（2016）桂0325民初637号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-08-09
案件名称
兴安县高正物业服务有限公司与朱振华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
兴安县人民法院
所属地区
兴安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
兴安县高正物业服务有限公司,朱振华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十一条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
广西壮族自治区兴安县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0325民初637号原告兴安县高正物业服务有限公司。住所地：广西桂林市兴安县银杏广场ＸＸ巷**号。法定代表人张海波。委托代理人唐辉仁，广西利业律师事务所律师。委托代理人陈彦妃，居民，系兴安县明日佳园小区办公室主任。被告朱振华，教师。原告兴安县高正物业服务有限公司与被告朱振华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月19日受理后，于2016年6月14日依法由代理审判员石燕飞适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员康婷担任法庭记录。原告兴安县高正物业服务有限公司的委托代理人唐辉仁、陈彦妃及被告朱振华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告兴安县高正物业服务有限公司诉称，2014年11月1日原告与明日佳园业主委员会签订了《明日佳园物业委托服务合同》，该合同对物业服务事项、合同期间、双方的权利义务、物业管理服务费用、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定履行了应尽的物业管理服务义务。被告朱振华为明日佳园的业主，享受了原告提供的物业管理服务，却一直未向原告交纳物业服务费，原告多次催收无果诉至法院，请求判令被告朱振华向原告支付2014年11月至2016年3月拖欠的物业管理费882元，公摊水电费144元、生活垃圾处理费126元，并支付逾期未支付物业管理费的违约金607.55元；本案的诉讼费由被告承担。原告对其陈述的事实向本院提交的证据有：1、兴安县高正物业服务有限公司《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《资质证书》复印件各一份，用以证明原告具有物业服务的资质；2、兴安县高正物业服务有限公司与明日佳园业主委员会签订的《明日佳园物业委托服务合同》一份，用以证明明日佳园业主委员会委托兴安县高正物业服务有限公司自2014年11月1日起至2017年10月31日止对明日佳园小区提供物业管理服务，原、被告双方存在物业管理合同关系；3、清运垃圾处理服务协议书及收据复印件一份，用以证明原、被告具有物业服务关系及收费依据；4、关于明日佳业主委员会备案申请报告复印件一份，用以证明明日佳园业主委员会在兴安县房地产管理所备案。被告朱振华辩称，被告至今未交物业管理费是因为原告没有尽服务义务造成被告财产损失，被告家的厨房吊顶墙壁上流水，原告叫来的人看了后叫被告将吊顶锯开了一个口子，水是楼上流下，被告要求原告与楼上业主协调，但是原告至今未尽义务去协调处理。原告要求被告交纳滞纳金没有法律依据。原告存在违约行为，所以原告不应该主张物业管理费和违约金。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告未向本院提交证据。被告对原告提交的证据1没有异议，对原告提交的证据2、3、4真实性没有异议，但是认为物业服务合同签订程序不合法，业主委员会的选举被告没有参加，签订的合同被告不知情。原告对被告的答辩，主张已经与被告楼上的业主沟通了被告漏水的问题，但是被告楼上的业主不愿意协商，原告没有权利强行要求其与被告协商。经过庭审质证，被告对原告提交的证据真实性没有异议，对证明的事实有异议，本院对原告提交的证据对各方意见一致的意见予以采信，不一致的意见作为本案参考。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告兴安县高正物业服务有限公司为合法的物业服务企业。2014年11月1日原告与明日佳园业主委员会签订了《明日佳园物业委托服务合同》，明日佳园业主委员会委托原告为明日佳园小区提供物业管理服务，服务期限为三年，自2014年11月1日起至2017年10月31日止。合同约定了双方的权利义务，并约定物业管理服务费由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.4元向原告交纳；物业管理服务费每季度第一个月10日前交纳；物业管理服务费中未计入的水电公摊费，按每户每年96元收取，以实际产生费用为准，多退少补，垃圾清理代收费每户每年84元；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。被告朱振华为明日佳园小区4栋2单元502号房业主，计收物业管理服务费面积为122.36平方米。被告自2014年11月1日起至今一直未交纳物业服务费，原告催收无果诉至本院，请求判令被告朱振华向原告支付自2014年11月1日至2016年3月31日止拖欠的物业管理费882元，公摊水电费144元、生活垃圾处理费126元，并支付长期拖欠上述费用的违约金607.55元，本案的诉讼费由被告承担。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。明日佳园业主委员会与原告兴安县高正物业服务有限公司签订的《明日佳园物业委托服务合同》，是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同，对业主具有约束力。故该合同对明日佳园小区的业主朱振华具有约束力。原告负有按合同约定的维修、养护、管理等义务；被告负有享受物业服务企业提供的物业服务后，及时、足额交纳物业服务费的义务。本案原告在按照合同约定提供了相关物业管理服务后，被告未按合同约定交纳物业管理服务费，原告要求被告支付拖欠的物业服务费请求，本院予以支持。对于被告以原告未与被告楼上业主沟通厨房吊顶漏水问题未尽到服务义务造成财产损失，被告朱振华可依合同另行通过正当途径主张权利，本院在本案中不予处理。经核实，被告应支付原告自2014年11月1日起至2016年3月31日止的物业服务费为832元（122.36㎡×0.4元／㎡／月×17月），公摊水电费为136元（96元／年／户÷12月×17月），垃圾清理代收费119元（84元／年／户÷12月×17月）。关于原告请求的违约金，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金，本院认为原告主张的违约金数额过高，适当予以减少，2014年11月1日至2016年3月31日被告应交的物业管理服务费为832元，被告未交纳，按百分之三十计算，本院酌定支持249.6元。综上所述，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告朱振华支付原告兴安县高正物业服务有限公司2014年11月1日至2016年3月31日期间的物业管理服务费832元，公摊水电费136元，垃圾清理代收费119元，合计1087元；二、被告朱振华支付原告兴安县高正物业服务有限公司拖欠物业管理服务费违约金249.6元；三、驳回原告兴安县高正物业服务有限公司其他诉讼请求。本案收案件受理费25元（已减半收取），由原告负担5元，被告负担20元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效后十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元［收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院，上诉期限届满后七日内未交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员 石燕飞二〇一六年六月二十九日书 记 员 康 婷第页，共6页 更多数据：