（2016）黑0110民初79号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-10-13

案件名称

哈尔滨明腾供热物业有限公司与哈尔滨汇金源投资管理有限公司、北京华联综合超市股份有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

哈尔滨市香坊区人民法院

所属地区

哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

哈尔滨明腾供热物业有限公司,哈尔滨汇金源投资管理有限公司,北京华联综合超市股份有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民事判决书（2016）黑0110民初79号原告哈尔滨明腾供热物业有限公司，住所地哈尔滨市南岗区汉水路泰山小区L座5门。法定代表人蒋勇，该公司总经理。委托代理人李新刚，男，住哈尔滨市香坊区。委托代理人刘彦文，黑龙江森耀律师事务所律师。被告哈尔滨汇金源投资管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区中山路61号-3。法定代表人杨列，该公司总经理。委托代理人委托代理人文永明，黑龙江佳旭律师事务所律师。委托代理人曹俊，黑龙江佳旭律师事务所律师。被告北京华联综合超市股份有限公司，住所地北京市西城区阜外大街1号四川经贸大厦负2层3号。法定代表人李翠芳，该公司董事长。委托代理人刘冰冰，女，哈尔滨市香坊区。原告哈尔滨明腾供热物业有限公司与被告哈尔滨汇金源投资管理有限公司（以下简称“汇金源投资公司”）、北京华联综合超市股份有限公司（以下简称“北京华联公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月28日、2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告哈尔滨明腾供热物业有限公司的委托代理人李新刚、刘彦文，被告哈尔滨汇金源投资管理有限公司的委托代理人文永明，被告北京华联综合超市股份有限公司的委托代理人刘冰冰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:原告于2013年4月20日接手了中山名苑小区的物业管理工作，同时与中山名苑小区业主委员会签订了《物业服务合同》。被告汇金源投资公司在中山名苑小区拥有一处面积为20856.44平方米的房屋，并将该房屋出租给了被告北京华联公司作为其经营大型连锁超市的场地。原告自2013年以来多次向二被告索要物业费用，但均被拒绝。中山名苑业主委员会陪同原告去被告北京华联公司催缴物业费时，也被告知拒绝缴纳。在原告的催要下，2015年11月被告北京华联公司将其已经全额交纳物业费的票据复印件给付原告，旨在证明其公司已经将全额物业费850000元交付给被告汇金源投资公司的事实。原告无法辨清该票据的真伪。原告为维护自身的合法权益，起诉至人民法院，诉请：1、依法判令二被告给付原告物业费900998.21元；2、案件受理费由二被告承担。被告汇金源投资公司辩称：被告汇金源投资公司对于原告提供的所谓与业主委员会签订的物业服务合同不予认可。根据物权法第76条的规定，选聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑面积总数过半，且占总人数过半的业主同意。被告汇金源投资公司购买涉案房屋后从不知有业主委员会的存在，业主委员会召开会议也从未通知过被告汇金源投资公司，因此被告汇金源投资公司认为所谓的业主委员会选聘原告作为物业服务企业的程序并不符合法律规定，因此，被告汇金源投资公司对该物业服务合同并不认可。被告汇金源投资公司将本案争议房屋出租给被告北京华联公司后，该房屋的保洁、消防等方面的维护均是由被告北京华联公司自行委托其他公司处理的，原告并未向被告北京华联公司提供任何物业服务，故原告要求二被告支付物业费的诉讼请求没有事实依据。被告北京华联公司辩称：一、被告北京华联公司不是本案争议房屋的产权单位。被告北京华联公司于2005年7月与被告汇金源投资公司签订了房屋租赁协议，合同约定被告北京华联公司承租被告汇金源投资公司所有的位于哈尔滨市香坊区中山路59号中山名苑小区E栋房屋。被告北京华联公司承租该房屋后，按照合同的约定合法使用该房屋，被告哈尔滨汇金源投资公司不得干扰和妨碍。被告北京华联公司仅是中山名苑小区一个区域的承租人而不是产权人，原告向被告北京华联公司收取物业费没有依据。二、被告北京华联公司已经向产权单位缴纳了足额的物业管理费，且二被告有明确的书面约定，并且严格履行，被告北京华联公司没有义务再向原告支付物业费。综上，被告北京华联公司认为应当驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼主张的事实成立，在举证期限内向本院提供证据如下：证据一、企业法人营业执照、组织机构代码证、资格证书各一份。