（2016）沪02民终1214号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-12
案件名称
崇明县体育局、上海永馨宾馆有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终1214号上诉人(原审原告)崇明县体育局，住所地上海市崇明县。法定代表人龚耀飞，局长。委托代理人宋海涛。委托代理人陈子龙，上海市申江律师事务所律师。上诉人(原审被告)上海永馨宾馆有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人冯永标，总经理。委托代理人杨陈，上海聚隆律师事务所律师。原审第三人黄凤琴，女，1951年1月10日生，汉族，住上海市崇明县。原审第三人刘婉萍，女，1963年3月11日生，汉族，住上海市崇明县。原审第三人姚耀飞，男，1969年12月31日生，汉族，住上海市崇明县。原审第三人蒋兵，男，1960年3月25日生，汉族，住上海市崇明县。原审第三人郭红娣，女，1966年8月3日生，汉族，住上海市崇明县。原审第三人施燕飞，女，1970年10月2日生，汉族，住上海市崇明县。原审第三人曹亚英，女，1939年10月6日生，汉族，住上海市崇明县。原审第三人陆飞，男，1982年11年24日生，汉族，住上海市崇明县。原审第三人黄生，男，1966年9月17日生，汉族，住上海市崇明县。原审第三人沙志宏，女，1965年10月18日生，汉族，住上海市崇明县。原审第三人高美新，女，1952年5月9日生，汉族，住上海市崇明县。原审第三人刘惠明，男，1963年8月29日生，汉族，住上海市崇明县。上列原审第三人之共同委托代理人张白云，上海市恒远律师事务所律师。上诉人上海永馨宾馆有限公司(以下简称“永馨宾馆”)与上诉人崇明县体育局(以下简称“崇明体育局”)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服崇明县人民法院(2014)崇民一(民)初字第5619号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2008年2月22日，崇明体育局(甲方)与永馨宾馆的前身原上海永标商贸有限公司(乙方)签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方将坐落于上海市崇明县城桥镇北门路XXX号内的三层办公楼以及沿北门路的15间房屋租赁给乙方使用，其中三层楼房屋面积约600平方米，沿北门路的15间房屋约250平方米；租赁期限共8年(含提供不计费用的3个月在内)，自2008年4月1日起至2016年6月30日止,乙方应于2016年6月30日前将租赁房屋归还甲方；年租金为人民币(以下币种均为人民币)360,000元，采用“先付后用”方式，首次付款(180,000元)日期为本合同签订之日起一星期内，2009年起的租金分别在每年的1月1日、7月1日前各付180,000元；乙方租赁上述房屋用于宾馆服务业和辅助用房使用。2011年1月25日，崇明体育局向原上海永标商贸有限公司发出《崇明县体育局关于拆除沿北门路临时(违章)建筑的预通知》，载明“……根据县统一部署，我局所属沿北门路临时(违章)建筑必须在2011年6月30日前完成拆除工作。为在规定时间内拆除沿北门路临时(违章)建筑，完成县委、县政府交办的工作，请贵公司以及请通知贵公司承租发包户，预先做好准备，积极配合、协助我局按时间完成拆违工作。”2011年5月10日，崇明体育局(甲方)与原上海永标商贸有限公司(乙方)又签订《补充协议书》一份，协议约定：鉴于原租赁合同中沿北门路15间房屋的东侧1间已被拆除，另1间(童卫星所使用的)房屋甲方目前无法交付给乙方的事实，双方一致确定，将原租赁合同约定的沿北门路的15间房屋调整为14间房屋，北门路XXX号内的三层办公楼不变，其中沿北门路的13间房屋(门牌号为北门路XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX号)及三层办公楼均已交付给乙方，童卫星现使用的房屋1间(门牌号为北门路XXX号)由甲方向童卫星收回后再交付给乙方；租赁期限变更为11年1个月，自2008年4月1日起至2019年4月30日止；租金调整为每年340,000元，年租金的调整时间自2009年5月1日起计算，甲方未向乙方交付北门路XXX号(童卫星现使用)1间房屋前，该间房屋的租金(按年租金15000元的标准)在年租金340,000元扣除；截止2010年底，乙方应支付甲方租金541,667元，扣除乙方已付租金180,000元和垫付费用60,000元、39,200元，乙方共结欠甲方2010年底前的租金262,467元；乙方应在2011年9月30日前付清2010年底前的全部租金262,467元，在2011年12月31日前付清2011年度的全部租金325,000元，2012年起的租金的付款时间和方式仍按原合同履行；凡本协议未作调整的部分，均使用原合同的规定。