（2016）京0106民初3601号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-10-03
案件名称
北京京朝物业管理有限公司诉方钟志物业服务合同纠纷一案
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京京朝物业管理有限公司,方钟志
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十三条，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初3601号原告北京京朝物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区花家地南里18号楼甲1号。法定代表人臧起全，总经理。委托代理人康怡，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被告方钟志，男，1964年5月4日出生。原告北京京朝物业管理有限公司（以下简称京朝物业公司）与被告方钟志合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告京朝物业公司的委托代理人康怡、被告方钟志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京朝物业公司诉称：我公司与被告与1999年9月7日签订《房屋委托管理协议书》，约定被告将自有位于北京市丰台区南苑北里×区×号楼×门×号面积为89.3376平方米的房产委托给我公司提供物业及供暖服务，被告应于每年10月30日前向我公司支付委托管理费用，同时约定了委托管理项目、收费标准等。双方签订《房屋委托管理协议书》后，我公司一直依约履行合同内容，但被告自2002年起未向我公司支付物业费及供暖费，期间我公司多次催款，但被告至今未履行相应义务。故诉至法院请求判令：1、被告向我公司支付拖欠的2002年9月7日至2016年9月6日的物业管理费22282.68元及2002年11月至2016年3月的供暖费35109.68元；2、被告向我公司支付逾期利息共计23000元；3、诉讼费用由被告承担。被告方钟志辩称：首先，诉讼不成立，我与北京市朝阳京新荣房管公司签订合同，和原告没有关系，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。第二，我和原告没有举证质证的关系，我敬畏法律，我没有任何与原告质证的关系。从1999年9月7日我购买房屋，当时与京新荣房管公司签订合同，10月底入住，1999年11月中旬，我父亲年近八旬因肺炎住院，因为房屋太冷，暖气片才十度，我多次找物业交涉，与物业费发生口角、打闹，我非常生气。证据是对方无奈之下为我提供电暖气取暖，2000年还是用电暖气，我发现电费很高，就找物业，姓王和姓花的两个人一直劝我，后来给我报销276元电费。电暖气在2005年被一位有口吃的老同志要回去，我当时要求解除合同，退给我钱。当时没有物权法，我们的合同就是霸王条款，我为了合同第九条大打出手，踹门、掀桌子，我非常生气，我认为这个违背公序良俗，我忍耐多年。暖气自1999年至今一直不达标，我希望原告在11月15日后起诉我，这个诉讼时机很狡猾。原告的物业管理不到位，墙体开裂存在安全隐患，我家管道自2002年堵塞到现在一直无法使用，找到物业说因为我不交钱不给维修，我家中挂着棉布帘保温，供暖不热，窗户上用胶带封着，固定车位收费问题，车位属于全体业主，收费问题我有异议。距离我家12米的绿地被拆除建成彩钢板房，电线跟房屋、树交缠在一起，有掉落的危险和火灾风险，楼门口杂物堆放十几年，绿地都荒芜了。我要求原告停止不法侵害、消除火灾隐患、拆除违章建筑、要求法院出具司法建议函，要求认识一下原告的员工。经审理查明：方钟志系北京市丰台区南苑北里×区×号楼×单元×号房屋的业主，该房屋的建筑面积为89.3376平方米。1999年9月7日，方钟志（甲方）与北京市朝阳京新荣房管公司（乙方）签订《房屋委托管理合同》，约定：乙方受托对小区房屋实施物业管理，保证房屋建筑的完整和设备的正常使用，并做到热情服务，维修及时；由于乙方维修不及时，给甲方住户造成财产损失，由乙方负责解决和赔偿；甲方在委托期内，向乙方支付以下费用及款项：房屋维修费12.80元/㎡、管理费2.5元/㎡、公共天线维护费0.33元/㎡、生活垃圾外运费30元/年/户、化粪池清掏费0.3元/㎡、小区共用设施维护费1元/㎡、绿化费0.55元/㎡、供暖费16元/㎡，一次性费用合计33.48元/㎡；甲方于每年4月1日至10月30日以前向乙方支付委托管理费用，缴费时间超过规定时间1个月，加罚合同收费总额1%的滞纳金，超2个月按2%加罚，以此递增；在协议有效期内，甲乙双方要求提前终止或者变更合同的，须提前三个月向对方提出；本合同自签订之日起生效，但未约定有效期；本协议在执行过程中，遇有市政府、市房地局、物价局发布新规定，发生政策性调价，双方将按新的规定和文件修订本合同，届时由乙方出具调整后的通知单，做为本合同附件执行，并与原协议具有同等法律效力。