（2013）鄂武昌民初字第04101号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-07-15

案件名称

曾凡荣与王南方房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市武昌区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曾凡荣,王南方

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于��理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

湖北省武汉市武昌区人民法院民事判决书（2013）鄂武昌民初字第04101号原告（反诉被告）：曾凡荣。委托代理人：刘仁忠，湖北正义行律师事务所律师。被告（反诉原告）：王南方。系武汉市武昌区皇廷商务宾馆个体业主。委托代理人：黄仁春，湖北安怀信律师事务所律师。原告（反诉被告）曾凡荣诉被告（反诉原告）王南方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月23日受理后，依法于2013年11月14日、2014年3月6日、2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾凡荣及委托代理人刘仁忠、被告（反诉原告）王南方及委托代理人黄仁春均到庭参加了诉讼。诉讼期间，王南方申请进行司法鉴定，先后三次因故未能进行司法鉴定。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曾凡荣诉称：因王南方经营宾馆的需要，双方于2008年10月26日签订房屋租赁合同及补充协议一份。约定王南方租赁曾凡荣名下的位于武汉市武昌区和平大道德平路2号、建筑面积2000平方米的房产。租期六年，自2007年9月28日起至2013年9月27日止。租金采取每两年递增10%的方式计算。即第一年、第二年为46万；第三年、第四年为50.6万；第五年、第六年为55.66万元。租赁期满不在续租后，固定资产（含电梯、装修附属物等）为曾凡荣所有（详见合同约定）。在合同履行过程中，王南方前四年尚能履行合同约定的交纳房租义务，但自2011年11月28日以来，王南方开始以各种借口拖延支付，截止于2013年5月27日，王南方共计差欠原告房屋租金554600.00元，虽经多次催告，王南方依然不履行付款义务。故请求判令：1、解除与王南方签订的房屋租赁合同。2、王南方支付2011年11月28日起至2013年5月27日止的租金554600元。3、诉讼费用由王南方承担。诉讼中曾凡荣变更诉讼请求为：1、王南方应支付2011年11月28日起至2013年11月27日止的租金843200元。2、王南方支付违约金42160元；3、王南方支付逾期支付房租的滞纳金1538840元；4、王南方立即腾退出承租的武汉市武昌区和平大道德平路2号、建筑面积2000平方米的房产。被告（反诉原告）王南方辩称并诉称：曾凡荣出租的武汉市武昌区和平大道德平路2号建筑面积2000平方米的房屋系违章建筑，双方于2008年10月26日签订的房屋租赁合同应认定为无效。因曾凡荣出租的房屋系违章建筑，造成王南方对房屋进行装修的损失、设备损失等共计1500000元，请求法院判令曾凡荣予以赔偿。在租赁期间，由于房屋周边的市政工程建设，严重影响了皇廷商务宾馆的经营，加上出租房房顶漏水出租人没有进行维修，也��响了皇廷商务宾馆的正常收入。故请求法院参照租赁合同的约定房屋租金的基础上，依据公平原则酌情减少支付给曾凡荣的房屋占用费。因合同无效，曾凡荣请求支付逾期支付房租违约金42160元及滞纳金1538840元的诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。反诉费用应由曾凡荣承担。曾凡荣针对反诉辩称：武汉市武昌区和平大道德平路2号的房屋是2006年经过洪山区人民法院裁定合法取得的房产。嗣后，因市政工程的建设需要，对其中153.18平方米房产进行了重扩建后，即为现在出租给王南方的房屋。该房屋经城管部门认定为非违章建筑，故双方的房屋租赁合同有效。合同约定，租赁期满后，在租赁期满不续租的情况下，固定资产（含电梯、装修附属物等）归曾凡荣所有。王南方反诉请求赔偿150万元没有事实和法律依据，故请求驳回王南方的全部反诉请求。