（2016）粤20民终676号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-09-30
案件名称
徐丹与季朝霞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
季朝霞,徐丹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终676号上诉人（原审被告）：季朝霞，女，汉族，住浙江省温州市龙湾区，公民身份号码×××0321。委托代理人：殷玲，广东卓正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐丹，女，汉族，住湖北省武汉市江夏区，公民身份号码×××5820。委托代理人：陈敏文，广东帅毅律师事务所律师。委托代理人：李雅贤。上诉人季朝霞因与被上诉人徐丹房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第665号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2013年11月21日，季朝霞与徐丹签订《铺面租赁合同》，约定：季朝霞将中山市古镇新兴中路97-3号房屋一楼天花和六楼进门的小房间天花租给徐丹，租赁时间从2013年12月1日至2016年6月30日，每月租金12500元，每期交三个月租金，徐丹需提前15天交下一期租金，如逾期5天不交清租金，季朝霞有权终止合同，没收押金；签订合同时徐丹先交押金30000元给季朝霞，双方合同期满后徐丹没有发生违约的情况下季朝霞无息退还押金给徐丹；因政府征用拆迁等原因需提前终止合同或造成损失的，徐丹要无条件服从，季朝霞无需向徐丹作出赔偿，徐丹要交清所欠租金、水电费等，季朝霞需无息退还押金；如季朝霞提出终止租赁合同，季朝霞不负责赔偿徐丹所有装修费用，但需退双倍押金给徐丹。合同还约定了其他条款。徐丹于同年11月17日已向季朝霞交纳押金30000元。合同签订后，双方依约履行合同。2015年6月9日，徐丹向季朝霞交纳2015年6月-8月的部分租金25681元。同年6月16日，季朝霞向徐丹返还部分租金25000元。同日，徐丹搬离案涉店铺。徐丹要求季朝霞双倍返还押金60000元未果后，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除徐丹与季朝霞签订的《铺面租赁合同》；2.季朝霞双倍返还徐丹押金6万元；3.本案诉讼费用由季朝霞承担。原审庭审中，徐丹与季朝霞确认双方于2015年6月16日解除合同关系。原审法院认为：徐丹与季朝霞签订的铺面租赁合同是双方真实意思表示，不违反国家法律的规定，应确认有效。当事人协商一致，可以解除合同。鉴于双方于诉讼中均同意于2015年6月16日解除合同，故对徐丹解除合同的诉求，原审法院予以支持。合同解除后，季朝霞应将其收取的押金30000元返还给徐丹。徐丹认为季朝霞的违约行为导致双方合同无法继续履行，并要求季朝霞双倍返还押金，但没有提供充分的证据予以证明，故原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认徐丹与季朝霞签订的《铺面租赁合同》于2015年6月16日解除；二、季朝霞于原审判决发生法律效力之日起七日内向徐丹返还押金30000元；三、驳回徐丹的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元（徐丹已预交），由徐丹负担325元、季朝霞负担325元（该部分费用徐丹已预交，原审法院不作退还，于履行中由季朝霞径付徐丹）。宣判后，上诉人季朝霞不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。原审判决未认定系徐丹的原因致使双方租赁合同解除是错误的，季朝霞已提交了微信记录证实系徐丹自行搬离租赁场所，徐丹以其行为表明其不再履行租赁合同。证人陈某也证实早在2015年4、5月份，租用季朝霞房屋进行经营的所有经营人（包括徐丹在内）已商议过搬离事宜，陈某证实：徐丹等人因生意清淡，为减少损失意图提前解除租赁关系。经商议，徐丹等人均同意在押金不退的前提下提前搬离租赁场所，并在2015年6月15日晚自行将租赁场所中的所有灯具拆除后搬离。原审判决未认定系何原因导致双方租赁合同提前解除系认定事实不清。二、原审判决结果错误。原审判决判令季朝霞返还徐丹押金30000元是错误的。