（2016）鲁0102民初2666号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-12-27

案件名称

刘坤玉与高秀英等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历下区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘坤玉,高秀英,王明智

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百五十二条

全文

济南市历下区人民法院民事判决书（2016）鲁0102民初2666号原告刘坤玉，男，1956年7月15日出生，汉族，住济南市。委托代理人党明德，济南历下东关法律服务所法律工作者。委托代理人陈晚清，济南历下东关法律服务所法律工作者。被告高秀英，女，1950年10月11日出生，汉族，住济南市。被告王明智，男，1948年5月17日出生，汉族，住济南市。上述两被告共同委托代理人林建国，山东青天成律师事务所律师。原告刘坤玉与被告高秀英、王明智房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月29日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2016年6月12日公开开庭审理了本案。原告刘坤玉的委托代理人党��德、陈晚清，被告高秀英、王明智的委托代理人林建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘坤玉诉称，高秀英、王明智系夫妻，王艳是两被告之女。2003年9月10日，高秀英、王明智共同与刘坤玉签订《房屋买卖协议书》，约定将坐落于济南市某41.8平方米的房屋以120000元的价格卖给刘坤玉，刘坤玉当场支付了10万元购房款，收款人为两被告；双方另约定余款2万元待两被告办理下房产证后十日内双方到房管局办理房产过户之日，刘坤玉支付余款2万元。2009年12月20日，应两被告要求刘坤玉支付1万元房款。2009年12月23日，应两被告之女王艳请求刘坤玉又支付5000元房款。两被告至今未完成过户手续。自购房起刘坤玉在该房屋居住至今，现房屋面临拆迁，两被告不配合刘坤玉办理拆迁手续。刘坤玉无奈，根据《最高人民法院关于适用若干解释一》第二条规定，请求法院支持刘坤玉的诉讼请求。为此，刘坤玉请求：1、依法判决原、被告签订的《房屋买卖协议》有效；2、依法判决两被告协助原告办理济南市某房屋产权过户手续；3、诉讼费由两被告承担。原告刘坤玉为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、《房屋买卖协议书》1份，证明原、被告房屋买卖合同关系；证据2、2003年9月10日收到条1份，证明原告向两被告支付房款10万元；证据3、2009年12月20日收到条1份，证明原告向两被告支付房款1万元；证据4、2009年12月23日交通银行存款单1份，证明原告向两被告之女王艳支付房款5000元；证据5、高秀英购买房屋的缴款单据1份，证明两被告是通过购买公有住房取得的涉案房屋；证据6、通知1份，证明济南铁路局通知两被告办理土地证；证据7、职工购房证明1份，证明涉诉房屋产权人系被告高秀英。被告高秀英、王明智共同辩称，1、根据法律法规规定，本案买卖合同系无效协议，未取得产权的房屋禁止转让，涉诉房屋没有取得原始产权登记，原、被告均知道该事实，故刘坤玉的诉求不应得到支持。2、涉诉房屋没有完成原始登记，在相同地段同一类别房屋都没有完成原始登记，且没有登记的原因是因为登记机关的政策原因造成的，与两被告的积极行为或消极行为无关。涉诉房屋现在被列入拆迁范围，更无法完成原始登记，物权法的基础是物权法定和物权公示制度，原始物权没有确权，无法转让，本案是没法实现目的的协议。3、本案涉诉房屋即使有房产证，根据铁路房屋房改政策，也不能转让给刘坤玉，本案协议仍然无效。涉诉房屋属于已购铁路公房，根据铁路住房制度改革指导性方案，属于禁止对外转让的房屋，涉诉房屋属于限制流通物，本案协议属于无效协议。4、本案的处理结果不能涉及拆迁安置的新房屋，涉诉房屋因为拆迁行为而灭失，新安置的房屋不等同于本案涉诉房屋，拆迁安置后的新房屋与涉诉房屋虽然有承继性，二者没有物权继承关系。5、本案协议无效，原、被告均有过错。协议签订的时候，被告没有向原告隐瞒任何房屋的情况，包括属于铁路公房、没有房产证及房屋过户被告没有做出承诺，这说明房屋不能过户的情况原、被告均有心理预期，因此，双方对于本案不能过户这一事实造成的结果负有同等过错。被告高秀英、王明智为证明其答辩意见，向本院提交了以下证据：铁路项目房屋征收补偿概算表1份，证明涉诉房屋如果进行货币补偿能获得补偿款的计算方式及数额，货币补偿能得到690784元，说明涉诉房屋的现有实际价值。