（2016）川0181民初237号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-12-07

案件名称

徐建国、曾明兰与杨孝林、刘跃琼房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

都江堰市人民法院

所属地区

都江堰市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐建国,曾明兰,杨孝林,刘跃琼

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第二百一十二条

全文

四川省都江堰市人民法院民事判决书（2016）川0181民初237号原告徐建国，男，1956年5月31日出生，汉族，住四川省成都市成华区圣灯路原告曾明兰，女，1958年3月5日出生，汉族，住四川省成都市金牛区光荣西路。二原告共同委托代理人谢伟，四川秉卓律师事务所律师。被告杨孝林，男，1970年7月23日出生，汉族，住四川省都江堰市。被告刘跃琼，女，1977年12月8日出生，羌族，住四川省都江堰市。二被告共同委托代理人张显忠，男，1961年7月23日出生，汉族，住四川省都江堰市。原告徐建国、曾明兰与被告杨孝林、刘跃琼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。案件审理中，因案件疑难复杂，不宜适用简易程序进行审理，本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告徐建国、曾明兰及其委托代理人谢伟，被告杨孝林、刘跃琼及其委托代理人张显忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐建国、曾明兰诉称：被告因修建房屋欠缺资金，原、被告于2007年9月1日经协商达成协议，原告以借资方式给被告资金修建房屋。被告按照约定将修建房屋出租给原告居住使用。双方于2008年2月16日签订《房屋租赁（用）合同》，合同约定：“租金共计4万元，徐建国租期20年、曾明兰租期17年；任何一方不得违反本合同，违约者应向守约者支付违约金和赔偿金，违约金按照已付租金的20%支付，赔偿金根据实际发生的交通、住宿、诉讼费、律师费等费用计算。”。合同签订当日二被告出具收条收到租金3万元，2009年5月10日，杨孝林向曾明兰出具1.5万元收条，以上共计支付租金4.5万元。合同签订后，二被告未按照约定位置修建房屋，更没有按照约定向原告交付竣工验收合格可以安全使用的房屋。为此，二原告多次找二被告及当地组织协议解决未果。现诉诸法院，要求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁（用）合同》；2、被告返还原告房屋租金4.5万元；3、被告赔偿原告损失律师费、交通费0.6万元；4、被告支付原告违约金0.9万元；5、诉讼费由二被告承担。被告杨孝林、刘跃琼辩称：对合同没有意见。但在履行过程中，遭遇“5.12”地震，考虑地质安全因素，在双方约定原址上略做变动修建房屋。2008年10月左右，二被告将修建好的房屋交付给了二原告居住使用，交付房屋通水通电，至今已有七年有余，现今二原告提起诉讼追索租金，已超过诉讼时效，请驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2008年2月16日，杨孝林、刘跃琼作为出租人、甲方与徐建国（承租人一，乙方）、曾明兰（承租人二，丙方）签订《房屋租赁（用）合同》，合同约定：“1、三方租赁的房屋属于甲方所有的位于都江堰市青城山镇沙坪村9组的房屋2楼，房屋面积34平方米，卧室2间……3、甲方负责提供水（独立水表）……等配套生活设施……4、甲方负责该房屋主体结构及配套生活设施的修缮，保证具备正常使用条件，乙方自行负责室内生活设施的修缮。5、徐建国租赁（用）期限20年，自2008年7月1日起至2028年6月30日止。曾明兰租赁（用）期限17年，自2028年7月1日起至2045年6月30日止，该房屋由徐建国自行向曾明兰交付。7、租金4万元，在租赁（用）期限内，该房屋租金是固定不变的，甲方（含子女）不得以任何理由增加房屋租金。