（2016）苏0924民初2347号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-30
案件名称
陈正国与周俊、皋古兰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
射阳县人民法院
所属地区
射阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈正国,周俊,皋古兰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国侵权责任法》：第十九条，第二十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百一十二条，第二百三十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0924民初2347号原告（反诉被告）陈正国。委托代理人张永中，江苏德佳律师事务所律师。被告（反诉原告）周俊。被告（反诉原告）皋古兰。两被告（反诉原告）共同委托代理人曹健，江苏公正律师事务所律师。原告（反诉被告）陈正国与被告（反诉原告）周俊、皋古兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月31日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员沈莹莹独任审判，于2016年5月20日公开开庭进行了审理。陈正国及其委托代理人张永中，皋古兰及周俊、皋古兰共同委托代理人曹健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈正国诉称：周俊、皋古兰系夫妻关系。2013年8月28日，皋古兰与我签订房屋租赁合同，将位于侨谊路1号的两层砖混结构的私有房产出租给我经营，租赁期限5年，从2013年8月28日至2018年8月28日，每年租金37000元。合同签订后，周俊、皋古兰将房屋交付给我承租使用。2014年6月7日21时32分，我经营的昌盛私房菜馆发生火灾，造成我财产损失共计196210元。经射阳县消防大队认定起火原因：该起火灾起火部位位于二楼卧室西北角，起火原因为电气线路故障造成一次短路引燃周围可燃物引发火灾。周俊、皋古兰作为房屋出租方应依法保证出租屋无安全隐患，现因出租屋有安全隐患导致火灾，其有不可推卸的责任。我的损失196210元，双方应各半负担，要求周俊、皋古兰承担70000元，抵扣（2014）射民初字第01364号中我应该向周俊、皋古兰支付的20000元，在本案中我实际主张50000元的赔偿。现双方对赔偿协商不成，故诉至法院，请求判决：周俊、皋古兰赔偿我因火灾造成的各项经济损失50000元，并承担本案的诉讼费。被告周俊、皋古兰辩称：1、双方签订房屋租赁合同以及火灾的情况属实，但火灾原因不清楚，且现有证据无法证明我们出租的房屋存在任何安全隐患；2、在火灾中，双方均存在一定的财物损失，但是我们房屋是2007年刚刚装修完毕的新房屋，且在（2014）射民初字第01364号案件中也没有认定我们对火灾的发生存有过错，故我们不应当承担对陈正国的赔偿责任。原告陈正国为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、收据3张，证明因火灾导致陈正国夫妇的三件皮草被烧坏，分别为11800元、4500元、3500元；2、陈正国自列清单1张，证明烧毁经营用的酒：郎酒二号四箱计4800元、郎酒三号五箱计1530元、郎酒佳品五箱计2280元、难得糊涂两箱计1600元以及从2014年6月7日至2015年6月6日的房租损失37000元；3、2014年6月1-6日昌盛私房菜的消费单28张，证明昌盛私房菜这一段时间内的每天的经营总额，平均每天经营额为1800元，每天的纯利润为20%，即360元；4、火灾事故认定书复印件一份，证明火灾事故的发生；5、房屋租赁合同一份，证明陈正国租赁周俊、皋古兰的房屋，租金为37000元，租赁期间为5年。其中，证据1、3是后补的，原始票据、单子在火灾中被烧毁了。