永馨宾馆于2011年12月16日支付租金60,000元，于2012年4月17日支付了2010年底前的租金202,467元，2011年之后的租金未予支付。租赁期间，永馨宾馆在上海市崇明县城桥镇北门路XXX号内自行搭建276.55平方米(含13平方米厨房)房屋(系违章建筑)，并对北门路XXX号内的三层办公楼进行了装修、改造。永馨宾馆并将上海市崇明县城桥镇北门路XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX号房屋分别转租给黄凤琴、刘婉萍、姚耀飞、蒋兵、郭红娣、施燕飞、曹亚英、陆飞、沙志宏、黄生、刘惠明、高美新。截至判决之日，上述12间房屋仍由上述12名第三人占有、使用，上海市崇明县城桥镇北门路XXX号、XXX号房屋分别由永馨宾馆、案外人童卫星占有、使用。原审法院另查明，永馨宾馆承租的沿北门路14间房屋均系违章建筑。原审法院2014年5月9日作出的(2013)崇民一(民)初字第5434号已生效民事判决书的判决主文第二项确定刘惠明于判决生效之日起十日内将坐落于上海市崇明县城桥镇北门路XXX号的房屋返还给永馨宾馆。截至判决之日，该房屋仍由刘惠明占有、使用。原审中，因崇明体育局申请，法院依法委托上海达智资产评估有限公司对永馨宾馆承租房屋内的家具、空调、热水器、窗帘、电视机等屋内设备的价值进行鉴定，上述屋内设备及物品在评估基准日2015年2月6日的评估价值为270,101元；并依法委托万隆建设工程咨询集团有限公司对坐落于上海市崇明县城桥镇北门路XXX号内的由永馨宾馆新建房屋276.55平方米(含13平方米厨房)及改造房屋911.12平方米的工程造价进行鉴定，上述工程造价为2,723,000元。原审法院认为，崇明体育局出租给永馨宾馆的沿北门路房屋均系违章建筑，双方签订的《租赁合同》及《补充协议书》中涉及沿北门路房屋的部分无效。但是，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故双方签订的《租赁合同》及《补充协议书》中涉及北门路XXX号内的三层办公楼的部分仍然有效。审理中，崇明体育局与永馨宾馆均同意解除租赁合同和补充协议书，法院予以确认。合同解除以及部分被确认无效不影响崇明体育局向永馨宾馆主张实际占用租赁房屋期间的租金及使用费，故崇明体育局要求永馨宾馆按照合同约定的标准支付相应的租金及使用费，与法不悖，应予支持。同时，永馨宾馆应在合理期限内腾退并归还租赁房屋。因沿北门路的12间房屋现由第三人各自占有、使用，第三人亦负有腾退并归还各自租赁房屋的义务，其中涉及北门路XXX号房屋已由另案处理。崇明体育局2011年1月25日向永馨宾馆发出《崇明县体育局关于拆除沿北门路临时(违章)建筑的预通知》，表明崇明体育局明知永馨宾馆已将部分沿北门路房屋转租给第三人的情况，结合沿北门路房屋租赁使用的历史、现状以及崇明体育局与永馨宾馆2011年5月10日签订《补充协议书》将合同期限延长至2019年4月30日，崇明体育局就永馨宾馆未经崇明体育局同意擅自转租房屋的诉称，法院难以采信。同时，崇明体育局明知沿北门路房屋系违章建筑，仍与永馨宾馆签订《补充协议书》延展租期，存在较为明显的过错。永馨宾馆要求崇明体育局在合同解除后对其损失进行补偿或赔偿，崇明体育局亦表示同意在本案中一并处理，可予准许。虽然司法鉴定涉及的家具、空调、热水器、窗帘、电视机等屋内设备以及永馨宾馆自行搭建的276.55平方米(含13平方米厨房)房屋及改造房屋911.12平方米均系永馨宾馆出于自身经营需要所做的投入，但结合崇明体育局准备拆违的背景、崇明体育局、永馨宾馆、第三人就拆违进行交涉、永馨宾馆搭建违章建筑的事实以及租赁房屋使用的历史、现状等因素，充分考虑屋内设备、建造和改造房屋的评估价值、原始用途、实际使用年限、可重复利用性以及合同解除时的履行期限、永馨宾馆的经营风险、双方的责任等因素，对家具、空调、热水器、窗帘、电视机等屋内设备，法院酌定由崇明体育局补偿永馨宾馆70,000元；对于永馨宾馆自行搭建的276.55平方米(含13平方米厨房)房屋及改造房屋911.12平方米，酌定由崇明体育局补偿永馨宾馆1,330,000元。