（2016）赣01民终87号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-08-25

案件名称

南昌阳光新地置业有限公司与龚朝阳、原审第三人上海浦东发展银行南昌分行商品房销售纠纷二审民事判决书

法院

江西省南昌市中级人民法院

所属地区

江西省南昌市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南昌阳光新地置业有限公司,龚朝阳,上海浦东发展银行南昌分行

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江西省南昌市中级人民法院民事判决书（2016）赣01民终87号上诉人（原审原告）：南昌阳光新地置业有限公司，住所地：南昌市。法定代表人：漆洪波，董事长。委托代理人：杨秋林，江西一阳律师事务所律师。委托代理人：徐磊，系该公司经理。被上诉人（原审被告）：龚朝阳，男，汉族。委托代理人：曹澄清，江西赣翔律师事务所律师。委托代理人：章建华，江西赣翔律师事务所律师。原审第三人：上海浦东发展银行南昌分行，住所地：南昌市。负责人：葛宇飞，行长。委托代理人：张祯萍，系上海浦东发展银行南昌分行职员。委托代理人：胡还还，系上海浦东发展银行南昌分行职员。上诉人南昌阳光新地置业有限公司（以下简称阳光公司）因与被上诉人龚朝阳、原审第三人上海浦东发展银行南昌分行（以下简称浦发银行南昌分行）商品房销售纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2014）东洲民初字第166号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人阳光公司委托代理人杨秋林、徐磊，被上诉人龚朝阳及委托代理人曹澄清、章建华，原审第三人浦发银行南昌分行委托代理人张祯萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2014年1月4日，阳光公司与龚朝阳签订《南昌市商品房买卖合同》（编号为1000367497），约定：龚朝阳购买阳光公司开发的位于南昌市红谷滩新区赣江中大道1218号南昌绿地中心办公、酒店式公寓1单元2805室房屋，建筑面积131.35平方米；房屋价款总金额为1911891元；龚朝阳需于合同签订当日内付清房款50.31%计961891元，余款95万元按揭付款，在阳光公司指定地点办妥按揭手续，龚朝阳提供的所有材料能确保阳光公司指定银行或公积金中心委托银行在合同备案后45日发放贷款转至阳光公司指定银行账户；否则，阳光公司视为龚朝阳逾期付款并追究其逾期付款责任；龚朝阳如未按合同规定的时间付款，双方按照补充协议的相关约定执行；阳光公司应当在2014年3月31日前，将取得建筑工程竣工验收备案文件并符合本合同约定的商品房交付龚朝阳使用。同日，双方签订《合同补充协议》，其中第二条第4项：如阳光公司为龚朝阳提供阶段性按揭贷款担保（即阳光公司在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为龚朝阳偿还房款贷款提供担保），则龚朝阳未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致阳光公司承担担保责任的，龚朝阳应在阳光公司向其送达告知函之日起3日内，将阳光公司代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及阳光公司因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给阳光公司，同时自阳光公司实际承担上述款项之日起，至龚朝阳实际向阳光公司支付全部款项之日止，龚朝阳应按日向阳光公司支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金额）万分之五的违约金；如龚朝阳的还贷能力恶化（如累计三期未按期还款），或者该房屋被法院预查封或查封，阳光公司有权选择解除合同。阳光公司据此解除合同的，阳光公司除有权按照本补充协议第十二条约定扣除相关费用外，龚朝阳同意阳光公司将应退购房款优先并直接支付给贷款银行以结清银行贷款；第5项：在本合同约定的房屋交付日或阳光公司通知的房屋交付日前，如龚朝阳存在违反本条第4项约定行为，导致阳光公司为龚朝阳垫付款项仍未获偿还的，阳光公司有权不向龚朝阳交房，直至龚朝阳还清所有欠款为止。双方特别明确，本项约定效力优先于所有双方相关约定；第十二条：如因龚朝阳原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：阳光公司因签署本合同及本补充协议而承担的全部税费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。