（2016）豫11民终1010号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-11-04
案件名称
漯河市民政福利鞋厂与漯河市盛德食品储藏有限公司、漯河市大东海饭店有限责任公司合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省漯河市中级人民法院
所属地区
河南省漯河市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
漯河市民政福利鞋厂,漯河市盛德食品储藏有限公司,漯河市大东海饭店有限责任公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫11民终1010号上诉人（原审原告）：漯河市民政福利鞋厂。住所地：漯河市人民东路**号。法定代表人：方新善，该厂厂长。委托代理人：李会云，河南开瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：漯河市盛德食品储藏有限公司。住所地：漯河市漓江路与衡山路交叉口东北角。法定代表人：李月汁，该公司董事长。上诉人（原审被告）：漯河市大东海饭店有限责任公司。住所地：漯河市人民东路**号。法定代表人：赵得平，该公司董事长。以上二上诉人共同委托代理人：赵虎、刘占彪，河南强人律师事务所律师。上诉人漯河市民政福利鞋厂（以下简称福利鞋厂）因与上诉人漯河市盛德食品储藏有限责任公司（以下简称盛德公司）、漯河市大东海饭店有限责任公司（以下简称大东海饭店）合同纠纷一案，均不服召陵区人民法院（2014）召民二初字第369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年6月22日公开开庭审理了本案。上诉人福利鞋厂的委托代理人李会云与上诉人盛德公司、大东海饭店的共同委托代理人赵虎、刘占彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2003年9月11日，原告福利鞋厂作为甲方与作为乙方的被告盛德公司签订租赁合同一份，主要内容为：第一条租赁物的位置、名称，1、甲方将漯河市人民东路44号，漯河市民政福利鞋厂的土地、房屋作为乙方经营场地。乙方合法经营，独立承担法律责任。其厂地为：东邻明胶厂家属院，西邻明胶厂，南邻明胶厂，北至人民东路……第二条租赁期限，租赁期二十年，即从2003年9月11日至2023年9月11日终止。合同期5年内甲方不得转让资产，5年后若甲方转让资产，乙方有优先购买权，若乙方不购买，则本合同终止。合同生效后，甲方必须19日内将租赁物交付乙方使用，过期甲方包赔损失。第三条租赁金和租赁金的缴纳期限，1、年租金贰万叁仟元正，至止第二十年。2、租赁金的缴纳期限：合同生效后，交纳第一年租金，以后每年10月1日交纳次年租赁金……第六条变更与违约责任，1、甲、乙双方均不得无故中止合同。2、甲方不得以破产为由，终止合同。如果确需破产，乙方有优先购买权或租赁权。否则，由购买方购买乙方投入资产。3、如一方违约，按《中华人民共和国合同法》第七章违约责任的规定，赔偿对方经济损失……第八条其他约定事项，1、乙方可根据生产经营的需要，对甲方的建筑物进行拆除或改建。可在厂内建造必要的临时或永久地面设施。2、乙方建造永久性地面设施时（北房拆除，东楼、南楼不拆，可装修改建），应向甲方提供建筑资料和项目预算。若甲方在合同期未满转让资产，由购买方购买乙方的地面永久性设施资产。3、合同期满后，乙方如续定，有优先权。4、甲方负责在19日内，辞退现有租赁住户……原告福利鞋厂及被告盛德公司在该合同上加盖公章，原告的法定代表人方新善及被告盛德公司的法定代表人李月汁在合同上签字。盛德公司在租赁协议签订后，陆续对有关建筑及设施进行了改建，将北房即8间厂房拆除2间，将原11平方米的门卫室拆除，将其余6间厂房房顶更换为钢结构房顶并向南扩建，现为大东海饭店的厨房，并另修建门卫室一间；将东楼东部和西部进行了扩建，并按饭店经营模式进行了装修（上述新建门卫室及相应扩建行为均未办理建设工程规划许可证）；现南楼1楼至4楼由被告盛德公司使用，第5层现仍由原告使用，放置原告的物品。在（2015）召民一初字第3号判决中查明在双方纠纷处理期间，被告擅自拆除原厂区内的变压器一台、南楼房顶供水塔一个、南楼电梯一部、南楼办公室房间隔断。另查明：被告盛德公司向原告福利鞋厂交付租金至2011年，从2012年起盛德公司未向原告福利鞋厂交付租金。原审法院认为，被告在实施拆除、改建、装修行为时，应当提前告知原告，并应当按照合同约定提交建筑资料和项目预算报告，但是被告并未提供证据证明履行了上述义务。且被告擅自拆除厂区内的变压器、供水塔、南楼办公室房间隔断，被告盛德公司的上述行为均系违约行为，应向原告承担相应的赔偿责任。关于原告的合理损失问题，被告盛德公司在拆除原门卫室后，新建有新门卫室，在拆除有关厂房后进行了相应的改扩建，原告虽然对上述房屋的损失进行了评估，但是由于对被告新建的门卫室和改扩建的厂房的归属，原被告双方并未进行处理，因此在本案中对于原告厂房和门卫室的损失，法院难以支持；关于原告主张的铁制大门和路面硬化的损失，由于原告并未提供证据证明铁制大门和路面硬化是由被告损毁，被告也不认可其损毁了铁制大门和路面的硬化，因此对于原告要求被告赔偿该部分损失的诉讼请求，法院不予支持；被告拆除原告的变压器、办公室隔断、供水塔的损失，有评估部门的评估结论为证，法院予以支持。