（2016）粤0902民初913号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-08-09
案件名称
王晓与茂名市天华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
茂名市茂南区人民法院
所属地区
茂名市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王晓,茂名市天华房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
茂名市茂南区人民法院发文稿纸签发：核稿：拟稿：事由：附件：主送机关：抄送机关：机密程度：字第号印发数量：年月日封发广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0902民初913号原告：王晓，男，汉族，住茂名市茂南区。公民身份号码：×××4433。委托代理人：陈燕飞，广东盛州律师事务所律师。被告：茂名市天华房地产开发有限公司，住所地：茂名市。法定代表人：何燕华，董事长。委托代理人：张桂洪，广东海日律师事务所律师。原告王晓诉被告茂名市天华房地产开发有限公司（以下简称：天华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘映霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王晓的委托代理人陈燕飞，被告天华公司的委托代理人张桂洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2011年7月9日签订商品房买卖合同，约定原告向其购买房屋。合同第八条明确规定，被告应当在2012年12月31日前向原告交付房屋，否则可按合同第九条约定，在最后交付期限第二天起至实际交付之日，被告每日按已交房款的万分之二向原告支付违约金。签订合同后，原告已按照合同约定缴付全部购房款，并向被告提交办理产权证的全部办证费。被告实际于2015年6月30日向原告交付房屋，其行为已构成违约，应自2013年1月1日起至2015年6月30日每日按总房价万分之二向原告支付违约金。其中，2014年4月1日至2015年6月30日产生的违约金仍在两年追诉时效内，因此，被告应向原告支付违约金51084.95元。另外，根据各个国家机关的规定，原告办证费过程中需缴纳相关税费为：契税总房款的1.5%、转移产权登记费80元、产权登记费10元、查档费50元、印花税15元、他项产权登记费80元。减除实际应缴纳的费用，被告已多收原告5442.8元，依法应予退回。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：一、判决被告按照购房合同约定向原告支付逾期交房违约金51084.95元；二、判决被告向原告返还多收取的办证费用5442.8元；三、本案全部诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、逾期交房的责任不在于被告方，被告早已通知业主进行收房，但原告迟迟不来，同一栋楼业主比原告提早了三年来收房，其他业主已知道并实施了收房的行为，所以，被告认为已具备了交房条件，但原告并未按时收房。二、逾期交房违约金过高。如被告构成逾期交房违约的话，按照同地段的租金标准来计算。三、原告要求退还多收的办证费用没有依据，退还的条件还未具备。四、本批12栋业主起诉被告，要求办理房屋产权及土地使用证。由于12栋是与地下室合在一起办证的，即房产部门规定必须要将12栋住宅与地下室停车位捆绑在一起办证。而地下室数量大，销售数量不多，故现在暂时未能办理12栋业主的房产证及土地证，但被告会尽量解决这件事。经审理查明：2011年7月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同为被告提供的格式合同）。合同基本内容为：一、原告向被告购买位于茂名市光华北路666号大院11号701房，总金额560142元。合同第八条规定：“出卖人应当在2012年12月31日前，将联合经验收合格的商品房交付买受人使用。”第九条规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同签订后，原告按约在规定期限内缴付了全部购房款560142元及相关税费，于2011年2月20日向被告预交了办理房屋产权证的办证税费14000元。2015年6月30日，原告验收了房屋。以上事实，有原告提供的身份证、商品房买卖合同、购房发票、收据、业主收楼手续审核证明书、承诺书以及庭审笔录等在案佐证。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方自愿所订，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效，双方应按合同约定履行权利义务。合同约定，被告应于2012年12月31日向原告交付房屋，现被告实际是于2015年6月30日向原告交付房屋。被告逾期交付房屋，构成违约。被告称其已通知原告接收房屋，但未能举证证明，本院对该主张不予认可。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，未能依约按期办证的过错全在被告方，被告亦未能举证证明原告主张约定的违约金确实过高，且本案合同是被告提供的格式合同，被告一开始就应当预见到因违反合同可能造成的损失。因而被告主张合同约定的逾期办证违约金明显过高，依据不充分，不应予以支持。原告诉请的逾期办证违约金并未明显过高，不应予以调整。至于退还多收办证费问题，原告未能确实举证其主张的各项收费金额，且被告现时未能最终办理好房屋产权证书，具体办证费用仍未确定，原告现在即请求退还多收的办证费用，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告茂名市天华房地产开发有限公司应向原告王晓支付逾期交房违约金51084.95元；二、驳回原告王晓的其他诉讼请求。上述第一项款，限被告茂名市天华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费607元（原告已预付），由被告茂名市天华房地产开发有限公司负担。被告负担的受理费，由被告迳付原告，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员 刘映霞二〇一六年六月二十九日书记员 梁 莉 来源：百度“”