根据北京市丰台区住宅锅炉供暖办公室出具的《关于京朝物业公司南苑北里小区锅炉房供暖形式的证明》，京朝物业公司的丰台区南苑北里小区锅炉房自2004年开始，供暖范围包含南苑北里×区×号楼，供暖费收费标准为建筑面积30元/平方米,使用面积40元/平方米。庭审中，京朝物业公司提交北京工商行政管理局朝阳分局出具的两份变更证明，证明北京市朝阳京新荣房管公司于2000年3月6日名称变更为北京京朝物业管理公司，北京京朝物业管理公司于2001年9月16日变更为京朝物业公司。方钟志称该变更与其无关，双方之间不存在合同。方钟志称其因对北京市朝阳京新荣房管公司的服务不满意，口头与其解除了合同关系，但未提供证据。方钟志提交照片一组，证明物业公司的物业服务不到位，墙体开裂存在安全隐患、家中下水管道自2002年堵塞至今无法使用、因暖气不热而采取的封闭窗户措施、固定车位收费问题、绿地被拆除建造违章建筑、电线与彩钢板及树交缠存在安全隐患、楼门口长期存放杂物等问题，京朝物业公司对该照片不予认可。方钟志称合同五年期满后，自己与北京市朝阳京新荣房管公司之间的合同已经解除，不存在新的合同关系。京朝物业公司称因为业主对物业公司的服务有意见，不同意续签合同，但该小区没有业主委员会，物业公司不能擅自撤出，故一直提供事实服务。另外，双方均认可该小区未成立业主委员会亦未召开业主大会。在审理过程中，本院依法到丰台区南苑北里×区进行了勘验，勘验显示该小区环境卫生疏于管理，绿地内存在大量垃圾，×号楼各单元门破损缺失严重，楼体外墙有破损脱落的情况。上述事实，有双方当事人陈述、房屋委托管理合同、关于京朝物业公司南苑北里小区锅炉房供暖形式的证明、变更证明等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。方钟志与北京市朝阳京新荣房管公司签订的《房屋委托管理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同义务。因京朝物业公司提交了证据证明京朝物业公司系由北京市朝阳京新荣房管公司名称变更而来，故对于方钟志关于京朝物业公司与自己不存在合同关系的答辩意见，本院不予采信。方钟志辩称合同五年期满后，双方之间的合同已经解除，但综合方钟志所在的小区未成立业主委员会且未选聘新的物业公司的情况，本院对京朝物业公司在该小区事实提供物业服务的意见，予以采信，故对京朝物业公司要求方钟志交纳物业费及供暖费的诉讼请求，本院予以支持。方钟志辩称京朝物业公司的物业管理存在问题并提供照片予以佐证，京朝物业公司虽然对该照片不予认可，但综合本案双方陈述及照片所反映出的问题，结合本院现场勘验的情况，本院确认京朝物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，物业费应当予以减免，但不构成方钟志不缴纳物业费的依据。方钟志称京朝物业公司的供暖不热，其提供的证据不足以证明该主张，本院对该答辩意见不予采信。京朝物业公司应当积极听取业主意见并改善服务，故其要求方钟志支付逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。因2015年9月7日至2016年9月6日期间的物业费尚未超过交费期间，故对该部分物业费的诉讼请求，本院不予支持。特别指出的是，本案涉及小区为老旧小区，设施设备陈旧老化，物业管理难度较大，但京朝物业公司作为该小区的物业管理单位及供暖单位，应当在现有条件下，积极改善小区环境，获得业主的支持与配合，共同建设维护良好的居住环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告方钟志于本判决生效后七日内给付原告北京京朝物业管理有限公司二○○二年九月七日至二〇一五年九月六日的物业费及垃圾外运费一万四千四百八十三元七角四分；二、被告方钟志于本判决生效后七日内给付原告北京京朝物业管理有限公司二○○二年十一月至二〇一六年三月的供暖费三万五千一百零九元六角八分；三、驳回原告北京京朝物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千八百一十元，由原告北京京朝物业管理有限公司负担六百九十三元（已交纳），由被告方钟志负担一千一百一十七元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 长 刘亚男人民陪审员 颜丽芬人民陪审员 张惠臣二〇一六年六月二十九日书 记 员 韦梦旸 百度搜索“”