经庭审举证、质证并结合双方当事人的陈述，本院确认的案件事实如下：2006年8月曾凡荣取得原武汉市洪山区和平乡余家头村民委员会名下坐落于洪山区和平乡余家头杨家路口面积为4581.14平方米的房产。其后曾凡荣在未取得建筑工程规划许可的情况下，对原房产中部分进行了改扩建。其中改扩建后的2000平方米房产即为王南方承租的房屋。2008年10月26日王南方与曾凡荣签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，曾凡荣将坐落于武汉市武昌区和平大道德平路2号，经改扩建后建筑面积2000平方米的房产租赁给承租人王南方，租赁期间为2007年9月28日至2013年9月27日。租赁合同约定：在合同签订后三日内，王南方向曾凡荣支付押金50000元和第一季度的租金120000元，以后的租金在每季度的第一个星期内支付年租金的四分之一。水电费、卫生费、物业管理费由王南方负担。按照双方签订的“补充协议”，在租赁期间内，第一年的租金460000元、第二年的租金460000元、第三年的租金506000元、第四年的租金506000元、第五年的租金556600元、第六年的租金556600元。同时“房屋租赁合同”还对租赁房屋的修缮和使用、合同的解除及变更、房屋的缴费及收回验收、租赁期满后房屋的装修、房屋内设备的归属、违约责任等等进行了约定。《房屋租赁合同》经双方签字后，曾凡荣将出租的房产交付给王南方作为皇廷商务宾馆进行经营。在租赁期间，王南方按照合同约定向曾凡荣支付至2011年11月的租金。2011年11月28号后，王南方以皇廷商务宾馆周边的市政工程建设严重影响宾馆的收入为由，向曾凡荣支付了租金290000元，余款未予支付。依合同的约定，从2011年11月28号至2013年11月27日，王南方应付给曾凡荣租金556600元＋×2＝1113200元，扣��已经支付的290000元，尚应支付823200元。诉讼中，王南方三次申请对涉案房屋的装修价值进行评估，但鉴定机构分别以鉴定范围无法确定，当事人不能到达现场导致无法进行司法鉴定；无装修评估人员；涉案租赁房屋不具备司法鉴定条件等为由退回鉴定申请。现涉案房屋被拆除。诉讼中，曾凡荣自愿撤回要求王南方承担违约金、滞纳金的诉讼请求。上述事实有双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，个体工商户信息登记表、民事裁定书、房产证、对账表、情况说明、租金缴纳明细表、通知、通告、投诉信、皇廷商务宾馆相关照片、《申请》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，曾凡荣未能举证证明出租给王南方房产取得建筑工程规划许可手续，故其与王南方签订的房屋租赁合同应为无效。王南方在签订��同时未尽到必要的注意义务，亦有过错责任。王南方因占有使用租赁的房屋应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费给曾凡荣。考虑到双方的过错程度，本院酌定王南方支付750000元房屋占有使用费为宜。曾凡荣自愿撤回对王南方支付违约金、滞纳金的诉讼请求，本院予以照准。因房屋现已经拆除，曾凡荣不宜再主张腾退房屋。王南方反诉主张其对承租的房屋进行了装修，装修物无法拆除的部分形成对房屋的添附，因曾凡荣的原因造成合同无效，故曾凡荣应予以赔偿。但有关房屋装饰装修司法鉴定未能进行有效鉴定，涉案房屋现已拆除，曾凡荣尚未得到相应的补偿。王南方主张的关于房屋装饰装修的赔偿应待被拆迁的房屋装饰装修补偿问题解决后另案处理。故对王南方的反诉诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王南方于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）曾凡荣房屋占有使用费750000元；二、驳回原告（反诉被告）曾凡荣的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王南方的反诉诉讼请求。本案案件受理费12232元，由原告（反诉被告）曾凡荣承担4232元、被告（反诉原告）王南方承担8000元；本案反诉案件受理费18300元由被告（反诉原告）王南方承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　周　杰人民陪审员　　成先彪人民陪审员　　杨红珍二〇一六年六月二十九日书　记　员　　严橄玲关注公众号“”