（2016）吉02民终1256号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-09-05

案件名称

白常铉,吉林市寓龙房产物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审裁定书

法院

吉林省吉林市中级人民法院

所属地区

吉林省吉林市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

白常铉,吉林市寓龙房产物业服务有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民终1256号上诉人(原审被告)：白常铉，住吉林省吉林市昌邑区。委托代理人：白永日(白常铉之子)，住吉林省吉林市昌邑区。委托代理人：王晓晖，吉林吉信律师事务所律师。被上诉人(原审原告):吉林市寓龙房产物业服务有限公司。住所:吉林省吉林市昌邑区松江东路**号。法定代表人：钟宪臣，该公司董事长。委托代理人：张硕，吉林雪柳律师事务所律师。上诉人白常铉因物业服务合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2015）昌民一初字第1628号民事判决，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吉林市寓龙房产物业服务有限公司(以下简称寓龙物业公司)原审诉称：2008年5月，寓龙物业公司与白常铉所在小区的业主委员会签订了物业服务合同。合同约定，原告为白常铉居住的小区提供物业服务，包括白常铉在内的所有小区业主应向原告交纳物业服务费。白常铉居住的房屋是多层住宅，建筑面积109.38平方米，合同约定物业费为每月每平方米0.75元，即：白常铉每月应向原告交纳82元。从2008年5月17日至2015年12月31日白常铉未向原告交过物业费，并且在原告多次催缴后仍不缴纳。白常铉的违约行为不仅给原告造成了经济损失，也给小区其他业主造成不应有的损失。诉讼请求：1、白常铉立即给付拖欠原告的物业服务费7503元及滞纳金8298.50元，共计15801.50元；2、诉讼费用由白常铉承担。白常铉原审辩称：寓龙物业公司根据2010年合同主张滞纳金，即2010年以前未约定滞纳金问题，我方要求原告提供滞纳金计算明细。1、原告与万达业主委员会签订的2008年至2010年合同因违反业主委员会决议无效，业主委员会违反被代理人的意愿，其行为不具有约束力。2、2008年至2011年间所谓的合同法律关系，因已过诉讼时效不应得到支持。3、2011年至今原告与万达业主大会没有达成物业合同，而且业主大会于2012年决议解聘原告，原告不能依照合同主张权利。根据最高院审理物业纠纷相关司法解释，在没有签订物业合同，解聘后不退出的，法院不应支持。原审法院经审理查明：2008年5月，为万达江畔人家小区提供服务的物业公司因服务成本高，拟提高收费标准，但未能与该小区的业主达成协议，于是该公司撤出了万达江畔人家小区。当月万达江畔人家小区业主大会选聘寓龙物业公司为小区的物业服务企业并协商确定了收费标准。寓龙物业公司与吉林市昌邑区江畔人家小区业主委员会（以下简称江畔人家业主委员会）于2008年5月、2008年12月28日、2009年12月28日先后签订了三份物业服务合同。其中2009年12月28日签的合同履行期间为2010年1月1日至2010年12月31日。双方对物业服务内容、双方的权利义务、违约责任进行了约定，并约定服务费标准为多层住宅每月0.75元/平方米。2011年6月18日，江畔人家业主委员会同意按照原合同约定履行物业合同至2011年12月31日。在合同履行过程中，寓龙物业公司与小区业主对服务质量、物业费收取等问题产生争议，后经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、江畔人家业主委员会和寓龙物业公司共同研究一致，寓龙物业公司按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日。白常铉是江畔人家小区业主，其居住的房屋是多层住宅，面积为109.38平方米。白常铉从2008年5月17日起至寓龙物业公司主张的2015年12月31日期间未交纳物业费。原审法院认为：寓龙物业公司从2008年起进入万达江畔人家小区与该小区业主委员会签订物业服务合同并提供物业服务，2011年合同到期后经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、江畔人家业主委员会和寓龙物业公司共同研究一致，寓龙物业公司按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日。在此之后至今，寓龙物业公司一直为该小区提供物业服务。寓龙物业公司与小区业主之间依法具有物业服务合同关系，并且本案中没有充分的证据证明上述合同关系违反法律及行政法规的强制性规定，因此上述合同关系合法有效。在合同履行过程中，因履行问题，寓龙物业公司与业主长期存在争议，寓龙物业公司一直在主张给付，因此寓龙物业公司的主张未超过诉讼时效。白常铉作为业主，长期接受服务，但一直未履行给付物业费的义务，属于违约行为，应当承担违约责任。寓龙物业公司主张的物业费本金未超过合同约定应得的数额，予以支持。白常铉提供的证据1-5不能确定合法性，也不足以证明其主张，不予采信。受案回执不足以证明物业公司有责任。司法建议函的内容主要是对寓龙物业公司管理方法的表述，不足以证明白常铉的抗辩主张。照片虽然能够反映小区内部分设施近期的状况，但作为物业公司的服务能力与小区业主是否全面适当履行合同义务息息相关。小区业主拒交物业费，必然导致物业公司服务能力的降低，并且照片内反映的部分情况是由小区个别业主所致，因此不足以证明是寓龙物业公司的责任。因白常铉未按合同约定按时交纳物业服务费已构成违约，故按照合同约定其应当承担给付违约金的责任。