经质证，被告周俊、皋古兰对原告陈正国提交的证据发表质证意见为：对证据1的三性均不认可，该三份收据均不是正规的发票，并且没有证据证明该收据中所载的皮草在火灾中被烧毁；对证据2的三性均不认可，没有证据证明火灾现场是否有清单中所列酒水的存在，并且也无法确定酒水的真实价格，对房租损失不认可，陈正国一直占用案涉房屋，并且直到目前为止也未支付2014年8月至2016年2月23日的房租；对证据3的三性均不认可，该消费单是陈正国自行制作的，其应当提交其向消费者开具的税务发票，以及经过审计部门审核的财务报表，来证明其实际经营情况；对证据4的真实性无异议，但是该认定书中并没有明确是因为我们的房屋存有安全隐患发生的火灾；对证据5的真实性无异议。证据1、3系后补，恰恰证明陈正国提交的有关损失的证明都不客观真实，不能依据其补开的收据和补记的清单来证明损失，更不得以此为由向我们主张权利。被告周俊、皋古兰为支持其答辩意见，向本院提交：（2014）射民初字01364号判决书复印件，证明起火原因在法院生效判决书中已经明确为原因不明，不能证明我们的房屋本身存在安全隐患。原告陈正国的质证意见为：对真实性无异议，但对该起事故的火灾原因，消防大队有明确的意见，法院对该事故的火灾原因的说法、认定缺乏依据。反诉原告周俊、皋古兰诉称：2013年8月28日，我们与陈正国签订了租房合同，陈正国仅支付了第一年房租37000元以及保证金2000元，从2014年8月起一直未支付房屋租金，双方也未解除房屋租赁合同，陈正国实际占用该房屋至2016年2月23日，故我们提起反诉，请求判令：1、陈正国支付房屋租金55500元（37000元/年÷12个月18个月）；2、解除与陈正国的租房合同（后在庭审中撤回该项诉讼请求）；3、本案诉讼费由陈正国承担。反诉被告陈正国辩称：1、双方签订房屋租赁合同属实，但是周俊、皋古兰提供的房屋存在安全隐患，在2014年6月7日发生火灾，导致我的财物、经营器具被损毁，无法经营，周俊、皋古兰应该承担相应的责任；2、我已经交纳第一年房租以及2000元保证金，其余房租未交。由于周俊、皋古兰的原因，使我无法经营，故该房屋的房租我不应该承担，因为房屋不符合约定的使用用途。发生火灾后，我就没有使用过该房屋，周俊、皋古兰也在门上加了一把锁。2016年2月23日，我应周俊、皋古兰的要求将我上的锁打开。反诉原告周俊、皋古兰为支持其反诉请求，向本院提交提交：彩信打印件、照片和通知函各一份，证明周俊、皋古兰曾多次通知陈正国要求其同意周俊、皋古兰对房屋进行维修，说明陈正国一直占用案涉房屋。反诉被告陈正国的质证意见为：收到通知函属实，但我方没有一直占用该房屋，房屋因为火灾烧坏了，就一直放在那边。本院至射阳县公安消防大队调取了2014年6月10日陈正国申报的火灾直接财产损失申报统计表。原告陈正国的质证意见为:对真实性无异议，不过当时要报的损失远不止这些，但消防大队不让报，另外，在火灾发生后，周俊、皋古兰夫妇曾委托他们的朋友原街道主任李某协调，当时讲赔9万元给陈正国，故我方申请法院调查李某。被告周俊、皋古兰的质证意见为：对证据来源的真实性无异议，但对该统计表中的损失金额不认可。这是消防大队根据陈正国自己申报的项目进行统计的，并无其他证据证明该损失实际存在，也没有所列物品残骸的照片，且消防大队也不是专业的物损鉴定部门，其作出的统计金额不能作为认定陈正国损失的依据。此外，在统计损失时也没有通知我们加以确认，故我们无法确认陈正国的具体损失物品及金额。经审理查明：周俊、皋古兰系夫妻关系，射阳县合德镇侨谊路1号房屋登记于周俊名下，系周俊、皋古兰的夫妻共同财产。2013年8月28日，皋古兰（甲方）与陈正国（乙方）签订租房合同，约定将其所有的位于射阳县合德镇侨谊路1号的两层砖混结构的私有房产出租给陈正国经营，租赁期限5年，从2013年8月28日始至2018年8月28日止，每年租金37000元，另加收水、电费等押金2000元，期满后按实结算后归还。合同签订后，周俊、皋古兰将房屋交付给陈正国，陈正国支付了第一年度的租金37000元以及押金2000元。2014年6月7日21时32分，陈正国经营的射阳县合德镇昌盛私房菜馆发生火灾，该事故经射阳县公安消防大队射公消火认字[2014]第0005号火灾事故认定书，对起火原因认定如下：该起火灾起火部位位于二楼卧室西北角，起火原因为电气线路故障造成一次短路引燃周围可燃物引发火灾。后双方因火灾造成的财产损失责任承担问题协商未果，周俊、皋古兰于2014年9月1日向本院提起财产损害赔偿诉讼，要求陈正国赔偿其房屋维修费40260元、房屋贬值损失20000元、交通费5000元，合计65260元。