证人陈某已证实承租人提前退租，押金不退的事实，而双方签订的书面租赁合同也明确约定双方合同期满，承租人无违约的情况下才退还押金，而本案中，明显系徐丹原因提前解除合同，且徐丹存在不按时交纳租金的违约行为。因此押金无需退还给徐丹。况且，季朝霞提交证据证实，徐丹承租该物业时，已将收取徐丹的租金全部交纳给上一手出租人，因徐丹提前解除合同，上一手的押金亦无法退回，黄永珍的证明可以证实这一点。租赁押金系租赁合同履约保证金性质，因徐丹一方的原因导致合同无法履行，押金当然无需退还。原审判决判令季朝霞退还押金无事实及法律依据。综上，请求二审法院改判：1.撤销原审判决第二项；2.驳回徐丹的诉讼请求；3.本案诉讼费用由徐丹承担。被上诉人徐丹答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审查明的事实清楚，本院予以确认。二审期间，徐丹向本院申请查封季朝霞名下的车牌号为粤T×××××小型轿车，查封财产价值人民币30000元，并向本院提供了现金人民币30000元作为财产担保。后本院于2016年3月11日查封登记在季朝霞名下的小型轿车一辆（车牌为粤T×××××），查封价值以人民币30000元为限，查封期限为二年。本院二审另查明：在原审诉讼中，季朝霞申请证人陈某出庭作证，陈某作证称：他们是自愿搬离的，不是徐丹所说的被赶出去。6月15日晚上9点多，其搬离时与其他四户一起搬，但没有徐丹，其在6月17日早上搬沙发时，发现门已经被锁，从隔壁看到店铺里七户承租人已全部清空，6月16日早上10点多，季朝霞将多出来的租金退还，押金也约好不要，其听到季朝霞与徐丹用微信通话，徐丹催着季朝霞将钱退还给她，说东西已经拆了，一夜都睡不着，季朝霞是用其电脑转账20000元给徐丹的。5月底，七户人都有退租的意向，6月13日他们准备撤的时候是所有人（七户人包括季朝霞）都在门市协商退租，并同意说不退押金，退还多出的租金，并约定在6月15日前搬东西撤离。6月15日晚上搬离时有听到徐丹与季朝霞通电话说15日这天没空，6月16日早上早点去搬东西。包括其在内所有承租人早就协商好，知道押金是不可能退的，只要求退2015年6月至8月的租金，全部人都同意不退押金，包括徐丹与韦小春。其没有看到徐丹本人说话，但其听到电话和微信语音。徐丹在原审中对陈某的证言不予确认，徐丹认为从陈某的证言可以证实徐丹并不是主动搬走的，季朝霞早有预谋要搬离店铺，双方就是否不退押金并没有达成一致意见。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。徐丹与季朝霞签订的《铺面租赁合同》没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，为有效协议，双方当事人均应依约履行各自的义务。双方均在原审诉讼中确认涉案合同于2015年6月16日提前解除，季朝霞上诉称，双方是在协商一致不退还押金的前提下解除合同的，故其无需退回押金30000元给徐丹，徐丹对此不予确认，徐丹认为提前解除合同的原因在于季朝霞，其并没有作出同意季朝霞不退还押金的意思表示。季朝霞为证明其主张，于原审诉讼期间申请证人陈某出庭作证，陈某的陈述与季朝霞的主张一致，但徐丹对该证人证言不予确认。经查，证人陈某亦是季朝霞的租户之一，与季朝霞有利害关系，除该证人证言外，季朝霞未能提供其他有效证据证明其主张，故本院对与季朝霞有利害关系的陈某的证言不予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，季朝霞未能提供充分的证据证明双方协商一致解除合同的前提是不退还押金，其应承担举证不能的不利后果，本院对其上诉主张不予支持。至于黄永珍与季朝霞的租赁合同关系，系黄永珍与季朝霞的内部法律关系，根据合同相对性原理，季朝霞与黄永珍之间合同关系对徐丹不发生法律效力。故季朝霞上诉主张其已将收取徐丹的押金全部上交给黄永珍，其无须退还押金给徐丹的上诉意见，理据不充分，本院不予支持。另，其他当事人不上诉部分，本院不作审查。综上，原审法院查明的事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元（季朝霞已预交1300元），诉讼保全费320元，均由上诉人季朝霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾 玲代理审判员 吴碧英代理审判员 吴合波二〇一六年六月二十九日书 记 员 胡置晓第7页共7页 来源：