（2016）鄂0106民初480号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-08-24
案件名称
尹章华、张红霞等与皮礼平、胡刚房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市武昌区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
尹章华,张红霞,皮礼平,胡刚,湖北山水源建设工程有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0106民初480号原告：尹章华。原告：张红霞（系尹章华之妻）。两原告共同委托代理人：李建迎，湖北晨风律师事务所律师。被告：皮礼平。被告：胡刚。被告：湖北山水源建设工程有限公司，住所地武汉市武昌区首义新村46栋B栋长印大厦14层6室。法定代表人：胡刚。原告尹章华、张红霞诉被告皮礼平、胡刚、湖北山水源建设工程有限公司（下称山水源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员阳春适用简易程序分别于2016年3月8日公开开庭进行了审理，原告尹章华、张红霞的委托代理人李建迎、被告皮礼平到庭参加诉讼。被告胡刚、山水源公司经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。在本院审理过程中，原告尹章华、张红霞、被告皮礼平、胡刚、山水源公司均同意在法院主持下进行调解。经本院调解，双方分歧较大，调解无效，调解期间不计算在审限内。本案现已审理终结。原告尹章华、张红霞诉称，两被告为了经营公司需要，承租原告位于武汉市武昌区首义路街首义新村46栋B栋长印大厦14层6室房屋，原、被告于2013年12月28日签订《房屋租赁合同》，合同约定租期为三年，自2013年12月29日至2016年12月29日，租金每半年一付；合同签订之日，被告应缴纳履约保证金10000元，并支付2014年上半年租金。另约定被告未按约定期限交付租金，超过一星期以上的，逾期未缴纳按约定应当由被告交纳的各项费用，已经给原告造成严重损害的，原告有权解除合同，并有权要求违约方每天按当年租金总额千分之五支付违约金，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿对方的经济损失。被告在支付了2014年上半年租金后，2014年下半年及2015年上半年的租金一致拖延，在原告的多次催促下，才予以支付。但20115年下半年及2016年上半年的租金一直拖延未支付。并且，两被告在承租房屋期间，相应的物业费、水电费均未缴纳，原告多次催促未果。故诉至法院请求判今：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，三被告在合同解除之日起三日内腾退涉案房屋；2、三被告支付2015年6月1日至合同解除之日的租金26，166元（暂计算至2016年1月31日）；3、三被告支付合同解除之日至实际腾退期间的占有使用费（参照租金每日140元标准计算）；4、三被告支付违约金4.5万元；5、三被告支付2014年10月至2015年12月期间的物业、水电费3500元；6、三被告支付履约保证金1万元；7、诉讼费用由三被告承担。被告皮礼平辩称，2013年12月，山水源公司法定代表人胡刚聘我为山水源公司经理。当时，胡刚通过他的朋友认识了原告，2013年12月28日，我接受胡刚口头委托以山水源公司的名义与原告尹章华签订《房屋租赁合同》。租赁房屋的目的是山水源公司用于办公，因原告尹章华是鄂州人，我也是鄂州人，比较方便，所以我与原告尹章华就在鄂州签了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》签署后，都是由山水源公司办公使用，不是我个人使用，第一次支付租金2万元是山水源公司支付的。同意原告第一项诉讼请求。2014年5月后我已从山水源公司离开，我与胡刚、山水源公司解除了一切关系，2014年5月后，该《房屋租赁合同》实际不由我履行，与我无关。2014年5月前，我不欠原告的租金。2014年5月以后，实际承租原告房屋是胡刚和山水源公司，原告的第二项、第三项、第四项、第五项、第六项诉讼请求与我无关。2013年12月28日，我和原告签订《房屋租赁合同》时，我没有交履约保证金，原告口头同意一年以后再交。被告山水源公司法定代表人即被告胡刚在本院庭审后口头答辩意见如下：2013年12月28日，租原告房子的目的是我和皮礼平一起租住这个房子，当时，山水源公司并未成立，创立山水源公司是在2014年1月21日，我和皮礼平都是公司的股东。从2014年1月起山水源公司成立后，山水源公司就在租原告房子内办公。皮礼平付给原告第一笔2万元租金和第二笔租金2.3万元，第三笔租金是山水源公司的帐划转给原告。从2014年1月至2015年8月3日，两原告的房屋实际上由山水源公司承租。2015年6月1日前山水源公司没有给付原告下半年的租金，2015年7月2日原告就打了一次电话给我，催我付租金，并且威胁我如果不付租金就把我赶走，从2015年5月26日原告开始第一次催我支付下半年的租金2.6万元，我跟原告说资金困难要延迟到2015年9月给他，原告不同意，要我给他2万元，并要我把东西搬走。原告就在2015年8月3日单方面把所租房屋的门加上锁，事前没有通知我。2015年8月3日之前山水源公司还在这里办公。