盐城市荣诚价格评估有限公司经本院依法委托，于2015年6月8日出具盐荣诚鉴评字[2015]第15号价格鉴定结论书，价格评估结论：评估总额为人民币陆万零贰佰陆拾元整（￥60260元），其中房屋维修费用评估价格为40260元，火灾维修后房屋价值的贬损评估价格为20000元。本院于2015年8月28日作出（2014）射民初字第01364号民事判决，认为：电气线路故障的原因多种，可能是线路老化、可能是线路过载、可能是电气线路被昆虫噬咬、锐物刺伤，也可能是其他原因。根据现有证据，无法确认双方对本起火灾的发生有过错，故本院酌定由双方分担损失；周俊、皋古兰主张的房屋维修费用40260元属于消除火灾影响、恢复房屋原状的必要花费，本院对该损失予以认定；受灾房屋经维修后，在支持维修费用后，周俊、皋古兰再行主张房屋贬值损失，依法本院不予支持；交通费5000元，因周俊、皋古兰未提交正式发票，故不予认定。结合本案案情，本院酌情认定由陈正国对周俊、皋古兰主张的维修费承担50%的责任。遂判决陈正国于本判决生效之日起十五日内向周俊、皋古兰支付房屋维修费用20130元，驳回周俊、皋古兰的其他诉讼请求。本院于2015年9月2日向陈正国送达该判决书，于2015年9月7日向周俊、皋古兰送达该判决书。双方均未上诉，该判决生效。后因陈正国按未该判决履行其赔付义务，周俊、皋古兰向本院申请强制执行。本院于2015年12月10日立案受理后，因陈正国无财产可供执行，于2016年3月29日作出（2015）射执字第02988号裁定，裁定终结（2015）射民初字第01364号民事判决书的本次执行程序。陈正国于2016年3月31日向本院提起本案诉讼，要求周俊、皋古兰赔偿其各项经济损失50000元；周俊、皋古兰在答辩期内提出反诉，要求陈正国支付2014年8月至2016年2月23日期间欠付的房租55500元。在本案庭审过程中，双方一致认可案涉房屋的租房合同于2016年2月23日解除。皋古兰认可其于火灾发生后也在门上加了一把锁，但在火灾事故认定书作出后就打开了锁，只锁了十多天。另查明，2014年6月10日陈正国向射阳县公安消防大队申报其火灾造成的损失，在火灾直接财产损失申报统计表上，陈正国申报的损失有：衣服，数量30，购买价4万元，已使用时间1年；酒，数量7，购买价7000元，以及其他损失，陈正国申报损失总计55200元；射阳县公安消防大队对衣服统计损失为30000元，对酒统计损失为7000元，统计损失总计42880元。本院认为：1、依法成立的合同，受法律保护。双方于2013年8月28日签订的租房合同系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，对双方均有约束力。2、关于合同履行的问题，双方签订租赁合同后，陈正国按合同约定交纳了第一年度的房租，周俊、皋古兰亦按合同约定将案涉房屋交付给陈正国使用。而2014年8月28日以后的房租尚未交纳，当时因房屋于2014年6月7日发生火灾，实际上已不满足当初订立租赁合同的用途，故而双方的合同实际履行至2014年6月7日。3、关于陈正国的本诉请求：（1）皮草损失，结合火灾起火部位、火灾事故认定书、火灾直接财产损失申报统计表，可以认定火灾造成了陈正国的衣服被烧毁系事实。关于衣服损失的具体金额，因陈正国提交的皮草收据为非正式发票，且系火灾后补开，衣服也存在折旧，故不能单独依据收据认定其皮草损失，本院酌定为10000元。（2）2014年6月7日至2015年6月6日的房租损失，因陈正国向周俊、皋古兰交纳房租至2014年8月28日，其后的房租尚未交纳，故陈正国主张其2014年8月28日以后尚未交纳的房租损失没有事实和法律依据，本院不予支持。其已交纳房租但实际未能使用案涉房屋的期间为2014年6月8日至2014年8月28日，此期间的房租损失计算为8312元（37000÷36582）。（3）2014年6月7日至2015年6月6日的营业收入损失，陈正国申请对经营损失进行鉴定，但其提供的鉴定材料为2014年6月1-6日的28张消费单据，均系火灾后其自行制作，证明力不足，无其他证据予以佐证，且周俊、皋古兰亦不予认可，故本案不具备启动对经营损失的鉴定程序的条件。