证明原告的诉讼主体适格。证据二、物业服务合同及补偿协议书各一份。证明原告的诉讼主体适格。证据三、房屋产权证复印件、房屋租赁合同复印件、补充协议复印件及发票复印件各一份。证明被告汇金源投资公司将本案争议房屋出租给被告北京华联公司，且被告北京华联公司已经向被告汇金源投资公司支付物业费的事实，以及该证据系原告向被告北京华联公司催缴物业费时，由被告北京华联公司提供给原告的事实。证据四、哈尔滨市物业服务收费管理办法一份、二被告拖欠原告物业费明细表一份。证明二被告自2013年4月20日至2016年4月20日期间共拖欠原告物业费900998.21元，以及原告收取物业费标准的合法性。证据五、催费通知单三张、告知函一张。证明原告多次向二被告催要物业费的事实。证据六、证明一份。证明原告进驻中山名苑小区进行物业管理服务的事实存在，且合法有效。证据七、物业服务业收费备案表一份。证明原告的物业服务费收取标准及依据。证据八、原告服务范围内给水图纸四份、排水图纸两份、墙体图纸五份、消防图纸五份、防水图纸四份。证明本案争议房屋在上述图纸划定的范围内，是原告提供物业服务不可分割的组成部分。证据九、照片七张。证明原告具备相当的资质与实力，并对中山名苑小区提供了相应的物业服务。经庭审质证，对原告提供的证据一，二被告对该证据中的企业法人营业执照及组织机构代码证均无异议，但对该证据中的资格证有异议，认为该证书的有效期限至2015年10月24日，已经过期。对原告提供的证据二，二被告认为签订该合同的双方当事人为原告与中山名苑业主委员会，但业主委员会并未按照物权法的规定召开业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，被告汇金源投资公司拥有2万平方米物权的业主，但并没有进行投票，故二被告认为业主委员会与原告签订的物业服务合同不符合法定程序，对二被告不具有约束力，且该合同中没有关于商服物业费的收费标准的约定，故原告主张按照每平方米1.2元的标准收取没有依据。对原告提供的证据三，二被告对该证据中的房屋租赁合同、房屋产权证没有异议，但对该证据中的发票有异议，认为被告北京华联公司支付的是服务费而不是物业费。对原告提供的证据四，二被告认为根据哈尔滨市物业服务收费办法不能确定商服按照每平方米1.2元标准收取物业费的依据，在合同中也没有约定。对原告提供的证据四，被告汇金源投资公司认为该证据系原告单方面作出，没有被告北京华联公司签收确认，不能证明原告曾经向二被告催要物业费的事实；被告北京华联公司认为从未收到过此类通知单。对原告提供的证据五，二被告认为该证据不足以证明业主委员会召开过业主大会的事实，原告应当提供业主大会决议，该证明的出具单位六顺街道办事处不是业主大会参加成员，对于是否召开业主大会的事宜并不知情。对原告提供的证据六，二被告认为该证据仅能证明原告收取物业费的标准经过备案，但该价格是原告自行确定的，并非物价部门确定的标准，且收费备案表中载明的起始日期为2013年5月24日至2014年12月31日，该期间并不涵盖原告诉讼请求主张的期间，对于放开部分服务意见通知能够说明物业服务收费按照市场定价即应当经过合同双方协商确定而不是原告单方面确定，故二被告认为原告主张的物业费收费标准没有法律依据，也没有合同依据。对原告提供的证据七，二被告认为该证据仅能证明本案涉案房产位于中山名苑小区内，并不能证明原告提供物业服务的情况。对原告提供的证据八，二被告认为清掏化粪池针对的是住户，并非被告北京华联公司，被告北京华联公司已经委托其他公司进行清理，关于消防情况，根据被告汇金源投资公司提供的证据可以证明被告北京华联公司聘请其他公司处理的事实。对原告提供的证据九，二被告认为清掏化粪池是针对住户，而并非针对二被告，被告华联公司委托其他公司进行了清理。关于消防的情况，二被告已经举证证明被告华联公司已经雇佣其他公司处理，原告并未对二被告提供物业服务。被告汇金源投资公司为证明其反驳主张的事实成立，在举证期限内提供证据如下：证据一、房屋租赁合同一份。证明被告汇金源投资公司将本案争议房屋出租给被告北京华联公司，被告北京华联公司自行委托其他单位对该房屋行物业管理工作，被告汇金源投资公司除合同约定的租金外未在向被告北京华联公司收取其他费用。证据二、保洁服务合同三份、存款支取凭证复印件二十二份。证明自2013年3月6日至今被告北京华联公司委托上海心宜保洁服务有限公司处理涉案房屋的保洁服务，其中保洁服务范围包括门厅及门前广场、绿化带、停车场等，被告北京华联公司支付了相关费用，从而证明原告并未向二被告提供物业服务的事实。证据三、消防系统维护养护合同一份。证明本案涉案房产的消防系统的维护养护是被告北京华联公司委托哈尔滨凯德消防工程有限公司处理的，从而证明原告并未向二被告提供消防设施维护方面的物业服务。证据四、照片二十五张、天棚、墙体粉刷经济合同一份。证明涉案房产存在漏雨等情况，以及外墙体损坏及楼道内丢放杂物未清等情况，以及被告北京华联公司委托黑龙江省东方圣火装饰有限公司对涉案房屋进行维修、搬运垃圾的事实，从而证明原告并未向二被告提供房屋修缮、外墙体修缮及通道内垃圾的清理等物业服务。