阳光公司有权在退还龚朝阳购房款（无息）前将上述费用先行予以扣除。龚朝阳购房款不足以抵扣前述费用的，阳光公司有权继续向龚朝阳追偿。如龚朝阳选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，龚朝阳应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需阳光公司协助的，阳光公司由此产生的费用由龚朝阳支付；……。该合同于2014年1月8日经南昌市房地产管理局登记备案。同年2月11日，龚朝阳作为借款人、阳光公司作为保证人与浦发银行南昌分行签订《个人购房担保借款合同》，约定：阳光公司以南昌新地中心办公、酒店式公寓楼一单元2801室、2802室、2803室、2805室、2806室作为抵押物向第三人贷款，贷款金额为684万元，贷款用途为购商用房，贷款期限为10年，自2014年2月11日起至2024年2月11日，贷款利率为浮动利率，在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上上浮20%，签订本合同时的中国人民银行同档期基准利率为6.55%；还款方式采用等额本息还款法；保证人的保证期间为阶段性连带责任保证。同日，浦发银行南昌分行向龚朝阳出具《个人贷款借款凭证》，载明借款金额684万元，执行利率7.86%，贷款期限10年。合同签订后，龚朝阳未办理抵押登记手续。阳光公司开支商品房合同备案费4779.73元、销售代理费24855元。2014年1月6日，龚朝阳支付涉讼房屋首付款961891元，浦发银行南昌分行将按揭贷款95万元转至阳光公司处。此后，涉讼房屋被多家法院查封，龚朝阳自2014年9月起未依约偿还银行按揭贷款。同年11月25日，浦发银行南昌分行向阳光公司出具《履行保证责任通知函》，载明：借款人龚朝阳已出现连续逾期3期违约记录。经过我行多次催收后，借款人表示无力归还我行贷款。……，我行有权宣布贷款提前到期，追索保证人连带责任。自2014年11月25日起，阳光公司代龚朝阳归还浦发银行南昌分行银行按揭贷款，其未向龚朝阳交付涉讼房屋，龚朝阳亦未偿还阳光公司代付的按揭贷款及利息等相关费用。同年12月1日，阳光公司诉至原审法院。原审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，龚朝阳购买阳光公司开发的房产，交清了全部价款，其作为购房人已全面履行了商品房销售合同的权利义务，且该购房合同已经房管部门登记备案。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，该房屋已归属龚朝阳所有。阳光公司依据其与龚朝阳签订的《合同补充协议》第二条第四款第四项约定，要求解除其与龚朝阳的购房合同，于法无据，不予支持。虽然龚朝阳因逾期偿还浦发银行南昌分行贷款导致阳光公司须承担担保责任，但此属于借贷担保法律关系，应另案处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，经原审法院审判委员会决定，判决如下：驳回南昌阳光新地置业有限公司的全部诉讼请求。本案由南昌阳光新地置业有限公司预交的案件受理费14520元，保全费5000元，合计19520元，由南昌阳光新地置业有限公司承担。宣判后，阳光公司不服提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，依法判令解除上诉人与被上诉人于2014年1月4日签订的编号为1000367497号《南昌市商品房买卖合同》；依法改判涉案房屋所有权归上诉人所有；依法判令被上诉人赔偿上诉人因解除合同所造成的销售税费、销售佣金、代垫月供损失共计29634.73元；依法判令上诉人将应返还给被上诉人的购房款930386.80元支付给第三人，以结清被上诉人应付给第三人的房屋按揭贷款本金、利息、罚息、违约金（计算至2014年11月5日，此后付清日止的金额以贷款银行最终计算的为准）；依法判令被上诉人承担本案诉讼费用。阳光公司上诉称：1、上诉人与被上诉人于2014年1月4日签订的编号为1000367497号《南昌市商品房买卖合同》（下称《合同》）包括主合同的《合同》以及合同附件，其中附件四是《合同补充协议》，《合同》、《合同补充协议》是合法有效的。问题在于，被上诉人是否按照《合同》、《合同补充协议》约定全面履行了义务，上诉人认为，答案是否定的。本案中被上诉人系采取按揭贷款的方式支付部分购房款，根据我国现行的商品房按揭贷款政策以及商业银行的贷款条件要求，购房人在获得银行按揭贷款政策以及商业银行的贷款条件要求，购房人在获得银行按揭贷款之后，在所购房屋未办妥他项权证并送达按揭银行之前的按揭贷款阶段负有两项义务，一是按约定的期限向银行分期贷款，二是办理他项权证并送达按揭银行，在这个阶段，按照按揭贷款的惯例，商品房的销售者要为购房人提供阶段性的担保。