（2015）鄂武东开民一初字第00732号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-11-18
案件名称
桂萍、桂枝与裕悦莱（中国）汽车服务有限公司武汉裕悦莱汽车租赁江南分公司、裕悦莱（中国）汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉东湖新技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桂萍,桂枝,裕悦莱（中国）汽车服务有限公司武汉裕悦莱汽车租赁江南分公司,裕悦莱（中国）汽车服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第八十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武东开民一初字第00732号原告：桂萍，女，1979年3月4日出生，汉族，武汉市人，住武汉市洪山区。委托代理人：桂旺斌，湖北珞珈律师事务所律师。原告：桂枝，女，1982年10月25日出生，汉族，武汉市人，住武汉市洪山区。委托代理人：桂旺斌，湖北珞珈律师事务所律师。被告：裕悦莱（中国）汽车服务有限公司武汉裕悦莱汽车租赁江南分公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区珞瑜路以南、关山一路以西光谷世界城步行街F地块西区1幢2层08号。代表人：鲜丹丹，该公司经理。委托代理人：褚伟，湖北佳艺律师事务所律师。被告：裕悦莱（中国）汽车服务有限公司，住所地：武汉经济技术开发区万家湖126号。法定代表人：郑小萍，该公司总经理。委托代理人：褚伟，湖北佳艺律师事务所律师。原告桂萍、桂枝诉被告裕悦莱（中国）汽车服务有限公司武汉裕悦莱汽车租赁江南分公司（以下简称：裕悦莱江南分公司）、裕悦莱（中国）汽车服务有限公司武汉裕悦莱汽车租赁总部分公司（以下简称：裕悦莱武汉分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理，依法由代理审判员吴边适用简易程序公开开庭审理。被告裕悦莱江南分公司在答辩期内对本案管辖权提出异议，本院依法作出民事裁定书予以驳回，原、被告均未提起上诉。本院于2015年7月22日、2016年1月13日公开开庭审理。审理过程中，原告桂萍、桂枝于2015年7月22日申请撤回对被告裕悦莱武汉分公司的起诉，并申请追加裕悦莱（中国）汽车服务有限公司（以下简称：裕悦莱公司）为本案被告参加诉讼，本院予以准许。2015年7月17日，被告裕悦莱江南分公司向本院申请对争议房屋的装饰装修价值进行评估，后于2015年7月22日撤回该申请，本院予以准许。因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员吴新莉担任审判长，与代理审判员吴边、人民陪审员李红英组成合议庭，于2016年3月16日公开开庭审理。原告桂萍、桂枝及其委托代理人桂旺斌，被告裕悦莱江南分公司、裕悦莱公司的委托代理人褚伟均到庭参加诉讼。案件审理期间，原、被告向本院申请庭外和解，本院予以准许。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告桂萍、桂枝诉称：2013年12月6日，原告桂萍、桂枝与被告裕悦莱江南分公司签订了房屋租赁合同，约定原告桂萍、桂枝将其位于武汉市光谷步行街世界城三期项目意大利风情街F-1208号的房产租赁给被告裕悦莱江南分公司经营，租赁期限为五年，起租时间从2013年12月12日开始，月租金从第一年至第五年分别为8300元、8960元、9680元、10640元、11710元，每年租金按三个月为一期结算，被告裕悦莱江南分公司应于每期5天前支付下期租金，如逾期支付，应从逾期之日起每日按未付金额千分之三支付违约金。合同还约定，被告裕悦莱江南分公司拖欠房租15天以上的，原告桂萍、桂枝有权终止合同，收回房屋。