（2016）桂08民终540号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-12-31
案件名称
徐伟燕与吴世永房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区贵港市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区贵港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴世永,徐伟燕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂08民终540号上诉人（一审被告）吴世永，男，1977年9月18日出生，汉族，住桂平市。被上诉人（一审原告）徐伟燕，女，1972年4月17日出生，汉族，住桂平市西山镇。委托代理人黄频，广西桂力律师事务所律师。上诉人吴世永因与被上诉人徐伟燕房屋租赁合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2016）桂0881民初310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2015年3月9日，徐伟燕、吴世永双方签订《房屋租赁合同》一份，主要内容是：“吴世永承租徐伟燕位于桂平市西山镇xxxxx门面经营窗帘生意，租期3年，从2015年3月9日至2018年3月8日止，第一年每月租金1200元，第二年每月租金1320元，第三年每月租金按市场价优先吴世永；租金按季结算，每季的第1日前结算租金，如有不按时交租的，徐伟燕有权终止合同。吴世永交付租金方式为：将租金汇入徐伟燕的银行账户。签订合同当天吴世永向徐伟燕支付保证金3000元。水电费、物业费、垃圾费等费用由吴世永支付；吴世永有下列情况或行为之一的，徐伟燕有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：6、未能按时交纳租金的，拖欠本合同第六条约定的”等条款。合同签订后，徐伟燕将房屋交给吴世永使用，吴世永交付了第一季度的租金3600元。第二季度应在6月9日前交付，但吴世永没有按时交付。之后，徐伟燕通过电话催促吴世永，吴世永才于7月初交付第二季度的租金。第三季度应在9月9前交付，但吴世永也没有按时交付，徐伟燕多次催促吴世永，吴世永电话回复徐伟燕的丈夫李飚，称第三季度的租金在其交的保证金中抵减，到10月就搬走。期限到期后，徐伟燕又发送三次短信，通知吴世永交清房租和水电费，搬走屋内物品，但吴世永没有回复。2015年12月10日，徐伟燕交代电工对该房屋停电，引起本案的纠纷。一审法院认为，徐伟燕、吴世永双方签订的《房屋租赁合同》应受法律保护，双方均应恪守诚信、全面履行。本合同中双方约定如吴世永有不按时交纳租金的，徐伟燕有权终止本合同，收回房屋，应是双方约定解除协议的条件。现吴世永未按约定交付房屋租金，徐伟燕有权解除合同。故徐伟燕要求解除与吴世永签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，吴世永理应腾空让出房屋返还徐伟燕并赔偿徐伟燕的损失。徐伟燕主张吴世永支付截至2015年12月31日的所欠房屋租金4520元与事实不符，因徐伟燕于2015年12月10日已交代电工去停电，双方对此时间也认可，所以，欠租金时间应截至2015年12月10日止（即欠租金为3600元），该租金应由吴世永支付给徐伟燕。吴世永提出，其租赁的房屋是毛坯房，用了27800元装修，要解除合同，就退还装修费，但没有提交证据予以证实，且合同也没有约定，该主张缺乏事实依据和法律依据，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除徐伟燕与吴世永于2015年3月9日签订的《房屋租赁合同》；二、吴世永应支付房屋租金3600元给徐伟燕；三、吴世永在本判决生效后十日内将桂平市西山镇兴宁街七星花苑7#-107房屋腾空并返还给徐伟燕；四、驳回徐伟燕的其他诉讼请求。一审案件受理费125元（立案时按简易程序减半收取，徐伟燕已预交），由吴世永负担。上诉人吴世永不服上述判决，上诉称，上诉人与被上诉人徐伟燕签订的《房屋租赁合同》系无效合同，一审法院认定合同有效是错误的。另外，上诉人要求用押金抵减租金，一审不支持，是错误的。再有，上诉人已花费了装修费27800元，被上诉人应当赔偿给上诉人。为此，请求二审法院撤销一审判决，确认《房屋租赁合同》无效，判决用上诉人的押金3000元抵减租金。被上诉人徐伟燕辩称，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与一审法院查明的上述事实一致，本院予以确认。本院认为，徐伟燕、吴世永双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律法规强制性规定，属有效合同。上诉人主张该合同无效，经查与事实不符，不予采信。因上诉人未按合同约定向被上诉人交付租金，且经催告后在合理期限内仍未交付，其行为已构成违约，根据《房屋租赁合同》约定和法律规定，被上诉人有权解除合同。一审法院判决解除《房屋租赁合同》并无不当。至于上诉人所称押金，合同约定是作为保证金，由于上诉人违约导致《房屋租赁合同》解除，按合同的约定，上诉人无权要求返还，也不适用于抵减租金。同样，上诉人的装修费的损失，亦应由其自行承担。综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿，应当维持。上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元（上诉人已预交），由上诉人吴世永负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 丽审 判 员 黄钰雄代理审判员 覃献军二〇一六年六月二十九日书 记 员 梁明燕 更多数据：搜索“”来源：