（2016）京02民终4208号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-12
案件名称
北京京都商业中心管理有限公司与张少亭商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京京都商业中心管理有限公司,张少亭
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
中华人民共和国北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终4208号上诉人（原审被告）北京京都商业中心管理有限公司，住所地北京市西城区裕中西里45号。法定代表人龚文京，董事长。委托代理人张春彬，北京市金颐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张少亭（ZHANGSHAOTING），男，1959年9月17日出生，阿根廷籍。委托代理人王祥，北京秉道律师事务所律师。张少亭与北京京都商业中心管理有限公司（以下简称京都公司）商品房销售合同纠纷一案，原审法院经审理于2013年12月作出（2013）西民初字第06400号民事判决。京都公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年6月11日作出（2014）二中民终字第03237号民事裁定，撤销原判，发回重审。原审法��经重审于2015年12月作出（2015）西民初字第105号民事判决。京都公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。张少亭诉称：2007年9月27日，我与京都公司签订《房产价格约定协议书》，约定我购买京都公司开发的北京市西城区×号楼×单元房号为1803、1805、1806、1807共四套房屋。上述房屋坐落于北京市西城区德外马甸京都商业中心项目，建设工程规划许可证为2001规建字1146号，房屋预测建筑面积共618.67平方米，其中套内建筑面积478.03平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积140.64平方米，商品房总价款为8042710元，其中1803号房屋（即涉案房屋）价款为217.75万元。付款方式为：签约当日我支付2814948.5元；2007年12月25日之前我支付3619219.5元，剩余房款1608542元我于办理入住时支付。协议签署后，我按照约定分期支付了全部房��，双方于2008年10月24日办理了上述房屋的交付手续，我已经入住上述房屋。我按照协议约定支付了全部房款，办理了收房手续，且合法占有使用上述房屋，上述房屋的所有权应由我享有，京都公司应配合我办理房屋权属转移登记。但时至今日，京都公司仍未配合我办理房屋权属转移登记。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，由于京都公司的原因，导致我在房屋交付使用后90日内未取得上述房屋的权属证书，应由京都公司赔偿我经济损失，该损失按照我已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，计算时间从自2008年10月25日之后的90日开始（即2009年1月23日开始）计算至房屋产权过户办理完结为止。故起诉请求：1、京都公司协助我办理涉案房屋的权属转移登记手续；2、京都公司赔偿我经济损失，按照已付购房款217.75万元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算，从2009年1月23日计算至房屋产权过户办理完结之日。京都公司辩称：一、涉案房屋所在大厦未办理初始登记，不可能办理转移登记。该房屋所在大厦因整体未竣工，不可能办理转移登记，不具备办理权属登记条件。直到现在，该房屋所在大厦的性质还属于在建工程，大厦整体都未办理初始产权登记，因此该房屋不可能办理转移登记。因此，我公司不可能协助张少亭办理所有权转移登记。二、张少亭系外籍人士，涉案房屋未办理涉外登记，《房产价格约定协议书》违反外销政策，应属无效，建委亦不能受理登记申请。张少亭是阿根廷籍，不是中国公民。依照涉外建设项目国家安全事项的相关管理规定，建设项目只有向“北京市涉外建设项目国家安全���项审查办公室”提出申请并报送材料，取得《涉外合格证》后，才能向外籍人士出售。涉案房屋所在项目京都商业中心项目从未向国家安全事项办公室提出涉外申请，也未取得《涉外合格证》。因此该房屋不能向阿根廷人张少亭出售，否则将违反现行的涉外建设项目国家安全事项管理规定，房屋登记管理机关不会进行所有权登记。张少亭不可能取得该房屋的房产证。三、《房屋价格约定协议书》不符合司法解释的规定，不是商品房买卖合同，不可能产生所有权转移的法律效力。《房产价格约定协议书》仅为价格约定书，其核心内容是约定张少亭如果购买本项目房屋将享受13000元每平方米的优惠价格，同时在协议第五条双方对将来办理商品房预售合同的条件和方式作出了具体约定。因此，该协议无论是从名称上还是实质上，都只是单纯的价格约定，并没有所有权转移的内容，也不能得出所有权发生转移的推论。该协议不包括《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房买卖合同的主要内容，不是商品房买卖合同，不能产生所有权转移的法律效力。综上所述，我公司不可能也无权协助张少亭办理房屋权属转移登记，更没有义务赔偿张少亭的经济损失，故不同意张少亭的全部诉讼请求。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方之间签订的《房产价格约定协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该协议书约定了协议双方的名称及姓名、标的和数量等主要内容，故应当认定双方之间已经成立商品房买卖合同。张少亭依约支付了全部购房款并于2008年接收入住了包括涉案房屋在内的四���房屋。综合本案情况，张少亭为外籍人士，按照我国相关政策规定，境外人员在境内只能购买一套用于自住的住房。张少亭虽然在涉案的《房产价格约定协议书》中与京都公司约定同时购买四套自住房屋，但鉴于张少亭已自愿撤回了另三套房屋的诉讼，目前只要求京都公司就涉案的一套房屋办理所有权转移登记手续，且张少亭具备购买单套房屋的购房资质，该涉案房屋亦不涉及任何案外人利益问题，京都公司亦承认该大厦已有业主通过法院出具的协助执行函办理了产权证，表明涉案房屋在客观上具备办理所有权属转移登记的条件，京都公司理应按照合同约定协助张少亭办理该套房屋的所有权转移登记手续，故张少亭的该项诉讼请求具有合法依据，且不违反相关法律和政策规定，对此予以支持。