在合同履行期间，被告裕悦莱江南分公司严重违反合同关于租金支付的约定，自2014年9月5日始拒不支付租金，截至起诉之日，已拖欠三期租金共96850元。原告桂萍、桂枝经短信和面谈等方式多次催讨未果，被告裕悦莱江南分公司均不予理睬。被告裕悦莱江南分公司的行为严重违反了双方的合同约定，损害了原告桂萍、桂枝的合法权益。现原告桂萍、桂枝诉至人民法院，请求：1、判决解除原告桂萍、桂枝与被告裕悦莱江南分公司于2013年12月6日签订的房屋《租赁合同》，被告裕悦莱江南分公司于合同解除之日腾退所租房屋，将其交还原告桂萍、桂枝；2、判决二被告立即支付依合同约定拖欠原告桂萍、桂枝的房屋租金96850元；3、判决二被告支付原告桂萍、桂枝逾期付款违约金45963.80元；4、判决二被告所交16000元押金不予退还；5、判决二被告承担合同解除前房屋物业管理费和空调费5893元；6、判令二被告负担本案诉讼费。案件审理过程中，原告桂萍、桂枝申请撤回上述第4项诉讼请求，并表示被告裕悦莱江南分公司支付的16000元押金可以折抵租金及其他费用，并变更第2、3项诉讼请求。原告桂萍、桂枝确定后的诉讼请求如下：1、判决解除原告桂萍、桂枝与被告裕悦莱江南分公司于2013年12月6日签订的房屋租赁合同，被告裕悦莱江南分公司于合同解除之日腾退所租房屋，将其交还原告桂萍、桂枝；2、判决二被告立即支付依合同约定拖欠原告桂萍、桂枝的房屋租金直至腾退房屋将房屋交还原告桂萍、桂枝之日止，租金计算方式如下：（1）从2014年9月12日至12月11日，租金每月8300元，共3个月；（2）从2014年12月12日至2015年12月11日，租金每月8960元，共12个月；（3）从2015年12月12日至房屋腾退之日止，每月租金9680元；3、判决二被告支付原告桂萍、桂枝逾期付款违约金至腾退房屋将房屋交还原告桂萍、桂枝之日止；违约金计算方式如下：从2014年9月12日至房屋实际腾退之日止，以应付租金为基准，按合同约定千分之三的标准计算；4、判决二被告承担合同解除前房屋物业管理费和空调费共计5893元；物业费从2015年1月1日至房屋实际腾退之日止；空调费从2014年8月1日至2014年8月31日计695元，2014年9月1日至9月30日计469元；5、判决二被告负担本案诉讼费。原告桂萍、桂枝为证明其诉讼请求和主张，提供证据如下：1、原告桂萍、桂枝的身份证。拟证明：原告桂萍、桂枝的身份情况；2、工商信息2份以及宣传册1份。拟证明：二被告的身份情况；3、租赁合同。拟证明：原告桂萍、桂枝将其位于武汉市光谷步行街世界城三期项目意大利风情街F-1208号的房产租赁给被告裕悦莱江南分公司经营，双方对租赁期限、租金支付期限和违约金作出约定；被告裕悦莱江南分公司拖欠房屋租金15天以上的，原告桂萍、桂枝有权终止合同，收回房屋；4、物业公司催费单。拟证明：租赁期间被告裕悦莱江南分公司尚有5893元物业费和空调费没有支付；5、商品房买卖合同。拟证明：争议房屋由原告桂萍、桂枝共同购买；6、手机短信。拟证明：原告桂萍于2014年9月向被告裕悦莱江南分公司催收房租（信息原始载体因手机坏了已经不在了，但是其家里的电脑里有短信的照片）；7、房屋照片3张。拟证明：被告裕悦莱江南分公司至今还占有标的房屋（照片原始载体因手机坏掉不在了，但是房屋现在还是这种状况）。被告裕悦莱江南分公司辩称：1、原告桂萍、桂枝与被告裕悦莱江南分公司之间签订合同属实，但双方在合同签订后于2014年9月份就协商解除合同，2014年9月23日被告裕悦莱江南分公司离场，双方就合同解除达成的条件是被告裕悦莱江南分公司同意不要押金，装修费用及办公设备折抵相应费用，双方互相再不提出其他主张。原告桂萍、桂枝所主张的租金、违约金、物业费、空调费、押金均不存在；2、合同既然已经解除，被告裕悦莱江南分公司已经离场，就不存在解除合同、腾退房屋及计算租金及逾期付款违约金至腾退之日；3、对原告桂萍、桂枝提出诉讼请求数额计算方式有异议：租金应当计算至2015年6月3日止，不足6个月，减去8天，租金总额为76270元；违约金应变更，至多计算至2014年9月23日，千分之三的标准计算过高，如我方承担责任请求法院减少，正常的违约金标准应当是在万分之二左右；空调费票据上显示是1128.60元；物业费每月是381元，具体时间需要核算。