……14、乙方、丙方应当保持租赁房屋的通风、采光，如果离开时间较长，可以委托甲方帮助……16、合同任何一方不得违反本合同，违约者应当向守约者支付违约金和赔偿金，违约金按照已付租金的20%支付，赔偿金根据实际发生的交通、住宿、诉讼费、律师费等费用计算，如果甲方违约，应当按照本地同类房屋的市场价折算租金乘以剩余租期赔偿。”。合同签订后，双方对修建房屋制作了平方图，并由双方签字捺印。合同签订当日，杨孝林、刘跃琼向徐建国、曾明兰出具收条，载明借款的3万元转为房屋租金。2009年5月10日，杨孝林向曾明兰出具1.5万元收条，以上共计支付租金4.5万元。另查明：徐建国、曾明兰系夫妻关系，杨孝林、刘跃琼系夫妻关系。2008年5月，因“5.12”地震影响，杨孝林、刘跃琼将在在离双方约定位置几十米远处修建了木制房屋三间，徐建国、曾明兰因要求单独修建厨房而增加0.5万元租金。房屋完工后徐建国、曾明兰陈述其父母在讼争房屋居住使用一段时间后未再居住。诉讼中，经现场勘验，上述房屋因年久失修，现无人居住。上列事实有身份信息、房屋租赁（用）合同、收条、房屋现场照片、现场勘验笔录及案件当事人当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为：一、关于合同性质与效力问题。本院认为，案涉《房屋租赁（用）合同》其名称与内容约定均系二原告租用二被告房屋，虽然合同中有二被告修建房屋的约定，但案涉当事人均对缴纳建房费用系抵扣租金不持异议；同时，合同内容中就租赁期限分别进行约定亦未违反法律规定，综上，案涉《房屋租赁（用）合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，案涉当事人对合同性质系租赁合同亦无异议，该合同应为有效。二、关于合同解除问题。根据庭审查明事实，案涉合同签订后二原告使用一段时间后即未再实际使用，经我院现场查勘，案涉房屋现无法正常使用，二原告及二被告均未按照合同约定进行修缮，故该租赁合同事实上业已解除，故对二原告要求解除《房屋租赁（用）合同》的诉讼请求本院予以支持。三、关于《房屋租赁（用）合同》解除的法律后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，结合案件事实，根据双方合同“甲方负责提供水（独立水表）……等配套生活设施……”、“甲方负责该房屋主体结构及配套生活设施的修缮，保证具备正常使用条件，乙方自行负责室内生活设施的修缮。”、“乙方、丙方应当保持租赁房屋的通风、采光，如果离开时间较长，可以委托甲方帮助……”约定，二被告存在未按照合同约定提供相应水电等独立设施，但导致房屋现在无法使用，也与二原告对室内生活设施的修缮不周有关，尤其是二原告离开租赁房屋后基于房屋所处的位置亦应当遵循诚实信用原则，并根据合同约定履行相应通知、协助等义务，故导致合同解除，双方当事人均应当承担相应责任。对二原告主张返还租金4.5万元，考虑到双方在签订租赁合同时有修房款折抵租金的意思表示，即租赁物的修建用途系主要用于出租二原告，故该费用应该首先折抵使用费后根据双方过错予以返还，根据案件二原告通过诉讼提出解除合同情况，对二被告返还租金本院酌情认定为2万元。对二原告主张赔偿律师费、交通费、违约金的问题，因双方对租赁合同的解除均有过错，故对二原告该主张，本院不予支持。另外，对二被告抗辩诉讼时效问题，二被告抗辩二原告追索租金的诉讼时效为一年，对此本案中解决的系合同解除及解除的后果问题，二原告也不涉及追索租金问题，故对二被告的抗辩，本院不予采纳。同时，因租赁合同解除，二原告亦应该返还租赁房屋，对此二原告亦认可且表示二原告早已腾退房屋、房屋现在已经未控制使用，本院予以采纳。最后，鉴于本案纠纷的发生系案件当事人均未依照合同约定全面履行义务，故本案诉讼费由双方各承担一半为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告徐建国、曾明兰与被告杨孝林、刘跃琼于2008年2月16日签订的《房屋租赁（用）合同》；二、被告杨孝林、刘跃琼于本判决生效之日起十日内一次性返还原告徐建国、曾明兰房屋租金2万元；三、驳回原告徐建国、曾明兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由原告徐建国、曾明兰共同负担750元，由被告杨孝林、刘跃琼共同负担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审　判　长　王　凯审　判　员　林　昊人民陪审员　梁　波二〇一六年六月二十九日书　记　员　杜奕馨更多数据：搜索“”来源：