（2016）京02民终4364号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2018-07-20
案件名称
李全凤上诉北京金疆正德国际文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李全凤,北京金疆正德国际文化传播有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终4364号上诉人（原审被告）李全凤，女，1962年6月6日出生。被上诉人（原审原告）北京金疆正德国际文化传播有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇第肆村民生路北区东七条4号。法定代表人赵坤承，董事长。委托代理人关丽芹，北京远维律师事务所律师。上诉人李全凤因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第16116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年11月，北京金疆正德国际文化传播有限公司（下称金疆正德公司）起诉至原审法院称：2005年我公司租用大兴区西红门镇第肆村土地，建造正德公寓。2009年11月4日，我公司与李全凤签订房屋住宅租赁合同，将西红门×××308号租给李全凤使用，租期20年。由于西红门镇通知该地块腾退拆除，西红门肆村村委会根据镇政府通告通知我公司解除占地租赁合同，并要求拆除地上物。我公司要求确认双方签订的合同无效；我公司退还李全凤交纳的租赁费用（自李全凤退房之日起至租赁合同到期，退费标准为每天9.18元）；李全凤将西红门×××308号腾退给我公司；诉讼费用由李全凤承担。李全凤辩称：我不同意金疆正德公司的诉讼请求。我认为涉案租赁合同有效。另外，金疆正德公司提起诉讼中诉状的法定代表人名称有错，应为赵坤承。原审法院经审理确认：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，金疆正德公司与李全凤签订的租赁合同所租赁的标的物，未经相关行政部门审批，双方所签订的合同，应属无效。合同无效的，因合同取得的财产应当返还，故李全凤应将涉案租赁物腾退给金疆正德公司，金疆正德公司主张按照每天9.18元退还剩余期限租赁费用，于法有据，法院予以支持。据此，原审法院于2016年2月判决：一、北京金疆正德国际文化传播有限公司与李全凤于二○○九年十一月五日签订的《房屋住宅租赁合同》无效；二、李全凤于判决生效后十日内将基于上述《房屋住宅租赁合同》所承租的房屋（×××308号）腾退给北京金疆正德国际文化传播有限公司；北京金疆正德国际文化传播有限公司自李全凤退房后三日内退还李全凤交纳的剩余租金（自李全凤退房之日起算，计算至二○二九年十一月三日，按照每日9.18元标准计算）。判决后，李全凤不服，向本院提出上诉称，签订合同时，金疆正德公司向我隐瞒了未取得建设工程规划许可证的事实，对我进行故意隐瞒，导致合同无效，应承担缔约过失责任，金疆正德公司在一审判决后拆除房屋致我财产受损，我要求撤销原判，依法改判金疆正德公司承担缔约过失责任并对我进行赔偿。金疆正德公司同意原判。经审理查明：2005年9月16日，赵国斌与大兴区西红门镇第肆村村民委员会签订《占地租用合同》，赵国斌租赁西红门镇第肆村同化路东侧的待开发土地，面积为7.32亩，使用期限自2006年1月1日至2055年12月31日；双方并就其他事项进行了约定。赵国斌原系金疆正德公司的法定代表人，后金疆正德公司法定代表人变更为赵坤承。2009年11月5日，金疆正德公司与李全凤签订《房屋住宅租赁合同》，金疆正德公司将位于大兴区西红门×××308号出租给李全凤，租期自2009年11月4日至2029年11月3日；租金为67000元。上述租赁房屋并未有相关行政部门的准建手续。庭审中，李全凤认可其与金疆正德公司签订的合同系无效，但主张金疆正德公司应向其承担缔约过失责任。经核实，李全凤所租住的涉案房屋自2015年5月1日起停水停电，并于2016年2月19日被拆除。上述事实，有当事人陈述、房屋住宅租赁合同等证据在案佐证。本院认为：金疆正德公司出租给李全凤的涉案房屋未取得建设工程规划许可手续，故双方签订的房屋住宅租赁合同应属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故李全凤应交纳占用房屋期间的使用费。金疆正德公司应当在扣除李全凤实际使用期间的房屋使用费后，将剩余房租退还给李全凤。因2016年2月19日涉案房屋已被拆除，双方均认可本案已不存在腾退房屋的问题，故本院对原审法院判决腾退房屋的内容予以撤销。2016年2月19日涉案房屋被拆除，李全凤使用房屋的期间应为2009年11月4日至2016年2月18日。因金疆正德公司表示同意退还李全凤自2015年5月1日房屋停水停电之后的房屋租金，本院对此不持异议。故李全凤应交纳房屋使用费的期间应为2009年11月4日至2015年4月30日。房屋使用费按双方签订房屋住宅租赁合同中所确认的租金标准执行。李全凤上诉主张金疆正德公司应承担缔约过失责任，因李全凤未在一审中就该主张提起反诉，双方亦无法达成调解，故本院就该项主张不予处理，李全凤可另行起诉。李全凤主张金疆正德公司在一审判决后拆除房屋致其财产受损应予赔偿，因该事实属于一审后新发生的事实，李全凤系就该新事实提出新的主张,双方亦无法达成调解，故本院就该项主张不予处理，李全凤可另行起诉。综上，因金疆正德公司同意退还李全凤2015年5月1日之后的房租，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款之规定，本院判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第16116号民事判决第一项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第16116号民事判决第二项；三、北京金疆正德国际文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内退还李全凤交纳的房屋租金四万八千五百九十三元；四、驳回北京金疆正德国际文化传播有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由北京金疆正德国际文化传播有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费800元，由李全凤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 何江恒代理审判员 赵胤晨二〇一六年六月二十九日书 记 员 房依彤 来自