关于违约金的数额，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”白常铉应给付的物业费是7503元，按照合同约定白常铉应付违约金已超过其应交的物业费，根据本案双方当事人合同的履行情况兼顾公平原则，本院酌定支持寓龙物业公司主张的违约金1500.60元（7503元20%＝1500.60元）综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告白常铉于本判决生效之日起三日内给付原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司2008年5月17日至2015年12月31日的物业费7503元；二、被告白常铉于本判决生效之日起三日内给付原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司上述期间的违约金1500.60元；三、驳回原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费195元，由原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司负担145元，由被告白常铉负担50元。白常铉不服原审判决,提起上诉,请求及主要理由:1.物业进驻小区没有经过业主大会同意，物业服务合同不合法；2.物业服务不合格，小区50%以上的树木死亡，小区偷盗严重。故应当驳回其诉讼请求。寓龙物业公司二审辩称:一审认定事实清楚,适用法律正确,请二审维持原判。二审白常铉提供照片35张，证明问题如下：1.业主大会在2011年4月21日决定正式解聘寓龙物业公司并张贴公告，寓龙物业公司将公告撕毁；2.寓龙物业公司在物业服务中没有按合同约定履行合同，损坏了业主财产：阁里香饭店铁门损坏后没有修复；3.小区绿化树木损坏，大概一半以上树木死掉；4.小区内部一楼住宅有经营餐饮的饭店；5.小区内设施被物业公司故意损坏：网球场的木板被拆除；6.垃圾清运不及时，随意摆放垃圾。寓龙物业公司质证认为:证据无法看出拍摄时间，无法证明事实存在。部分照片也无法看出是万达小区,对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。二审中本院依法到万达江畔人家实地踏查，对白常铉抗辩的事实及二审提供的证据予以核查。经二审查明,白常铉所述失实,寓龙物业公司提供的物业服务基本达到合同约定的标准，其他事实与原审无异。本院认为:随着国家经济的高速发展,城市建设步伐的加快,人们的居住环境和条件得到较大改善。作为对住宅小区进行日常管理、服务的物业公司也应运而生，并得到迅猛发展。然而，随着时间的推移，物业公司与业主之间的纠纷逐年增加，有些小区的矛盾已经达到水火不容的程度。就本案而言，万达江畔人家小区原本是我市首屈一指、令人羡慕的标杆小区，很多市民仰止于小区内优美、整洁、安静的环境。然而2007年前后，小区业主日益增长的安心、放心、贴心的服务需求与原物业公司管理、服务、运营成本增加的矛盾导致小区被原物业公司弃管。寓龙物业公司在市政府的协调下，全面接管万达江畔人家小区。2011年，由于运营、服务成本增加，寓龙物业公司无力承受越营越亏的现状，计划弃管。得知该消息后，为了小区业主的整体利益，在市、区两级政府的多次努力和协调下，吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、万达江畔人家业主委员会和寓龙物业公司共同协商：寓龙物业公司按照原合同的服务标准和服务内容为小区业主提供服务。不可否认的是，政府努力与付出得到绝大多数业主的拥护和支持，但小部分业主存有抵触情绪。这种初始的不信任，为日后纠纷的产生、爆发、激化埋下了种子。诚然，业主有权选择物业公司，同样物业公司也有权放弃业主。但是，一旦小区被弃管（特别是万达江畔人家小区，曾经被弃管过，小区业主有过被弃管的切肤之痛），其他物业公司就目前之现状，哪一个愿意冒经营之风险，来啃此烫手山芋？不交纳物业费的行为，不仅侵害了物业公司的合法利益，也侵害了其他按时交纳物业费业主的合法权利。部分业主的长期欠费，会导致物业公司服务质量下降，一些需要更换、维修、新置的设备设施不能及时到位，这会进一步增加物业公司与业主之间的不信任，导致拒绝交纳物业费的业主人数增加，如此恶性循环，小区弃管可能大大增加，最终将会损害整体业主的利益。古语云：君子不立危墙之下。试想,社区居民、小区业主下班回家，不能轻松愉快地享受生活，每日为楼道卫生、垃圾倾倒、小区绿化、设施毁损、车辆停放等问题困扰，有一定经济条件的业主可能会选择离开，如此必然会使得小区居住吸引力下降。小区弃管不仅会影响业主的正常生产、生活，也会导致房屋价值贬损，无论是精神还是物质，最终受到伤害的还是业主。当然，寓龙物业公司也应当反思，查找、分析、总结少部分业主拒绝交纳物业费的原因，及时整改，并努力加强、完善小区的物业服务工作，以服务热情、服务效率、服务质量赢得业主的理解和支持。业主反映比较集中的问题，诸如监控失灵、照明损坏、设施损毁、墙皮脱落等等，应当及时维护、保养或者重置。此外，物业公司提供服务时应当充满亲和力和浓浓人情味，避免产生业主只有在被收取物业费的时候才意识到物业公司存在的误区。只有提高服务质量，赢得业主信任，才是及时、足额收取物业费最好的办法。通过庭审、现场调查，万达江畔人家小区的物业管理和服务水平存在一定不尽人意的情况，但整个小区的物业管理、卫生、绿化、保安等物业管理、服务指标基本能够达到合格标准，小区内的生活环境、生活秩序正常。白常铉所述小区绿化植被50%死亡、物业保安不作为等情况与实际情况不符，其提供的照片不能反映物业服务的整体和真实情况。白常铉作为小区业主长期接受物业服务，但一直未履行给付物业费的义务，属于违约行为，应当承担违约责任。原审法院仅支持寓龙物业公司部分违约损失，实际上已经通盘考虑物业管理服务与业主服务期待的利益平衡关系，体现了我国司法的人性化特征。故白常铉拒绝交纳物业费及违约金的理由不能成立，依法应予以驳回。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确,原判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条,第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人白常铉负担。本判决为终审判决。审　判　长　　徐　玖审　判　员　　王国峰代理审判员　　赵翠霞二〇一六年六月二十九日代理书记员　　王洋子 微信公众号“”