2015年丰民初字第26285号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-09-09
案件名称
班娟娟等诉高立宏房屋买卖合同纠纷一案
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
班娟娟,李向凌,高立宏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书2015年丰民初字第26285号原告班娟娟，女，1982年10月21日出生。原告李向凌，男，1982年2月16日出生。二原告委托代理人王光瑞，北京市富程律师事务所律师。被告高立宏，女，1962年10月4日出生。原告班娟娟、李向凌与被告高立宏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郑阳独任审判，公开开庭进行了审理。原告班娟娟、李向凌的委托代理人王光瑞，被告高立宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告班娟娟、李向凌诉称：2015年7月25日，我方购买被告位于北京市丰台区502号的房屋（以下简称502号房屋），面积41.65平方米，总价164万元。双方在合同中约定，收到全部购房款后2个工作日内交付房屋。合同签订后，我方按合同约定履行了义务，2015年10月14日，被告收到了全部购房款，其应于2015年10月16日前将房屋交付与我方，但直至2015年12月27日，双方经派出所民警调解，才签订协议，进行了物业交割，被告交付了房屋。被告迟延交房的行为构成违约，我方无法如期入住，在外租房居住，给我方造成损失，故起诉要求法院判令：1、被告支付延期交房违约金59040元（标准为总房款日万分之五，每日820元，共计72天）；2、赔偿原告租金损失9600元（月租金标准4000元）。被告高立宏辩称：不同意原告诉讼请求，原告所述不实。双方签订房屋买卖合同属实，但因我方卖502号房屋是为购买新房，是连环单，为明确腾房交割时间问题，在中介公司工作人员在场的情况下，原、被告双方口头约定等我方办理完买房手续后再腾房。后原告违反双方的口头约定，到我家中滋事，双方发生争执，在派出所主持调解下，双方于2015年12月27日协议和解，交付了房屋，此次房屋买卖交易结束。我方无迟延交房行为，不应承担违约责任。经审理查明：经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间，高立宏（甲方、出卖人）与班娟娟、李向凌（乙方、买受人）于2015年7月25日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋位于北京市丰台区蒲安北里10号楼4-502，建筑面积41.65平方米，房屋总价款164万元；甲方收到全部购房款后2个工作日内将房屋交付给买受人；逾期交房责任，按照逾期时间，分别处理：逾期在15日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。同日，双方另签订《补充协议》对购房定金、房款支付、权属转移登记、物业交割等事宜予以约定。上述合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，2015年9月18日，被告将房屋过户至二原告名下，2015年10月14日，原告支付了最后一笔购房款，被告称其实际于2015年10月15日收到全部购房款。庭审中，关于房屋买卖合同中逾期交房违约责任约定条款，原告主张，本案被告逾期交房时间超过15日，违约金计算标准应比照合同关于逾期交房在15日以内违约金的约定标准适用，原告另提交租赁合同一份，月租金4000元，称因无法按时入住，其在外租房居住，产生相应租金损失。被告对此不予认可，称其无逾期交房违约行为，另合同未对逾期交房15日以上违约金予以约定，故原告无权主张，且已付房价款日万分之五的约定标准过高。庭审中，居间方链家公司经纪人王金鑫称因案件开庭审理时需离京回家结婚无法到庭，故单独到庭陈述，证明原、被告双方签约时，被告提及是连环单，先卖502号房屋，卖完再去买其他房屋，走完了被告买房的手续后再腾房，可能需要2、3个月时间，具体时间记不清了。原告称证人应出庭作证，证人证言应经过原、被告质证，程序不合法，所述内容亦与事实不符。被告称链家公司员工作为经纪人，具备专业知识和法律常识，其证明双方曾有关于房屋交付的口头约定，真实有效。以上事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、银行付款凭证、租赁合同、证人证言等证据在案佐证。本院认为：原、被告双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当依照合同约定履行各自义务。原告按合同约定履行了全部付款义务，被告应按照合同约定及时交付房屋。房屋交付时间系影响买受人权利的重大事项，被告主张双方曾口头协商一致对合同约定的房屋交付时间予以变更，仅有证人链家公司经纪人陈述为证，且被告及证人所述口头协商内容为被告办理完买房手续后再行腾房，并无具体、确定的时间，应属约定不明，亦不符合房屋买卖的常态，有违公平，故本院对被告辩称及证人证言不予采纳，认定被告未按合同约定时间交付房屋，构成违约，应当承担相应违约责任。违约金应以合同约定或法律规定为依据，本案中，对逾期交房时间超过15日的违约金标准未予约定，原告要求比照适用逾期交房未超过15日的违约金标准计算，依据不足，本院不予采纳，故本院对逾期交房超过十五日以后的违约金不予支持。对逾期交房十五日以内的违约金数额，因违约金具有补偿性，被告已于庭审中明确提出违约金约定标准过高应依法调整之意见，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则酌定为五千元。关于原告主张之租金损失，月租金4000元标准合理，逾期交房未超过十五日内原告损失已由违约金予以弥补，故扣除此期间租金，本院确认租金损失为七千五百元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、高立宏于本判决生效之日起七日内向班娟娟、李向凌支付逾期交房违约金五千元。二、高立宏于本判决生效之日起七日内向班娟娟、李向凌赔偿租金损失七千五百元。二、驳回班娟娟、李向凌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1399元，由原告班娟娟、李向凌负担1148元（已交纳），由被告高立宏负担251元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 郑阳二〇一六年六月二十九日书 记 员 阚爽 微信公众号“”