水电费因为是插卡的，不存在拖欠的问题，只差2015年4月2日至2015年年底物业费没交。现我同意解除与原告的房屋租赁合同，同意支付2015年6月至2015年12月的租金2.6万元，同意支付原告2015年下半年的物业费大概是2300余元，不存在支付水电费的问题。被告胡刚、山水源公司未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见和证据，视为放弃举证、质证的权利。经庭审举证、质证，并结合双方当事人陈述，本院确认如下事实：位于武汉市武昌区首义新村46栋B栋长印大厦14层6室房屋、建筑面积129.55平方米的房屋属两原告夫妻共有财产，2013年12月28日，原告尹章华（甲方）与被告皮礼平（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同主要约定概括如下：1、甲方同意将其拥有的座落于武昌区首义路首义新村46栋B栋长印大厦14层6室新房出租给乙方用于公司经营，并保证该房屋的合法出租性，主要装修设备有四台新格力空调（3匹一个，1.5匹二个，1匹一个），燃气热水器一台。2、本合同租赁期为三年，甲方从2013年12月29日起将出租房屋交付乙方使用，至2016年12月29日收回。3、第一年租金为4万元，第二年租金为4.5万元，第三年租金为5万元。4、本合同签订时乙方即支付第一年租金4万元，2013年12月28日前第一年上半年租金2万元，2014年4月1日前支付第一年下半年租金2万元，2014年10月15日前支付第二年上半年租金2.3万元，2015年4月15日前支付第二年下半年租金2.2万元，2015年10月15日前支付第三年上半年租金2.5万元，2016年4月15日支付第三年下半年租金2.5万元。5、为保证合同的履行，乙方应于本合同签订之日（2013年12月28日）向甲方支付履约保证金1万元。租赁期满，若乙方无违约行为，本履约保证金由不计利息全额退还乙方。6、租赁期满，若乙方无违约行为。在承租期内，甲方将该租赁房屋产权转让给第三方时，应提前60日书面通知乙方。租赁期满，甲方有权在租赁期满日收回房屋。所有乙方自己添置的办公设备设施，应在租赁期满日搬离，并交清租赁期间所产生的水电气、有线与通信、物业管理费等费用，并交还钥匙、水电、煤气卡等。6、合同的变更和解除，乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同，〈1〉、未按约定期限交付租金，超过一星期以上的。逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。〈2〉、略。〈3〉、在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自将房屋转租，分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交还的。非违约方有权解除合同，并有权要求违约方每天按当年租金总额千分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租房违约，负责赔偿违约金1万元，如承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金1万元。合同签订后，两原告将上述租赁房屋交付给被告皮礼平。从2014年1月至2015年8月，上述租赁房屋实为被告山水源公司承租。被告皮礼平、胡刚、山水源公司给付两原告2014年1月至2015年6月的租金共计6.3万元。两原告自认：因2015年4月15日前三被告未依约支付2015年6月至2015年12月的租金2.2万元；两原告多次向被告胡刚、山水源公司催要无果后，两原告于2015年8月将上述租赁房屋的大门上锁。被告胡刚、山水源公司自认：两原告在2015年8月3日单方面将上述租赁房屋大门上锁，导致被告山水源公司关门不能办公。2016年1月，两原告诉至本院请求判如所请，因双方为腾退、违约金给付等争议较大，故调解未能达成协议。另查明，被告湖北山水源建设工程有限公司成立于2014年1月3日，注册住所地武汉市武昌区首义新村46栋B栋长印大厦14层6室，被告皮礼平、被告胡刚是该公司发起人和设立时的股东。本院认为，2013年12月28日，被告皮礼平与原告尹章华签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容合法，该合同有效，双方当事人均应自觉履行。被告山水源公司成立后，作为上述《房屋租赁合同》的实际承租人，己经实际履行该《房屋租赁合同》的合同义务和享有该《房屋租赁合同》权利。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第一条、第二条、第三条的规定，被告皮礼平、被告山水源公司应对上述《房屋租赁合同》承担合同责任。被告皮礼平、被告山水源公司至今未按合同约定支付租金（2015年6月至2015年12月的租金2.2万元），已构成根本违约。被告皮礼平、山水源公司应承担违约责任，两原告享有合同法定解除权，另根据《房屋租赁合同》中关于合同解除的约定（承租人被告皮礼平、山水源公司未按约定期限交付租金，超过一星期以上的，原告尹章华有权解除合同）。两原告作为租赁物的所有者要求解除上述《房屋租赁合同》和被告皮礼平、被告山水源公司在合同解除之日起三日内腾退涉案房屋的诉讼请求。本院予以支持。被告胡刚不是上述《房屋租赁合同》的合同相对方主体，该房屋租赁合同权利义务不及于被告胡刚。