请求法院驳回原告桂萍、桂枝的诉讼请求。被告裕悦莱江南分公司为证明其主张，提供证据如下：1、被告裕悦莱江南分公司工作人员与原告桂萍从2014年11月1日至11月6日的微信聊天记录以及解除租赁合同协议书。拟证明：2014年11月1日至11月6日，原、被告通过微信联系协商解除合同，双方达成协议；达成解除合同协议后，双方要求补签书面协议；2、装修合同、发票。拟证明：争议房屋装修花费40244元。被告裕悦莱公司的答辩意见与被告裕悦莱江南分公司的答辩意见一致。被告裕悦莱公司未向本院提供证据。经庭审质证，被告裕悦莱江南分公司对原告桂萍、桂枝提供的证据1真实性无异议。对证据2的真实性无法确定，且与本案没有关联。对证据3的真实性无异议，但认为双方合同已经解除，合同内的相关条款在本案中不适用。对证据4的真实性无异议，对关联性有异议，认为双方在协商解除合同时已将问题解决了，被告裕悦莱江南分公司已经用押金折抵了费用，原告桂萍、桂枝无权再主张。对证据5的真实性无异议，被告裕悦莱江南分公司对合同履行情况、房屋是否转让、是否拖欠银行费用均不清楚。证据6无法确认是否收到，被告裕悦莱江南分公司已经退房，双方已经协商解除合同，原告桂萍、桂枝所发短信没有意义，与本案没有关联性，短信内容是谁发的看不出来，不知道是否与原告桂萍、桂枝有关。证据7照片的内容与被告裕悦莱江南分公司的实际状况有相似性，不能确认具体的拍摄时间，被告裕悦莱江南分公司认为照片是在合同解除之前拍摄的，不能达到原告桂萍、桂枝的证明目的。据了解，争议房屋现在还未出租是因为租金过高，是原告桂萍、桂枝的自身原因。被告裕悦莱公司的质证意见与被告裕悦莱江南分公司的质证意见一致。被告裕悦莱江南分公司、裕悦莱公司对原告桂萍、桂枝提供的证据1、3-5的真实性无异议，其质证意见属于法律适用问题，不影响证据证明案件事实的效力，本院对该证据的证明效力，予以认定。证据2、6、7与其他证据相结合，可以证明本案事实，本院对其证明效力，予以认定。原告桂萍、桂枝对被告裕悦莱江南分公司提供证据1的真实性无异议，聊天记录属实，“素心如水”是原告桂萍的微信昵称，但认为该证据仅仅是聊天，双方没有达成协议，原告桂萍、桂枝一直要求被告裕悦莱江南分公司出具一份正式的书面材料，但被告裕悦莱江南分公司一直拒绝，双方并未达成协议；被告裕悦莱江南分公司是违约方，其无权解除合同。对证据2认为装修可能是事实，但装修费与本案无关，被告裕悦莱江南分公司违约，如其不继续租赁该房屋，无权要求原告桂萍、桂枝对装修款进行补偿。被告裕悦莱公司对被告裕悦莱江南分公司提供的证据均无异议。原告桂萍、桂枝对被告裕悦莱江南分公司提供的证据1的真实性无异议，其质证意见属于法律适用问题，不影响证据证明案件事实的效力，本院对该证据的证明效力，予以认定。证据2与其他证据相结合，可以证明本案事实，本院对其证明效力，予以认定。经审理查明：位于武汉东湖新技术开发区光谷步行街世界城三期项目意大利风情街F-1208号商铺系原告桂萍、桂枝购买。2013年10月2日，被告裕悦莱江南分公司就上述商铺代原告桂萍、桂枝向案外人武汉市世界城物业管理有限公司支付3000元，项目名称为：其他服务业，保证金。2014年1月9日，原告桂萍出具说明，内容为：武汉市光谷步行街世界城三期项目意大利风情街1208号物业保证金叁仟元整人民币是由裕悦莱江南分公司代为支付。2013年12月6日，原告桂萍、桂枝（出租方，甲方）与被告裕悦莱江南分公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，双方约定的合同条款中与本案争议相关的条款如下：“甲方将上述房屋租赁给乙方经营。该物业类型为商业用房，建筑面积38.31平方米。租赁期限为五年，起租时间为2013年12月12日。2013年12月12日之前为商铺装修期。