本案中，上诉人作为阶段性担保的担保人，为了保护自身的合法权益，即预防被上诉人在阶段性担保阶段违约造成不必要的损失，在《合同补充协议》第二条关于按揭贷款付款的补充约定条款中，约定了被上诉人在阶段性担保阶段负有按期向按揭银行偿还到期贷款本息的义务，否则视为被上诉人违约。这表明，双方通过约定的方式确定了在上诉人提供阶段性保证的前提下，被上诉人的义务不仅仅是交清全部价款，还负有按期向按揭银行偿还到期贷款本息的义务。被上诉人交清全部价款只是履行了合同的部分义务，而不是全部义务。因此，原审法院将被上诉人部分履行合同的事实认定为全面履行合同义务缺乏事实依据。2、《合同补充协议》第二条的约定赋予了上诉人在解除合同条件成就时的解除权。合同法第93条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故该约定符合法律规定，应受法律保护。3、房屋买卖合同的“登记备案”是行政机关的合同管理行为，备案与否既不影响合同效力（除非明确约定备案为合同生效条件）更与不动产物权的设立、变更无关。而《物权法》第14条规定的“不动产登记簿”，是记载不动产上权利状况并备存于特定机关的簿册，权属登记、抵押登记等才属于登记于不动产登记簿上的行为，其效果是引起物权的设立、变更、消灭。所以，原审法院认为合同备案即引起不动产权利转移于法无据。本案被上诉人通过买卖合同享有的是债权，并非房屋所有权。4、双方房屋买卖合同由于上诉人依法行使解除权而消灭，房屋买卖合同解除后，双方应当相互返还。上诉人应返还被上诉人的购房款，依照合同补充条款的约定，应先行支付给第三人抵偿银行贷款本息，该约定合法有效，不损害第三人利益，故上诉人在原审中要求将被上诉人所欠银行借款本息直接支付给第三人的请求也是完全合法的，应予支持。5、被上诉人在上诉人提供阶段性保证期间，没有按期支付银行按揭贷款，依照合同约定属于违约行为，合同并约定了违约金，对于上诉人要求支付违约金的请求，应予支持。朝禾公司答辩称：一、一审认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院维持原判。二、补充协议第二条第四款是无效的约定，一审认定正确。三、从保护交易稳定的原则出发，被上诉人已经付清了房屋购房款，对购买房屋的义务已履行完毕，虽然上诉人代被上诉人履行了相关的还款义务，但这属于借贷担保法律关系，上诉人的上诉无事实和法律依据。浦发银行南昌分行答辩称：请求法院依法查明事实，合法裁判，支持上诉人的诉请。原审第三人浦发银行南昌分行二审提供一组新证据，个人贷款还款通知单，证明在2014年11月25日起至2016年3月11日止，上诉人为被上诉人代付的贷款本息明细。上诉人阳光公司质证认为，对该组证据真实性、合法性和关联性没有异议。被上诉人龚朝阳质证认为，对该组证据真实性、合法性和关联性没有异议。经举证质证，阳光公司与龚朝阳均对该组证据真实性没有异议，本院对该组证据予以确认。本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院另查明，自2014年11月起至2016年3月11日止，阳光公司代龚朝阳向浦发银行南昌分行偿还贷款本息共计1542025.07元。本院认为，上诉人阳光公司与被上诉人龚朝阳签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。上诉人主张按照《南昌市商品房买卖合同》附件四补充协议第二条第四款第四项的约定解除合同，本院认为，诉争房屋已被多家单位查封，如果本案诉争合同予以解除势必损害已查封诉争房屋的其他龚朝阳债权人的利益，且依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条的规定，买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上的，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。根据已查明的事实，被上诉人支付的首付款加上浦发银行南昌分行的转款，已全额付清房款，上诉人主张解除《南昌市商品房买卖合同》不应支持。上诉人的清偿行为不能等同于被上诉人欠上诉人购房款的行为，上诉人的清偿行为是代被上诉人所为，被上诉人应按《南昌市商品房买卖合同》附件四补充协议第二条第四款第一项的约定支付款项及违约金，上诉人享有的是债权的追偿权，而不是合同解除权。综上，原审认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14520元，由上诉人南昌阳光新地置业有限公司承担。本判决为终审判决。审　判　长　　裴重芳代理审判员　　曹　渊代理审判员　　邓　晖二〇一六年六月二十九日书　记　员　　滕漪兰关注公众号“”