经庭审质证，对被告汇金源投资公司提供的证据一，原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据能够证明二被告有义务给付物业管理费，且该合同系二被告之间签订的合同，对于物业费缴纳问题的约定不能对抗第三人即原告；被告北京华联公司对该证据无异议。对被告汇金源投资公司提供的证据二，原告对该证据有异议，认为该证据能够证明二被告以各种理由拒不向原告支付物业费；被告北京华联公司对该证据无异议。对被告汇金源投资公司提供的证据三，原告对该证据有异议，认为该证据能够证明二被告以各种理由拒不向原告支付物业费，且认为该证据与本案无关，因原告收取物业费的原因是该房产的消防水电均由原告与业主在合同中进行了约定；被告北京华联公司对该证据无异议。对被告汇金源投资公司提供的证据四，原告对该证据真实性有异议，认为该照片中的很多物品为堆放杂物，该证据恰可以否定二被告委托保洁公司的事实；被告北京华联公司对该证据无异议。被告北京华联公司未提供证据。本院对原、被告提交的证据，经审查后认为，对原告提供的证据一，因二被告对该证据中的企业法人营业执照及组织机构代码证均无异议，故本院对上述证据予以确认；对该证据中的资格证书，因该证书系哈尔滨市住房保障和房产管理局依法颁发，并无不当之处，但根据该资质证书显示原告的物业服务企业资质的有效至2015年10月24日，故本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据二，因该证据系原告与中山名苑业主委员会签订的物业服务合同，并无不当之处，且根据原告提供的证据显示原告已经实际向小区的业主提供物业服务并收取物业管理费，故本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据三，因二被告对该证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据四，因该证据系政府颁发的文件，并无不当之处，故本院对该证据的真实性予以确认，但从该证据中并不能证实原告收取物业费的标准及二被告拖欠物业费的金额，故本院对该证据的证明问题不予采信。对原告提供的证据五，因该证据中没有二被告公司的任何签收信息，无法证实原告将该催款通知送达二被告的事实，故本院对该证据不予采信。对原告提供的证据六，因该证据系六顺办事处出具，作为基层组织，其出具的证明均有一定的效力，故本院对该证据的真实性予以确认，但该证据仅能证明原告对中山名苑小区进行物业管理服务的事实，并不能足以证明原告具备物业企业资质的事实，故本院对该证据的证明问题不完全予以采信。对原告提供的证据七，因该备案系经原告、中山名苑业主委员会及哈尔滨市香坊区物价局三方确认的，且与物业服务合同中的约定及法律法规的规定均并不相违背，故本院对该证据予以采信。对原告提供的证据八、证据九，因根据上述证据可以看出原告对中山名苑社区进行了物业服务管理的事实，故本院对上述证据予以采信。对被告汇金源投资公司提供的证据一，因该证据系二被告之间签订，属于二被告之间的约定，其与是否应当向原告缴纳物业费并无关联性，故本院对该证据的真实性予以确认，但对该证据的证明问题不予采信。对被告汇金源投资公司提供的证据二、证据三，因被告北京华联公司租用本案涉案房产的目的在于经营大型连锁超市，其雇佣的相关保洁、消防等公司提供服务是为其经营的需要，且系被告北京华联公司的自主行为，与是否应当向原告缴纳物业费没有必然的联系，故本院对上述合同的真实性予以确认，但对上述证据的证明问题不予采信。对被告汇金源投资公司提供的证据四，因仅凭上述照片无法显示漏水的形成原因，不足以作为二被告免交物业费的合理抗辩，故本院对该证据不予采信。经审理查明：2012年10月18日原告与哈尔滨市香坊区中山名苑业主委员会签订了一份《物业服务合同》，合同中约定的物业服务期限为2013年4月20日至2016年4月19日。合同中还约定，本小区的收费标准住宅按建筑面积1.00元/每平方米，按本文件规定标准提供二级物业服务，商服的物业服务收费标准，按有关文件规定执行。2013年5月3日经原告、哈尔滨市香坊区中山名苑业主委员会、哈尔滨市香坊区物价局联合进行备案的《中山名苑小区物业服务收费备案表》中载明的物业费备案标准为：高层1.00元/每平方米、商服1.20元/每平方米。被告汇金源投资公司系位于哈尔滨市香坊区中山路61号-3房屋（房屋产权证号为：哈房权证香字第06010408**号）的产权人，该房屋套内建筑面积为：19410.18平方米，共有分摊面积为：1446.26平方米，总建筑面积为20856.44平方米。2005年7月5日二被告签订《房屋租赁合同》，合同中约定，被告汇金源投资公司将其所有的位于哈尔滨市香坊区中山路61号-3房屋出租给被告北京华联公司，租赁期自2006年1月1日起，租赁期限为20年。