永馨宾馆自行搭建的276.55平方米(含13平方米厨房)房屋及改造911.12平方米房屋形成的地上物归崇明体育局所有，房屋内相关设备仍归永馨宾馆所有。关于永馨宾馆的经营损失问题，充分考虑永馨宾馆的实际经营状况、合同的履行期限及相关行业标准等因素，酌定由崇明体育局补偿永馨宾馆经营损失600,000元。上述补偿费用合计2,000,000元。第三人要求崇明体育局兑现在解除租赁合同之后赔偿第三人每户35,000元的承诺的主张，不属于本案处理范围，故在本案中不作处理。据此，原审法院作出判决，一、解除崇明县体育局与上海永馨宾馆有限公司于2008年2月22日签订的《租赁合同》及于2011年5月10日签订的《补充协议书》；二、上海永馨宾馆有限公司于判决生效之日起十日内给付崇明县体育局2011年度的房屋租金及使用费325,000元以及2012年1月1日之后的房屋租金及使用费(按每日902.77元的标准自2012年1月1日起计算至上海永馨宾馆有限公司实际归还租赁房屋之日止)；三、上海永馨宾馆有限公司于判决生效之日起三十日内将其租赁的上海市崇明县城桥镇北门路XXX号内的三层办公楼以及上海市崇明县城桥镇北门路XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX号房屋腾退并归还崇明县体育局；四、崇明县体育局于判决生效之日起十日内给付上海永馨宾馆有限公司房屋、设备、经营损失的补偿费共计2,000,000元；坐落于上海市崇明县城桥镇北门路XXX号内的由上海永馨宾馆有限公司新建276.55平方米(含13平方米厨房)房屋及改造911.12平方米房屋形成的地上物归原告崇明县体育局所有;家具、空调、热水器、窗帘、电视机等屋内设备(具体清单以沪达资评报字(2015)第F011号委托司法鉴定报告为准)归上海永馨宾馆有限公司所有；五、第三人黄凤琴于判决生效之日起三十日内将上海市崇明县城桥镇北门路XXX号房屋腾退并归还崇明县体育局；六、第三人刘婉萍于判决生效之日起三十日内将上海市崇明县城桥镇北门路XXX-XXX号房屋腾退并归还崇明县体育局；七、第三人姚耀飞于判决生效之日起三十日内将上海市崇明县城桥镇北门路XXX-XXX号房屋腾退并归还崇明县体育局；八、第三人蒋兵于判决生效之日起三十日内将上海市崇明县城桥镇北门路XXX号房屋腾退并归还崇明县体育局；九、第三人郭红娣于判决生效之日起三十日内将上海市崇明县城桥镇北门路XXX号房屋腾退并归还崇明县体育局；十、第三人施燕飞于判决生效之日起三十日内将上海市崇明县城桥镇北门路XXX号房屋腾退并归还崇明县体育局；十一、第三人曹亚英于判决生效之日起三十日内将上海市崇明县城桥镇北门路XXX号房屋腾退并归还崇明县体育局；十二、第三人陆飞于判决生效之日起三十日内将上海市崇明县城桥镇北门路XXX号房屋腾退并归还崇明县体育局；十三、第三人沙志宏于判决生效之日起三十日内将上海市崇明县城桥镇北门路XXX号房屋腾退并归还崇明县体育局；十四、第三人黄生于判决生效之日起三十日内将上海市崇明县城桥镇北门路XXX-XXX号房屋腾退并归还崇明县体育局；十五、第三人高美新于判决生效之日起三十日内将上海市崇明县城桥镇北门路XXX号房屋腾退并归还崇明县体育局。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,525元，由崇明县体育局负担5,000元，上海永馨宾馆有限公司负担10,525元。鉴定费96,000元，由崇明县体育局负担48,000元，上海永馨宾馆有限公司负担48,000元。永馨宾馆不服原审判决，向本院提起上诉称，1、2011年1月25日崇明体育局发出预拆门面违章房屋的通知后，永馨宾馆及门面房的是十位租户即找崇明体育局交涉，崇明体育局的领导亲口承诺从2011年开始永馨宾馆和门面房的十多位租户不需要支付租金，所以永馨宾馆不应再支付此后的租金和房屋使用费。永馨宾馆对承租房屋进行改建装修均是经崇明体育局同意的，并非擅自所为。2011年1月，崇明体育局发出拆违通知后，永馨宾馆不敢再对年久失修的宾馆进行维修，导致屋顶漏水、漏雨、墙壁开裂、地板进水，15间(二楼5间，三楼10间)房屋无法使用，原审法院未考虑租赁中的实际状况，仍按原租金标准计算房租及使用费，显失公平；即便房租及使用费按原标准325,000元／年计算，折合下来也应为890.40元／天(325,000÷365)，原审判决计价为902.77元／天(325,000÷360)有误。2、原审中法院委托鉴定机构对永馨宾馆承租房屋内的家具、空调、热水器、窗帘、电视机等以及新建改建的房屋进行了评估，鉴定结论总价为3,180,200元，这是永馨宾馆的实际损失，但原审法院却只判决崇明体育局补偿1,400,000元，明显不合理。