第一年月租金为8300元，年度租金为99600元；第二年月租金为8960元，年度租金为107520元；第三年月租金为9680元，年度租金为116160元；第四年月租金为10640元，年度租金为127680元；第五年月租金为11710元，年度租金为140520元。租金采用先付后用的原则支付，押金为16000元，每年租金按3个月为一期结算，乙方应于每期5天前一次性支付下期租金给甲方，如逾期支付，乙方从逾期之日起每日支付甲方未付金额千分之三的逾期付款违约金，直到付清全部租金时止，甲方应在条件允许的情况下提醒乙方及时缴纳各项费用，但乙方不得以甲方未提醒为由延误缴费，乙方未及时缴纳各项费用的责任全由乙方全部承担。本合同签订之日，乙方需要支付租赁金16000元，进场后转为押金，在乙方按时缴纳各项税费及不破坏商铺的固定设施的基础上，由甲方在租赁合同届满后的3个工作日内退还给乙方。乙方应按时交纳自行负担的费用（如物业管理费、水电费、空调费）。租赁期间，乙方拖欠房屋租金累计15天以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，并没收押金及未使用的租金部分。乙方违反本合同约定，提前撤场，应按合同五年总租金的50%的额度向甲方支付违约金。租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原每日双倍租金作为滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。该房屋在交付的初始状况应为：毛坯、水电道路通。双方可以协商变更或终止合同。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋：（5）拖欠房屋租金累计15天以上的”。上述合同签订后，原告桂萍、桂枝将争议房屋交付给被告裕悦莱江南分公司，被告裕悦莱江南分公司向原告桂萍、桂枝支付押金16000元，并对争议房屋进行了装饰装修。2013年12月12日至2014年9月11日，被告裕悦莱江南分公司共向原告桂萍、桂枝支付租金74700元（8300元／月×9个月）；物业费、空调费从2013年12月12日交至2014年12月31日。2014年9月28日，原告桂萍向被告裕悦莱江南分公司的工作人员鲜丹丹发送短信，内容为：“你公司租赁的商铺租金已逾期16天未付房租了，请尽快将三个月租金交付给我！”2014年10月31日至11月6日，原告桂萍与被告裕悦莱江南分公司的工作人员通过微信平台协商解除合同，经过双方反复协商，2014年11月5日下午17时48分原告桂萍向被告裕悦莱江南分公司的工作人员发出解除租赁合同协议书，双方磋商的内容为：“1、租赁合同于2014年11月解除。2、由于被告裕悦莱江南分公司违约应向原告桂萍、桂枝支付逾期租金16000元，该费用直接由被告裕悦莱江南分公司支付的租房押金充抵，即原告桂萍、桂枝不再向被告裕悦莱江南分公司退还租房押金16000元。3、被告裕悦莱江南分公司应向原告桂萍、桂枝办理交接手续，物业公司出具的3000元商业管理押金凭证收条交还给原告桂萍、桂枝，商铺钥匙归还原告桂萍、桂枝，租赁商铺内现存的桌子等一切物品被告裕悦莱江南分公司放弃所有权，直接由原告桂萍、桂枝自行处理。4、签订本协议之日起，双方因租赁合同而产生的所有权利与义务就此终结。5、本协议签订是双方真实意思表示。6、本协议一式两份，双方各执一份，本协议自双方签字盖章之日起生效。”2014年11月6日下午16时54分被告裕悦莱江南分公司的工作人员回复信息“就按照你写的这个”。后原、被告未签订书面的解除租赁合同协议书。2015年5月20日，争议房屋的物业管理公司向原告桂萍、桂枝发出“商铺费用收缴通知单”，通知其交纳服务费，其中物业费每月572元、空调费从2014年8月1日至2014年8月31日计695元、2014年9月1日至9月30日计469元。在本案审理过程中，经本院提出，原告桂萍、桂枝与被告裕悦莱公司的经理张琪于2016年1月15日对争议房屋进行交接，被告裕悦莱公司将店铺内办公桌、圆桌、冰箱、饮水机等物品搬走，并将争议房屋及大门钥匙交还给原告桂萍、桂枝。双方在物品交接表上签字、按手印，并由张琪备注：“商铺内物品已清空。”