，判决如下：被告陈杰、李金刚于本判决生效之日起三日内向原告上海永升物业管理有限公司廊坊分公司支付2012年1月至2016年12月的物业费13501.8元、车位管理费360元、垃圾处置费180元，合计14041.8元；驳回原告上海永升物业管理有限公司廊坊分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为436元，由原告上海永升物业管理有限公司廊坊分公司承担331元，由被告陈杰、李金刚承担105元，此款于本判决书生效之日起三日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。代理审判员 赵慕洁二〇一六年六月二十九日书 记 员 陈 彪附1：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附2：最高人民法院五个严禁一、严禁接受案件当事人及相关人员的请客送礼；二、严禁违反规定与律师进行不正当交往；三、严禁插手过问他人办理的案件；四、严禁在委托评估、拍卖等活动中徇私舞弊；五、严禁泄露审判工作秘密。 关注公众号“”