故上诉要求撤销原判第二、四项，依法改判崇明体育局赔偿永馨宾馆房屋设备损失3,180,200元并按1,200,000元／年计赔(剩余租期三年半的)永馨宾馆经营损失4,200,000元，诉讼费用由崇明体育局负担。针对永馨宾馆的上诉，崇明体育局辩称，永馨宾馆所称崇明体育局承诺自2011年起永馨宾馆不再需要支付租金并非事实。退而言之，即便当时曾作过承诺，但之后双方在2011年5月10日又签订《补充协议书》，对永馨宾馆的继续付租义务又作了明确约定。永馨宾馆不同意付租没有理由，故不同意其上诉请求。崇明体育局不服原审判决，向本院提起上诉称，双方解除租约是因永馨宾馆违约欠租所导致，按照法律规定，其无权要求崇明体育局承担装修及设备的损失。原审法院判决崇明体育局补偿永馨宾馆家具设备70,000元、经营损失600,000元没有理由。永馨宾馆在承租的房屋上擅自搭建违章建筑，并对三层办公楼进行装修、改造，发生的费用应由永馨宾馆自负，崇明体育局不应作任何补偿。原审法院判决崇明体育局补偿永馨宾馆相应费用1,330,000元不符合法律规定，也将造成国有资产损失。故上诉要求撤销原判第四项，不同意向永馨宾馆支付补偿费2,000,000元。针对崇明体育局的上诉，永馨宾馆辩称，崇明体育局的上诉没有理由，故不同意其诉请。原审第三人黄凤琴、刘婉萍、姚耀飞、蒋兵、郭红娣、施燕飞、曹亚英、陆飞、黄生、沙志宏、高美新、刘惠明述称，崇明体育局就位于出租房屋的旁边，永馨宾馆对承租房屋进行改造搭建，崇明体育局是明知且默许的。崇明体育局的领导确实承诺过第三人从2011年开始不需要支付租金。本院经审理查明，原审中，经永馨宾馆申请，法院委托对永馨宾馆在承租房屋内的家具、空调、热水器、电视机等屋内设备的价值及永馨宾馆新建房屋及改造房屋的工程造价进行鉴定。原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。本院认为，崇明体育局与永馨宾馆签订的《租赁合同》及《补充协议书》系双方的真实意思表示，但崇明体育局出租的房屋中沿北门路的房屋系违章建筑，按照相关规定，涉及该部分房屋的内容应属无效，其余部分则应确认合法有效。永馨宾馆称崇明体育局曾承诺自2011年起无需付租，但对此并未提供确凿充分依据，况且2011年5月10日双方又签订《补充协议书》，对永馨宾馆的付租义务作了明确。永馨宾馆上诉不同意付租，理由不能成立，但原审判决永馨宾馆应付房租及房屋使用费的单价计算有误，本院予以纠正。鉴于诉讼中崇明体育局与永馨宾馆均已同意解除房屋租赁关系，对此可予准许。虽然永馨宾馆未按约支付租金，但鉴于崇明体育局出租的房屋中存在违章建筑，且其在2011年1月25日向永馨宾馆发出拆除沿北门路房屋通知后，又于2011年5月10日与永馨宾馆签订《补充协议书》延展租期的情况，应确认崇明体育局对于双方产生纠纷过错较大，原审法院确定解约后崇明体育局对永馨宾馆的损失进行补偿尚属适当。对具体金额的确定，并无不当。综上所述，永馨宾馆与崇明体育局的其余上诉请求，缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持崇明县人民法院(2014)崇民一(民)初字第5619号民事判决主文第一、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五项；二、撤销崇明县人民法院(2014)崇民一(民)初字第5619号民事判决主文第二项；三、上海永馨宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内给付崇明县体育局2011年度的房屋租金及使用费325,000元以及2012年1月1日之后的房屋租金及使用费(按人民币890.40元/天的标准自2012年1月1日起计算至上海永馨宾馆有限公司实际归还租赁房屋之日止)。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币15,525元，由崇明县体育局负担人民币7,762.50元、上海永馨宾馆有限公司负担人民币7,762.50元；二审案件受理费人民币15,525元，由上海永馨宾馆有限公司负担人民币7,762.50元、崇明县体育局负担人民币7,762.50元。本判决为终审判决。审判长 周刘金审判员 张 松审判员 高 胤二〇一六年六月二十九日书记员 朱 敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自