该合同中对于房屋物业费的交纳问题没有进行约定。另查明，原告的物业服务企业资质证书有效期至2015年10月24日。庭审中二被告承认未向原告交纳过物业服务费用。本院认为，原告与哈尔滨市香坊区中山名苑业主委员会于2012年10月18日签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，且原告已经实际为中山名苑小区提供了物业服务，故该合同依法成立并发生法律效力。按照合同的约定及法律的规定，被告汇金源投资公司作为中山名苑小区物业的业主，应当按照其所有的房屋面积向原告交纳相应的物业费。关于被告汇金源投资公司辩称业主委员会未按照法定程序召开业主大会，其与原告签订的物业服务合同程序违法的问题，因按照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，故中山名苑业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对被告汇金源投资公司是具有约束力的，被告汇金源公司应当按照合同的约定履行交纳物业费的法律责任。关于业主大会的召开程序是否符合法律规定，其产生决议的过程是否符合法律规定，与原告之间不具有关联性，其举证责任并不应当归于原告。业主委员会其作为小区业主的法定代表机构，其对外具有代替小区全体业主选取物业公司的权利和职责，原告与业主委员会签订的物业服务合同合法有效，不违反法律法规的强制性规定，且已经实际履行，故该合同是合法成立且发生法律效力的。如被告汇金源投资公司认为业主委员违反法律规定召开业主大会侵害其合法权益，与本案分属不同的法律关系，被告汇金源投资公司可向业主委员会主张权利，或按照法律的规定请求人民法院对业主委员会的决议予以撤销。关于二被告辩称被告北京华联公司已经聘请保洁公司、消防公司对本案涉案物业进行卫生清洁、消防管理以及外墙体粉刷修复并支付相应费用的问题，因被告北京华联公司租用本案涉案房屋的目的在于经营大型连锁超市，其雇佣的相关保洁、消防等公司提供服务是为其经营的需要，物业的主要服务对象为物业内部的维护和管理，且该行为系被告北京华联公司的自主行为，与是否应当向原告缴纳物业费没有必然的联系，故本院对二被告的该项抗辩主张，不予采信。关于二被告应当如何承担物业费用的问题，按照《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。因二被告签订的《房屋租赁合同》中没有关于物业费的相关约定，故本案中的物业费用应当由被告汇金源投资公司承担。关于本案涉案房产的物业管理费收取标准问题，虽然原告与中山名苑业主委员会签订的《物业服务合同》中关于商服物业的物业费收取标准并不明确，但仍然有关于“商服的物业服务费标准，按有关文件规定执行”的约定，而根据《中山名苑小区物业服务收费备案表》中载明的商服物业服务费收费标准为1.20元/每平方米。本院认为该备案系经原告、中山名苑业主委员会及哈尔滨市香坊区物价局三方确认的，且与物业服务合同中的约定及法律法规的规定均并不相违背，应当认定为合法有效，因本案涉案房屋属于商服性质，故本案涉案房屋的物业服务费用可参考该价格进行收取。关于物业费的收取时间问题，虽然原告与中山名苑业主委员会签订的物业服务合同期限为2013年4月20日至2016年4月19日，但是根据原告提供的资质证书显示原告物业服务企业的资质有效至2015年10月24日，故截至2015年10月24日原告尚具备物业服务企业资质，可以为小区提供物业服务，并收取相关的物业费用。关于原告称其物业资质证书正在审批阶段的问题，因原告未能提供充分有效的证据证明其正在审批的事实。即使原告所述属实，审批事宜尚未完成，亦无法确定其资质是够通过审批，故本院对原告的该项抗辩主张不予采信。综上，原告收取物业服务费用的时间可暂计算至2015年10月24日。综上所述，被告汇金源投资公司应当给付原告物业服务费用为754168.87元（20856.44平方米×1.20元/平方米×30个月+20856.44平方米×1.20元/平方米÷30日×4天）综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告哈尔滨汇金源投资管理有限公司于本判决生效后十五日内给付原告哈尔滨明腾供热物业有限公司物业服务费754168.87元；二、驳回原告哈尔滨明腾供热物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12810元（原告已预交12810元），由原告哈尔滨明腾供热物业有限公司负担1468元，由被告哈尔滨汇金源投资管理有限公司负担11342元；由被告哈尔滨汇金源投资管理有限公司负担的案件受理费，与上款一并给付原告哈尔滨明腾供热物业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审　判　长　　谢明慧人民陪审员　　熊依丽人民陪审员　　王春艳二〇一六年六月二十九日书　记　员　　李　朦更多数据：搜索“”来源：