另查明，被告裕悦莱江南分公司系被告裕悦莱公司开办的分公司。被告裕悦莱江南分公司称其注册资本为零，没有资产，相关采购都计入被告裕悦莱公司的账本。庭审中，经本院询问，原、被告一致同意该涉案商铺装修残值按20000元计算。本案双方当事人争议的焦点：1、原告桂萍、桂枝与被告裕悦莱江南分公司签订的租赁合同是否已经解除；如已经解除，上述租赁合同的解除时间？2、原、被告在履行上述房屋租赁合同过程中，是否存在违约；如存在违约，是否应当承担违约责任？原告桂萍、桂枝的诉讼请求是否应当得到法院支持？本院认为：原、被告于2013年12月6日签订的租赁合同是双方当事人真实的意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原、被告签订的租赁合同是否已经解除；如已经解除，上述租赁合同的解除时间的问题。上述租赁合同约定，“租赁期间，乙方拖欠房屋租金累计15天以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，并没收押金及未使用的租金部分。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋：（5）拖欠房屋租金累计15天以上的”。原告桂萍、桂枝与被告裕悦莱江南分公司签订的《租赁合同》约定租期五年，被告裕悦莱江南分公司支付了2013年12月12日至2014年9月11日的租金后未按约定期限支付租金，经原告桂萍、桂枝于2014年9月28日催告，被告裕悦莱江南分公司仍未在合理期限内支付租金，被告裕悦莱江南分公司未按约定期限支付租金，并明确向原告桂萍、桂枝提出不履行租赁合同，已构成违约，依照上述约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）项、第二百二十七条的规定，原告桂萍、桂枝有权解除合同，但其并未行使合同解除权。被告裕悦莱江南分公司认为原、被告在2014年8月底就解约事宜口头沟通达成意向，合同解除时间为2014年9月23日即被告裕悦莱江南分公司退场之日，但被告裕悦莱江南分公司未提供证据证明其上述主张，且被告裕悦莱江南分公司未按照租赁合同的约定向原告桂萍、桂枝办理交接，截止2016年1月15日前，涉案商铺内仍留有被告裕悦莱江南分公司的办公桌、圆桌、冰箱、饮水机等物品。本院对被告裕悦莱江南分公司的上述主张，不予支持。2014年10月31日，原告桂萍、桂枝与被告裕悦莱江南分公司通过手机微信对合同解除进行协商，证明双方均同意解除合同。双方经过微信协商达成了初步意向，虽未按意向内容的约定签订书面的解除合同，但就合同解除双方是不持异议的，据此，可以认定原告桂萍、桂枝行使了合同解除权。双方就合同解除后的事项达成初步意向后，未签订书面合同，但并不影响该合同已经解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）项、第二百二十七条的规定，本院确认上述租赁合同于2014年10月31日解除。关于原、被告在履行上述房屋租赁合同过程中，是否存在违约；如存在违约，是否应当承担违约责任；原告桂萍、桂枝的诉讼请求是否应当得到法院支持的问题。被告裕悦莱江南分公司未按约定期限支付租金，并明确向原告桂萍、桂枝提出不履行租赁合同，已构成违约，依照租赁合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定应当向原告桂萍、桂枝承担违约责任。2013年12月12日至2014年9月11日，被告裕悦莱江南分公司共向原告桂萍、桂枝支付租金74700元（8300元／月×9个月）。2014年9月11日至上述租赁合同于2014年10月31日解除之日1个月20天的租金，依照上述法律规定，被告裕悦莱江南分公司应当向原告桂萍、桂枝支付，按照上述租赁合同约定，当年每月租金8300元计算为13833元，即（1个月×8300元＋8300元÷30天×20天）。另外，根据合同约定，“乙方应于每期5天前一次性支付下期租金给甲方，如逾期支付，乙方从逾期之日起每日支付甲方未付金额千分之三的逾期付款违约金，直到付清全部租金时止”。