（2016）冀0826民初1263号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-29
案件名称
原告承德市美丰房地产开发有限公司诉被告安玉明商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
丰宁满族自治县人民法院
所属地区
丰宁满族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
承德市美丰房地产开发有限公司,安玉明
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
河北省丰宁满族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)冀0826民初1263号原告承德市美丰房地产开发有限公司，法定代表人丛清文，职务：总经理。委托代理人张磊。委托代理人于德福，河北博航律师事务所律师被告安玉明。委托代理人付桂荣，河北付桂荣律师事务所律师。原告承德市美丰房地产开发有限公司诉被告安玉明商品房买卖合同纠纷一案，本院2016年4月18日审查受理后，依法由审判员李沈适用简易程序于2016年6月14日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张磊、于德福、被告委托理人付桂荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2011年1月24日被告安玉明交购楼款壹拾万元，视为被告安玉明与原告签订了住宅楼买卖合同。2012年6月19日被告安玉明又交购楼款肆万元整。被告尚欠购楼款壹拾壹万捌仟壹佰伍拾元（扣除装修款3.88万元），经多次催要被告均以没钱为由一拖再拖。为此，诉至法院，1、请求被告给付所欠原告购楼款118150.00元；2诉讼费由被告承担。被告安玉明辩称：一、被告与原告不存在商品房买卖合同，原告起诉被告主体不适格。本案的标的是被告购买的丰宁满族自治县国营林场总场（以下简称林场总场）危房改造“棚户区改造的福利房”一套，现名九龙湾小区。原告从未与被告签订过任何楼房买卖合同，被告没有向原告交过任何购楼款，所以双方不存在买卖房屋合同纠纷。事实上该楼房的性质是林场总场棚户区改造的福利房，原告是该项目的建设施工方，并没有盖房屋的权属。房屋的出售形式是林场总场的职工，通过报名，向林场总场缴纳购房款的形式取得房屋。被告前期缴纳的购房款都是通过国营林场的会计缴纳给项目主体国营林场，被告与林场总场存在买卖合同关系。而原告与被告不存在买卖合同关系。所以原告起诉被告主体资格不适格。二、如果林场总场委托原告人向被告主张拖欠的购房款，那么被告认为原告应以林场总场名向被告主张权利，如果国营林场将被告与其合同权利义务转移给原告，应征的答辩人的同意，可林场总场没有以任何形式与被告协商，恰恰是因为原告作为建筑施工方，因房屋质量不合格，给被告造成重大损失，而被告只能多次找该房屋的出售者林场总场交涉。所以，被告与原告不存在任何房屋买卖关系。三、被告未交付剩余房屋尾款的理由充分明了，除了上述房屋质量问题，林场总场只有收取被告前期购房款的收据，其他包括购房合同，房产证，房屋质量验收合格手续，购买者入住交付手续等并没有给付被告，没有履行任何购买房屋的程序，所以不存在被告对林场总场的购房违约。综上，原告不存在起诉被告的主体资格，被告没有向原告缴纳购房款的义务，建议驳回原告的诉讼请求。在庭审中，原告提供了以下证据：1、棚户区改造工程代建协议一份（复印件）；2、棚户区抓楼号明细表一份（复印件）（证明被告安玉明抓的是18号楼二单元1603室）3、林场欠款人员名单，（证明目的安玉明所购买的楼房与郑兰馥等人一样，建筑面积112.91平米，单价2630元／㎡，楼房尾款156953元。被告提交了1、林场总场的收据两份（证明被告交购买楼房款两笔14万元）；2、丰宁满族自治县国营林场九龙湾家园18＃二单元-1603图片一张（证明被告购买的房屋位置）。经审理查明：2011年丰宁满族自治县国营林场总场根据《河北省人民政府关于加快全省保障性安居工程建设的意见》的政策精神，在丰宁满族自治县大阁镇河东村建设林区职工居住小区，也是国营林场总场经过省、市、县批准的棚户区改造工程，国家给补助一部分，是含福利性的住房；为了系统完整的统计棚户区改造楼房的数量，林场总场按照国营林场登记造册，并以交款顺序确定楼房数量，第一批的钱交给了各个林场，之后各个林场统一交到总场，总场是国家事业单位，没有建设资质和销售楼房的权力，不能与购楼方签订购房合同，从而导致不能最终办理房屋产权登记，取得产权证书，经与县里相关部门协商，由原告承德市美丰房地产开发有限公司代建，先将职工交的集资款给付原告代建公司，后期款项由代建单位进行垫资。