两原告无权向被告胡刚提出请求和诉讼。对两原告要求被告胡刚承担上述《房屋租赁合同》责任的诉讼请求，本院不予支持。关于解除租赁合同的时间问题，两原告与被告皮礼平、被告山水源公司没有提交证据，证明向对方发出解除合同的通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六的规定精神，享有法定解除权的一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据本案两原告自认于2015年8月将上述租赁房屋的大门上锁的事实及被告山水源公司自认2015年8月3日两原告将上述租赁房屋的大门上锁的事实。本院认定，2015年8月29日，是被告皮礼平与原告尹章华签订的《房屋租赁合同》解除租赁合同的时间。故被告皮礼平、被告山水源公司的实际租期应确认为2013年12月29日起至2015年8月29日止较为公平合理，此期间2013年12月29日至2015年8月29日的租金、物业、水电费依约应由被告皮礼平、被告山水源公司承担。故对两原告要求被告皮礼平、被告山水源公司支付2015年下半年租金2.2万元（房屋租赁合同约定第二年租金2.2万元即2015年下半年租金）中合理部分，本院予以部分支持。被告皮礼平、被告山水源公司应支付从2015年6月1日起至2015年8月29日止的二个月租金7400元（2.2万元÷6个月＝3700元／月×2个月＝7400元）。被告皮礼平、被告山水源公司还应支付从2015年6月1日起至2015年8月29日止的物业、水电费3500元。关于两原告要求被告皮礼平、被告山水源公司支付合同解除之日至实际腾退期间的占有使用费（参照租金）的诉讼请求。由于租赁房屋在2015年8月29日以后实际由两原告控制和使用，被告皮礼平、被告山水源公司未实际控制和使用租赁房屋，无需支付此期间的租金和占有使用费。故对两原告此项诉讼请求，本院不予支持。关于两原告要求被告皮礼平、被告山水源公司支付履约保证金1万元的诉讼请求，因上述《房屋租赁合同》在双方签订之曰（2013年12月28日）及该合同履行过程中，被告皮礼平、被告山水源公司没有支付给两原告履约保证金1万元，两原告也未在上述《房屋租赁合同》签订之曰和实际履行期间（即2013年12月29日至2015年8月29日）向被告皮礼平、被告山水源公司进行催要无果后主张此项权利。且原告与被告皮礼平、被告山水源公司双方均自认上述《房屋租赁合同》已于2015年8月实际解除。故对两原告此项诉讼请求，本院不予支持。关于两原告要求被告皮礼平、被告山水源公司支付违约金4.5万元的诉讼请求，根据《房屋租赁合同》中有关违约金的约定（1、被告皮礼平、被告山水源公司应于2015年4月15日前支付第二年下半年租金2.2万元。2、守约方要求违约方每天按当年租金总额千分之五支付违约金）。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，每日千分之五的计算标准过高，应予以调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的4倍计算标准为宜。据此，结合本案被告皮礼平、被告山水源公司未在2015年4月15日前支付给两原告2015年下半年租金2.2万元的事实和上述《房屋租赁合同》已于2015年8月29日解除租赁合同的事实，被告皮礼平、被告山水源公司应向两原告支付以第二年租金总额4.5万元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的4倍为计算标准，时间从2015年4月15日起至2015年8月29日止计算违约金。故对两原告此项诉讼请求中的合理部分，本院予认支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第一条、第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、2013年12月28日被告皮礼平与原告尹章华签订的《房屋租赁合同》于2015年8月29日起予以解除；二、被告皮礼平、被告山水源公司应于本判决书生效后十五日内腾退位于武汉市武昌区首义新村46栋B栋长印大厦14层6室房屋给原告尹章华、张红霞；三、被告皮礼平、被告山水源公司应于本判决书生效后五日内支付原告尹章华、张红霞2015年6月1日起至2015年8月29日期间的房屋租金7400元；四、被告皮礼平、被告山水源公司应于本判决书生效后五日内支付原告尹章华、张红霞从2015年6月1日起至2015年8月29日止的物业、水电费共计3500元；五、被告皮礼平、被告山水源公司应于本判决书生效后五日内支付原告尹章华、张红霞违约金（以第二年租金总额4.5万元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的4倍计算标准，时间从2015年4月15日起至2015年8月29日止计算违约金）；六、驳回原告尹章华、张红霞其他诉讼请求。本案案件受理费2417元、减半收取1208.5元，由两原告负担483.5元，被告皮礼平、被告山水源公司负担725元（此款两原告已垫付，由被告皮礼平、被告山水源公司随同上述款项一并支付给两原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户；账户：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员 阳春二〇一六年六月二十九日书记员 王蕊 微信公众号“”