（2016）京0117民初4101号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2018-07-21

案件名称

李明霞诉北京雨硕房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案

法院

北京市平谷区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李明霞,北京雨硕房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十二条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

北京市平谷区人民法院民事判决书（2016）京0117民初4101号原告李明霞，女，1971年12月20日出生。被告北京雨硕房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区镇罗营镇镇罗营东街5号。法定代表人宋朝旺，董事长。委托代理人范建文，北京市翔龙律师事务所律师。原告李明霞与被告北京雨硕房地产开发有限公司（以下简称雨硕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王富菊独任审判，公开开庭进行了审理。原告李明霞到庭参加了诉讼。被告雨硕公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明霞诉称：2013年1月15日，我与被告签订了北京市商品房预售合同，约定由我购买被告开发的北京市平谷区×居住项目×号住宅楼×单元×号（现变更为平谷区×园×1号楼×单元×号）房屋。合同签订后，我依约向被告支付了房款1218528元（含面积补差款7488元）。在合同履行中，被告存在以下违反合同约定的行为：1、被告未按照合同第二十二条约定在2014年9月30日前取得我购买商品房所在楼栋的权属证明，其行为已构成违约，其应按照合同第二十二条的约定，每日按照全部已付房款的万分之四向我支付违约金。2、被告违反了合同第十五条按照套内面积误差计算房价的面积差异处理约定，实际上系按照建筑面积收取了面积补差款7488元，故应进行退还。3、被告向我收取燃气接口费3500元。根据国家有关规定，基础设施配套费收取已经取消，燃气建设安装费划入了商品房的房价中，所以购房者就不需要再向开发商交纳燃气接口费。被告应向我进行退还。4、被告向我收取分户测绘费115元。根据规定，该费用不得向购房人收取，故被告应向我进行退还。现诉至法院，要求：1、被告给付我逾期取得初始产权登记违约金59583.17元；2、被告退还多收的面积补差款7488元；3、被告退还燃气接口费3500元；4、被告退还分户测绘费115元；5、诉讼费由被告承担。被告雨硕公司辩称:第一，对于初始登记违约金，因迟延办理并非我公司的原因，我公司对于迟延办理没有责任，理由如下：1、我公司在2012年11月份已完成了主体验收，但因电路设计改造迟迟没有施工，我方为保障业主利益向平谷区的主管部门反映过此事，但是直到现在×园小区仍是临时用电。因接电工程晚了，导致竣工备案直到2014年9月2日才批准。竣工备案后到办理初始登记大概需要3个月的时间，故又导致我方最终办理初始登记的时间晚了。2、涉案房屋所在地原名×小区，后更名为×园小区，但是由于相关部门的推脱，一直未能明确该小区由哪个街道进行管理，直到2014年9月13日才接到街道通知。综上系因电路及街道管理、楼牌号问题致使初始登记逾期，并非我公司原因，我方不应承担责任。若法院认为我方应承担违约责任，我方认为日万分之四的违约金金额过高，原告方没有实际损失，故请求法院将违约金标准降至日万分之一以下。第二，对于面积补差款，既然原告已经在补交费用确认单上签了字，应视为其自愿认可面积补差款数额，现在起诉要求退还多收的费用是没有道理的；测量队只是测量建筑面积，没有单独把套内面积计算出来，因此原告方要求按照套内面积计算房款没有相应的依据。第三，对于燃气接口费，原告所述的规定附件中列明了取消的具体收费项目，但燃气接口费并不包含其中，且我公司系代燃气公司收取，并已向燃气公司支付，故我公司不同意进行返还。第四，测绘费应由业主支付，且已经实际支出，不同意退还。经审理查明：2013年1月15日，原告与被告签订了北京市商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的北京市平谷区×居住项目×号住宅楼×单元×号（现变更为平谷区×园×1号楼×单元×号）商品房一套。其预测建筑面积为84.1平方米，其中套内建筑面积69.58平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.52平方米。该合同第五条约定，出卖人与买受人约定按照套内建筑面积计算商品房价款，该商品房单价每平方米人民币17405元。合同第十二条约定（一）出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时，出卖人还应提供《住房质量保证书》、《住房使用说明书》和《住房工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。同时，房屋交付时应当满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十三条约定，出卖人承诺市政基础设施中燃气于2014年6月30日达到使用条件，如果在约定期限内未达到条件，视为出卖人违约，双方同意按照合同第十四条约定执行。合同第十四条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。合同第十五条约定，商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测基数报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足。合同第二十二条约定出卖人应在2014年9月30日前取得买受人购买商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款共计1218528元（其中2014年8月7日交纳面积补差款7488元）。2014年8月7日，原告向被告交纳燃气接口费3500元、分户测绘费115元。被告已向原告交付房屋。2015年1月21日，被告取得涉案楼栋的初始登记。经查，涉案房屋的实际套内建筑面积（含阳台）为69.70平方米。另查，2006年7月7日，北京市发展改革委员会于出具了《关于测绘产品收费标准的通知》（京发改[2006]1009号），其中第三项规定，新建房屋房产测绘费由房地产开发企业交纳，不得另行向购房人收取。购房人自行委托测绘单位进行房产测绘的，由购房人支付房产测绘费用。上述事实，有当事人陈述、购房款发票、收据、入住缴费清单、北京市商品房预售合同、门牌号对照表、专有部分明晰表、房屋产权证（初始登记）等在案佐证。本院认为：原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，被告未在双方约定的期限内完成涉案房屋所在楼栋的初始登记，因其现未就抗辩主张提供充分证据，其行为构成违约，故依约应向原告支付相应违约金。被告认为原告主张的逾期取得初始登记违约金过高，要求本院予以调整；因本地房价持续上涨，原告亦未就其实际损失提供相应证据予以证明，故本院结合原告主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则将违约金的比例调整为日万分之一。对于面积补差款的收取，被告违反了合同关于按照套内建筑面积计价据实结算房价款的约定，应向原告返还其多收取的面积补差款。对于燃气接口费问题，因双方在合同中约定被告承诺燃气达到使用条件，但未约定相关费用的负担主体，根据“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”的法律规定及相关政策性文件，燃气接口费应由被告负担。原告要求被告退还燃气接口费的诉讼请求，于法有据且数额并无不当，本院予以支持。对于分户测绘费，因北京市发改委出台的文件中已经明确规定了新建房屋房产测绘费由房地产开发企业交纳，不得另行向购房人收取，故此，对于原告要求退还分户测绘费的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第一款第六项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京雨硕房地产开发有限公司于本判决生效后七日内，向原告李明霞支付逾期取得初始登记违约金一万三千七百六十九元。二、被告北京雨硕房地产开发有限公司于本判决生效后七日内，向原告李明霞返还多收取的面积补差款五千三百九十九元。三、被告北京雨硕房地产开发有限公司于本判决生效后七日内，向原告李明霞返还燃气接口费三千五百元。四、被告北京雨硕房地产开发有限公司于本判决生效后七日内，向原告李明霞返还分户测绘费一百一十五元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七百八十二元，由被告北京雨硕房地产开发有限公司负担（限本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员　　王富菊二〇一六年六月二十九日书　记　员　　王　雪来源：百度搜索“”