关于张少亭要求京都公司赔偿其经济损失之诉讼请求，张少亭虽然自2008���10月已实际使用所购房屋至今，但鉴于双方并未在合同中约定办理房屋所有权证的期限及违约责任方式，且京都公司对办理所有权转移登记手续只负有协助义务，张少亭未能办理涉案房屋的所有权证的阻力不仅来自京都公司原因，更重要的原因在于张少亭一直坚持要求京都公司对包括涉案房屋在内的四套房屋一并办理所有权登记手续，而作为外籍人士的张少亭依照相关政策并不具备同时购买四套房屋的资质，且张少亭就其造成的损失主张，未能提交任何证据，故张少亭要求京都公司赔偿损失，不予支持。据此，原审法院于2015年12月判决：一、北京京都商业中心管理有限公司自判决生效之日起三十日内协助张少亭办理北京市西城区德外马甸京都商业中心八号楼A单元，即北京市西城区×号楼×单元一八○三号房屋的所有权登记手续；二、驳回张少亭的其他诉讼请求。判决后，京都公司不服，上诉至本院称：原审判决违反诉讼程序，应予撤销；涉案房屋所在大厦未办理初始登记，不可能办理转移登记；张少亭系外籍人士，涉案房屋未办理涉外登记，《房产价格约定协议书》违反外销政策，应属无效；《房产价格约定协议书》不符合司法解释的规定，不是商品房买卖合同，不能产生所有权转移的法律效力，张少亭理应返还房产；故请求撤销原判，驳回张少亭的诉讼请求。张少亭同意原判。经审理查明：北京市西城区德外马甸京都商业中心京都8号楼是京都公司开发的楼盘。2007年9月27日，张少亭（乙方）与京都公司（甲方）签订《房产价格约定协议书》，约定：乙方购买甲方开发的西城区×号楼×单元1803、1805、1806、1807号房屋（现为北京市西城区×号楼×单元1803、1805、1806、1807号房屋）；预测建筑面积共618.67平方米���单价为每平方米13000元，总价款8042710元；采用分期付款方式，即在签约当日付总房款的35%、合计2814948.5元，2007年12月25日前付总房款的45%、合计3619219.5元，剩余总房款20%、合计1608542元整于办理入住时支付；该商品房达到开网条件后，甲方应当在开网的7日前书面通知乙方办理换取预售合同手续的时间、地点以及应当携带的价格约定协议书。上述协议签订后，张少亭于2007年9月27日向京都公司支付2814948.5元，于2007年12月24日向京都公司支付3619219.5元、于2008年3月6日向京都公司支付60万元。2008年10月24日，张少亭再次支付1008542元，其中涉案房屋价款为217.75万元。该款项的收款单位为北京京都宸物业管理有限公司。庭审中，京都公司称北京京都宸物业管理有限公司为京都公司的全资子公司。京都公司则于2008年10月通过北京京都宸物业管理有限公司向张少亭交付了上述房屋，张少亭占有使用上述房屋至今。2013年，张少亭将京都公司起诉至原审法院，请求判决京都公司协助办理上述四套房屋的权属转移登记手续并赔偿损失，原审法院2013年12月判决京都公司协助张少亭办理上述四套房屋的所有权转移登记手续等。判决后，京都公司不服，上诉至本院。本院于2014年6月作出裁定，撤销原判，发回重审。原审法院受理该重审后，为查明事实，解决纠纷，将上述案件涉及的四套房屋分成四案处理。后张少亭就其他三案撤回起诉，保留本案诉讼。另查：北京市建设委员会、北京市人民政府外事办公室、北京市公安局、北京市工商行政管理局、北京市商务局于2007年1月29日发布的《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》（京建交{2007}103号）规定：“境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住房，法律法规另有规定的，从其规定。”北京市建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局等于2009年1月22日颁布的《关于贯彻国办发[2008]131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》（实施日期为2009年1月22日）规定：“自2009年1月1日至12月31日，暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知（京建交{2007}103号）中，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。”中华人民共和国住房和城乡建设部、国家外汇管理局于2010年11月4日颁布的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定：“境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。”现张少亭具备购买单套房屋的购房资质。张少亭表示该栋大厦已有业主办理了产权登记手续，京都公司亦承认有个别业主已通过法院出具的协助执行函办理了产权证。上述事实，有双方当事人陈述、房产价格约定协议书、收据、发票、物业管理委托合同、业主手册及物业收费明细表、供暖协议书、消防安全责任书、工商登记资料、（2013）西民初字第06400号、（2015）西民初字第01038、01026、00102号民事诉讼卷宗等证据材料在案佐证。本院认为：张少亭与京都公司签订的《房产价格约定协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效。京都公司所述外籍人士各项限购条件等仅为影响该协议履行的范畴，并不影响该协议的效力。该协议已经具备了张少亭拟购房屋的基本状况、价款数额，价款支付方式等合同主要内容，可以认定为房屋买卖合同，京都公司称该协议并非正式的买卖合同，不能成立。该协议履行中，按照相关规定，张少亭暂时只能取得其中一套房屋的产权，现张少亭自愿选择请求将��中的1803号房屋办理转移登记手续，应予支持。京都公司称该房屋不具备办理转移登记的客观条件，但原审已查明有部分业主已经成功办理，本院对此不持异议。综上所述，京都公司的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。对于原审判决，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25291元，由北京京都商业中心管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费25291元，由北京京都商业中心管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 于阳春代理审判员 王艳芳代理审判员 王 佳二〇一六年六月二十九日书 记 员 杨 竹 来自：