被告裕悦莱江南分公司逾期支付租金应当承担违约金，但双方约定的违约金过分高于原告桂萍、桂枝所受损失，庭审过程中被告裕悦莱江南分公司申请本院减少，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条规定，上述违约金应当减少，本院确定按照中国人民银行同期同类银行贷款利率从2014年11月1日起计算至被告裕悦莱江南分公司按本判决确定的付款期间支付13833元时止。本院对原告桂萍、桂枝要求被告裕悦莱江南分公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，部分予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”在被告裕悦莱江南分公司明确向原告桂萍、桂枝提出不履行租赁合同，已构成违约的情形下，上述租赁合同于2014年10月31日解除。虽然双方经过微信协商达成了初步意向，但未按意向内容的约定签订书面的解除合同，直至原告桂萍、桂枝于2015年6月5日向本院起诉时双方仍未签订书面解除合同，并且双方均未采取有效措施防止损失的进一步扩大，即原告桂萍、桂枝未及时将房屋再次出租防止损失扩大，被告裕悦莱江南分公司亦未积极的签订书面解除合同，且在未签订书面解除合同的前提下亦未及时搬出争议房屋内的财产，一直占用争议房屋。鉴于双方的消极状态，对造成上述租赁合同2014年10月31日解除至原告桂萍、桂枝于2015年6月5日向本院起诉共计7个月5天的损失，本院认定双方均存在过错，根据过错责任大小，本院确定由原告桂萍、桂枝承担3个月的损失，被告裕悦莱江南分公司承担4个月5天的损失。根据上述租赁合同约定当年租金每月8960元计算，上述应由被告裕悦莱江南分公司承担的共计4个月5天的损失按每月8960元计算为37333元，即（4个月×8960元＋8960元÷30天×5天）。在本案审理期间，原、被告仍消极面对合同解除后的状态，在本院多次释明并建议后，被告裕悦莱江南分公司于2016年1月15日搬出争议房屋内的财产，双方于当天对争议房屋进行交接。对于原告桂萍、桂枝于2015年6月5日起诉至2016年1月15日对争议房屋进行交接的7个月10天的损失，本院认定双方均存在过错，根据过错责任大小，本院确定由原告桂萍、桂枝承担3个月的损失，被告裕悦莱江南分公司承担4个月10天的损失。上述损失参照原租赁合同约定的租金计算。根据上述租赁合同约定当年租金每月8960元计算，上述应由被告裕悦莱江南分公司承担的共计4个月10天的损失按每月8960元计算为38827元，即（4个月×8960元＋8960元÷30天×10天）。本院对原告桂萍、桂枝要求被告裕悦莱江南分公司支付依合同约定拖欠原告桂萍、桂枝的房屋租金直至腾退房屋将房屋交还原告桂萍、桂枝之日的诉讼请求，部分予以支持，对超出上述数额部分，不予支持；对被告裕悦莱江南分公司提出其不应承担上述租金损失的主张，不予支持。因原告桂萍、桂枝对造成上述损失亦存在过错，本院对其要求被告裕悦莱江南分公司支付上述租金逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。在本案审理期间，原告桂萍、桂枝自认被告裕悦莱江南分公司应支付的物业费、空调费已从2013年12月12日支付至2014年12月31日。基于上述租赁合同解除后，被告裕悦莱江南分公司已未实际使用争议房屋，且原告桂萍、桂枝对造成上述损失亦存在一定的过错，根据过错责任划分，本院确定2014年12月31日以前的物业费由被告裕悦莱江南分公司承担（被告裕悦莱江南分公司已经支付），原告桂萍、桂枝要求被告裕悦莱江南分公司支付2014年12月31日合同解除以后的物业管理费和空调费的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。在本案诉讼期间，在本院多次释明并建议后，被告裕悦莱江南分公司于2016年1月15日搬出争议房屋内的财产，双方于当天对争议房屋进行交接，原告桂萍、桂枝要求被告裕悦莱江南分公司腾退争议房屋的诉讼请求已经解除，本院不再予以处理。