经庭审质证，被告高秀英、王明智对原告刘坤玉提交的证据1-5、7真实性均无异议，且认为证据1、5、7能够反映出两被告已将房屋实际情况告知刘坤玉，刘坤玉知晓并接受这一事实，且房屋权属的范围及程度刘坤玉也是明知的；对证据6真实性不予认可，两被告没有见过该通知，也不知道这一事实，且通知中没有公章，本案涉诉房屋不具备办理房产证和土地证的条件。原告刘坤玉对被告高秀英、王明智提交的证据真实性无异议，认为该证据恰恰证明拆迁是针对个人，不是针对铁路系统，因为房屋原所有人已经花钱购买了房屋，成为涉诉房屋所有权人。经对原告刘坤玉、被告高秀英、王明智提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认以下法律事实：高秀英与王明智系夫妻关系。2003年9月10日，刘坤玉与高秀英、王明智签订《房屋买卖协议书》一份，高秀英、王明智为涉诉房屋的出卖人，刘坤玉为涉诉房屋的买受人。该房屋买卖合同第一条约定，高秀英、王明智自愿出售位于位于济南市某的房产（以下简称涉诉房屋）给刘坤玉，房屋建筑面积41.8平方米，成交价12万元；第四条约定，刘坤玉先支付购房定金1万元；房款分两次付清，首次付款期为本协议签订当日，由刘坤玉支付10万元（含定金），二次付款期为高秀英、王明智办理下房产证后十日内，买卖双方共同到房管局办理房产过户之日，刘坤玉将剩余2万元房款全部支付给高秀英、王明智；高秀英、王明智将房屋及钥匙于首付款10万元交付10日内交付刘坤玉正式使用；第六条约定，房产买卖成交后，双方约定的期限内，双方共同申请办理过户手续；第九条约定，在房产证、土地证下来之前所发生的费用（除水电��煤气费用及其他生活费用）或与此房有关的债务，概由高秀英、王明智负责清理。另外，该房屋买卖协议还对税费负担、争议解决方式等其他内容进行了约定。签订《房屋买卖协议书》的当日，刘坤玉向高秀英、王明智支付了购房款10万元（含定金1万元），高秀英、王明智向刘坤玉出具了收条。同日，刘坤玉与高秀英、王明智办理了涉诉房屋的交付，高秀英将其持有的《职工购房证明》和《济南铁路局职工购买公有住房缴款单据》（以下简称购房缴款单据）同时交付给刘坤玉持有。根据《职工购房证明》和购房缴款单据记载，涉诉房屋系高秀英于1998年5月参加济南市铁路局职工按房改政策购买公有住房时购得。高秀英陈述，其父亲为济南市铁路局职工，涉诉房屋系其继承后购得。《职工购房证明》和购房缴款单据中“售房单位”处加盖的均为“济南铁路��房改办公室机关直属房改专用章”。2009年12月20日，刘坤玉又支付了1万元购房款，王明智向刘坤玉出具了收条。2009年12月23日，刘坤玉通过银行转账的方式向高秀英和王明智的女儿王艳支付了5000元购房款，高秀英、王明智认可已收到该笔房款。涉诉房屋自2003年9月10日交付后，一直由刘坤玉实际占有使用。涉诉房屋尚未办理土地证和房产证。刘坤玉主张，从原、被告在《房屋买卖协议书》中的约定及刘坤玉提交的证据可知，高秀英、王明智在出售涉诉房屋时对房屋享有完整的处分权，涉诉房屋可以对外转让，双方亦对办理过户事宜进行了约定；高秀英、王明智则主张，涉诉房屋系铁路系统公房，禁止对外转让，双方签订的房屋买卖协议应为无效合同。另查明，涉诉房屋已列入拆迁范围。高秀英、王明智提交了《铁路项目房屋征收补偿概算表》，用以证明涉诉房屋被征收时如选择货币补偿，可获得的补偿金额为690784.14元，其他补偿费用包括搬迁费1145.32元、6个月的过渡费8933.496元，合计可领取的补偿款为769941.37元。本院认为，高秀英、王明智与刘坤玉签订的《房屋买卖协议书》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在欺诈、胁迫等情形，应属合法有效。因此，对刘坤玉主张原、被告签订的《房屋买卖协议书》为有效协议的诉讼请求，本院应予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，对高秀英、王明智提出的因涉诉房屋未办理权属登记，故双方签订的《房屋买卖协议书》系无效协议的抗辩意见，本院不予支持��因高秀英、王明智尚未办理涉诉房屋的权属登记手续，故刘坤玉要求高秀英、王明智协助其办理涉诉房屋产权过户手续的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决如下：一、原告刘坤玉与被告高秀英、王明智于2003年9月10日签订的《房屋买卖协议书》有效；二、驳回原告刘坤玉要求被告高秀英、王明智协助办理济南市某房屋产权过户手续的诉讼请求。案件受理费人民币2700元，由原告刘坤玉负担1350元，被告高秀英、王明智负担1350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　綦晓玥人民陪审员　　秦　芳人民陪审员　　郭小云二〇一六年六月二十九日书　记　员　　刘　阳更多数据：