鉴于经营损失系间接损失，陈正国无充分证据证实，且陈正国并未向周俊、皋古兰交纳2014年8月以后的房租，对其已交纳房租但实际未能使用租赁物的时间段即2014年6月8日至2014年8月28日的房租损失，本院已作认定，故陈正国要求周俊、皋古兰承担其火灾发生后一年内的经营损失无事实和法律依据，本院不予支持。（4）酒的损失，结合陈正国承租案涉房屋用于经营私房菜馆，且其在火灾之后申报损失时亦提到酒的损失，故可以认定陈正国因火灾造成酒的损失系事实。因酒已在火灾中损毁，而陈正国也无法就此充分举证，故酒的损失的具体数量和金额无法查明。因其在诉讼中主张9810元，而其在火灾发生后第三天向消防大队申报酒的损失为7000元，故本院以7000元认定其酒的损失。综上，本院对陈正国的各项损失认定为25312元。关于责任承担的问题，本院认为，电气线路故障的原因多种，可能是线路老化、可能是线路过载、可能是电气线路被昆虫噬咬、锐物刺伤，也可能是其他原因。故根据现有证据，无法确认陈正国与周俊、皋古兰双方对本起火灾的发生有过错，故本院酌定由双方分担损失。故陈正国的损失25312元，由双方各半负担。对于陈正国主张在本案中抵扣（2014）射民初字第01364号中其应向周俊、皋古兰赔付的款项的意见，因两个案件相互独立，且（2014）射民初字第01364号案件已审结并已生效，故本院对陈正国的这一主张不予理涉。关于陈正国申请本院调查证人李某以证明周俊、皋古兰曾承诺向其赔偿9万元，本院认为，当事人有义务就自己的主张提供相关的证据证实，其申请调查事项不在法律规定的需由法院调查取证的范围内，且周俊、皋古兰与陈正国双方在案外的协商意见，并不能作为本案的定案依据，故本院对该请求不予准许。4、关于周俊、皋古兰的反诉请求：案涉火灾发生于2014年6月7日，周俊、皋古兰向陈正国发出的要求其将案涉房屋打开的通知函落款日期为2016年2月15日，周俊、皋古兰不能以此证明在此之前多次要求陈正国向其移交案涉房屋，也不能证明陈正国一直占据案涉房屋拒绝交出。虽然双方一致认可房屋租赁合同于2016年2月23日解除，但事实上案涉房屋于2014年6月7日后发生火灾后，直至维修好之前，并不符合居住经营使用条件，房屋租赁合同的目的无法实现，故陈正国拒绝支付2014年8月以后的房租有法律依据。故周俊、皋古兰要求陈正国支付2014年8月至2016年2月23日房租55500元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、第二十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十一条，《《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告周俊、皋古兰于本判决生效后十五日内向原告陈正国支付其在租赁期间因火灾造成的衣物、酒、房租损失合计12656元；二、驳回原告陈正国其他诉讼请求。三、驳回反诉原告周俊、皋古兰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。本诉案件受理费1050元，由原告陈正国负担785元，由被告周俊、皋古兰负担265元；反诉案件受理费594元，由反诉原告周俊、皋古兰负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（该院开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：400101040227821，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户）。射阳县人民法院执行款账户为：（户名：射阳县人民法院执行款财政专户，账户：3209242701201000234218，开户行：江苏射阳农村商业银行营业部）代理审判员 沈莹莹二〇一六年六月二十九日书 记 员 孙晶晶附录法律条文1.《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。2.《中华人民共和国侵权责任法》第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。第二十四条受害人和行为人对损害的发生都没有过错的，可以根据实际情况，由双方分担损失。3.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：