关于16000元押金。被告裕悦莱江南分公司在履行上述租赁合同期间向原告桂萍、桂枝支付押金16000元，现上述租赁合同已解除，原告桂萍、桂枝表示被告裕悦莱江南分公司支付的16000元押金可以折抵租金及其他费用，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适〈用中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条的规定，原告桂萍、桂枝在被告裕悦莱江南分公司向其履行上述债务后，应当将押金余额返还给被告裕悦莱江南分公司。关于装修残值。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。本案中的争议房屋出租时为毛坯房，由被告裕悦莱江南分公司对房屋进行装修，虽然2014年11月原、被告就解除合同进行协商时，均同意以该装修价值抵扣被告裕悦莱江南分公司所欠付的费用，但双方未按约定签订书面的解除合同，在本案审理过程中，原、被告虽然一致同意房屋的装饰装修残值按照20000元计算，但原告桂萍、桂枝亦未同意利用。依照上述规定，本院对被告裕悦莱江南分公司提出的以装修残值折抵所欠租金和费用的主张，不予支持。关于3000元保证金。该3000元保证金是被告裕悦莱江南分公司就上述商铺代原告桂萍、桂枝向为争议房屋提供物业服务的武汉市世界城物业管理有限公司支付。本院认为，现上述租赁合同已解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告桂萍、桂枝应当将3000元保证金返还给被告裕悦莱江南分公司。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案中，被告裕悦莱江南分公司和被告裕悦莱公司之间为分公司和总公司的关系。依照上述法律规定，被告裕悦莱江南分公司所应承担的民事责任应由被告裕悦莱公司承担。根据上述分析认定，被告裕悦莱江南分公司应向原告桂萍、桂枝支付70993元，即（13833元＋37333元＋38827元－16000元－3000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告桂萍、桂枝与被告裕悦莱（中国）汽车服务有限公司武汉裕悦莱汽车租赁江南分公司于2013年12月6日签订的关于武汉市光谷步行街世界城三期项目意大利风情街F-1208号商铺的租赁合同于2014年10月31日解除；二、被告裕悦莱（中国）汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告桂萍、桂枝支付拖欠的房屋租金并赔偿损失共计70993元，并支付上述款项中13833元的逾期付款利息（该利息以13833元为本金，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率，从2014年11月1日起计算至被告裕悦莱〈中国〉汽车服务有限公司按本判决确定的付款期间支付13833元时止）；三、驳回原告桂萍、桂枝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3594元，由原告桂萍、桂枝负担2045元，被告裕悦莱（中国）汽车服务有限公司负担1549元（此款已由原告桂萍、桂枝预交，被告裕悦莱〈中国〉汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内将1549元支付给原告桂萍、桂枝）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费缴纳办法》第十三条第一款第一项的规定预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴新莉代理审判员 吴 边人民陪审员 李红英二〇一六年六月二十九日书 记 员 高 影 来源：百度“”