林场总场（甲方）与原告（乙方）签订了《棚户区改造工程代建协议》协议主要内容：“一、项目概况1、项目名称：丰宁满族自治县国营林场总场棚户区改造工程。2、建设地点：丰宁满族自治县大阁镇河东村四道沟平顶山林场河东营林区。3、建设规模：该项目总用地面积150亩，总建筑面积约130000平方米。二、项目建设要求：1、项目质量标准：达到国家验收合格标准。2、工期：两年实施。2011年1月12日至2013年1月30日。3、暂估每平方米造价2600元／平方米，最终执行预决算，大宗材料采购由甲乙双方共同协商确定。三、甲方责任：1、甲方负责办理林业用地改为非林业用地相关手续；2、负责协调项目建设涉及的行政事宜；3、甲方负责筹集项目所需全部资金；4、负责监管项目的投资、施工质量、工程进度；5甲方应组成项目领导小组、负责与乙方联系，协调关系，监督代建工作。四、乙方责任：1、负责报批该项目前期相关手续，甲方协助办理。2、按甲方提供的平面规划方案和施工图纸进行项目建设。3、乙方按照工程招标管理规定经甲方同意，通过招投标代为选定施工和监理单位。4、当月30日前向甲方提供项目工程进度报表。5、配合甲方接受相关部门的依法监督管理。6、乙方不得将此项目转包其他开发企业。7、乙方必须加强施工安全管理，施工过程中出现一切安全事故甲方概不负责。8、乙方协助甲方办理住房按揭贷款。五、代建费的收取与拨付：1、乙方收取的代建费（管理费）率为7%，取费基数为建筑成本费用（包括建筑安装工程及附属配套设施工程）。2、甲方应在协议签订10日内预付乙方代建费100万元。3、代建费按完成工程进度相应比率随工程进度款一并拨付乙方…甲方：丰宁满族自治县国营林场总场（公章）代表人刘春东（本人签字）乙方：承德市美丰房地产开发有限公司（公章）代表人丛清文(本人签字2011年1月12日”。合同签订后，2011年此项目开始建设，原计划2013年竣工的此项目，因张承高速至伴虎线的联络线经过此小区，此联络线不能确定路径，造成交付延期至2014年秋季，县政府出面协商后，九龙湾外网管线才完成铺设，小区投入使用。小区各住户绝大多数人与原告签订了正式书面购房合同，并将尾欠楼款直接交给原告。被告购买的楼房位置已经确定（有被告提供的图片），楼房建筑面积112.91平米，单价2630元／㎡，合计总价款296953元，被告已经交款14万元，减除装修款38800元，被告还欠楼房款118153元。2016年4月18日原告诉至法院，1、请求被告给付所欠原告购楼款118150.00元；2诉讼费由被告承担。本院认为：被告购买的楼房为丰宁满族自治县国营林场总场危房改造“棚户区改造的福利房”一套，被告购买的楼房位置已经确定，已经能够确定此房屋属于被告所购买，并已交付了大部分购楼款，虽没有签订合同，但事实上已经形成楼房的买卖关系，林场总场为了职工利益，为了楼房顺利取得房屋产权，经过与有关部门协商，由原告承德市美丰房地产开发有限公司代建，此行为林场总场没有损害被告方的任何利益。事实上该楼房的性质是林场总场棚户区改造的福利房，原告是该项目的建设施工方，被告前期缴纳的购房款已经通过国营林场作为工程款交付给了原告，被告与原告及国营林场之间存在买卖合同关系。原告对此小区建设工程完成后，大部分住户已实际入住，为了能够及时办理产权登记并真正取得房屋产权，多数住户与原告签订了正式书面购买合同，并将尾欠的购楼款直接交给了原告，为了维护房地产市场正常运转，保护原告的合法权益，减少当事人诉累和经济损失，对原告请求被告给付尾欠款的请求予以支持。在诉讼中，被告提出房屋质量问题，没有出示相应证据予以证实，本院无法确认。故此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条、《中华人民共和国合同法》第60条之规定，判决如下：被告安玉明于本判决生效之日起10日内交付原告购楼款118150元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费2663.00元，由被告安玉明承担。。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员 李 沈二0一六年六月二十九月书记员 王炜祁附件：《中华人民共和国民事诉讼法》第64条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第60条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 微信公众号“”