对于原告主张的2012年至2015年的租金的问题，被告辩称原告于2015年1月11日开始对被告大东海饭店正常经营进行阻碍，导致大东海饭店从2015年1月12起无法正常经营，因此要求将租金计算至2015年1月11日，但被告大东海饭店并非与原告签订租赁合同的当事人，且被告租赁的场地尚未返还给原告，因此原告根据租赁合同约定要求被告盛德公司支付2012年至2015年的租赁费92000元，符合法律的规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十二条之规定，判决：一、被告漯河市盛德食品储藏有限责任公司于本判决生效后三日内赔偿原告漯河市民政福利鞋厂变压器、办公室隔断、供水塔的损失共计27000元；二、被告漯河市盛德食品储藏有限责任公司于本判决生效后三日内向原告漯河市民政福利鞋厂支付从2012年至2015年的租金共计92000元；三、驳回原告漯河市民政福利鞋厂的其他诉讼请求。案件受理费8660元，原告漯河市民政福利鞋厂负担5980元，被告漯河市盛德食品储藏有限责任公司负担2680元。上诉人福利鞋厂不服原审判决，向本院上诉称：本案盛德公司、大东海饭店已将租赁的8间厂房及1间门卫室全部拆除并改建为6间钢结构房屋及1间门卫室，这些改建及扩建的房屋均没有合法手续，漯河市城市规划局多次下达拆除通知，因该建筑为非法建筑不存在归属问题，应当予以赔偿，对于路面硬化及铁质大门的损失也应予以赔偿。综上，请求二审法院予以改判。盛德公司、大东海饭店共同答辩称：1、原审判决涉及的变压器是报废的，在电业局没有户口。办公室隔断的拆除是使用租赁房屋的必然需求，供水塔实际上是放在楼顶的水罐，且早已超过使用寿命已成为废品。以上物品的鉴定因评估时没有实物，且这部分诉讼请求已经超过诉讼请求，不应当得到支持。2、关于厂房和门卫室在双方租赁合同中已明确约定北房拆除，盛德公司依照合同对房屋进行改造不构成侵权。综上，请求驳回福利鞋厂的上诉。上诉人盛德公司、大东海饭店不服原审判决，上诉称：1、原审判决涉及的变压器是报废的，在电业局没有户口。办公室隔断的拆除是使用租赁房屋的必然需求，供水塔实际上是放在楼顶的水罐，且早已超过使用寿命已成为废品。以上物品的鉴定，因评估时没有实物，漯鑫评估字（2015）091号评估意见没有事实和法律依据，不应当得到支持。2、原审判决支付2012年至2015年租金错误，双方于2012年进行诉讼，在诉讼期间是福利鞋厂明确不要租金，而不是上诉人不支付租金。本案从2015年1月1日起福利鞋厂已经将大东海饭店占走，该部分租金不应当支付。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。福利鞋厂答辩称：1、福利鞋厂与盛德公司的合同并未约定可以随意拆除改建，对于盛德公司拆除福利鞋厂8间房屋及1间门卫室、供水塔、变压器的损失，有鉴定结论为证，应当予以赔偿。2、本案所涉及的租金盛德公司从未表示过不接收，本案中，双方涉及的合同经漯河市中级人民法院2015年9月24日终审判决解除，并于2015年10月生效，因大东海饭店与福利鞋厂不存在租赁关系，大东海饭店是否能够经营与盛德公司缴纳租金无关，原审判决盛德公司缴纳2012年至2015年租金正确。综上，请求驳回二上诉人的上诉请求。本院二审查明的事实与原审相同外，另查明：福利鞋厂为证明自己主张向本院递交如下证据：漯河市城乡规划局下发的漯规（2015）2号文件、漯规罚决字（2014）第001号行政处罚决定书《公告》、漯河市民政局下发的漯民文（2015）35号文件。综合用于证明：盛德公司在租赁的场地内兴建及扩建的厂房为非法建筑，市政府多次要求予以拆除，不存在原审法院认定的归属问题，盛德公司应当按照评估意见予以赔偿。盛德公司、大东海饭店对上述证据的质证意见为：这两份文件均未见到过，漯河市民政局下发的漯民文（2015）35号文件真实性无异议，但是不具备法律效力，漯河市城乡规划局下发的漯规（2015）2号文件没有原件，也不具备法律效力。漯河市城乡规划局对盛德公司进行的行政处罚，已经经过漯河市中级人民法院予以撤销，河南省高级人民法院二审也予以了维持，且漯河市城乡规划局的文件是针对市政府的，不是针对民政局的。又查明：针对漯河市城乡规划局作出的漯规罚决字（2014）第001号行政处罚决定，盛德公司不服，向本院提起行政诉讼，本院于2015年4月7日作出（2015）漯行初字第10号行政判决书，撤销漯河市城乡规划局于2014年8月5日对盛德公司所作的漯规罚决字（2014）第001号行政处罚决定。漯河市城乡规划局不服，上诉到河南省高级人民法院。经河南省高级人民法院审理后，于2015年7月22日作出（2015）豫法行终字第00265号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：原审判决结果是否适当。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，福利鞋厂与盛德公司2003年9月11日签订的《租赁合同》第八条第（2）项明确约定盛德公司建造永久性地面设施时（北房拆除，东楼、南楼不拆，可装修改建），应向福利鞋厂提供建筑资料和项目预算。对于盛德公司拆除厂区内的变压器、供水塔、办公室隔断时是否已经按照合同约定履行合同义务，并未提供充足证据予以证实，其拆除行为应属违约行为，应当承担相应赔偿责任，原审判决按照漯鑫评估字（2015）091号评估意见确定的数额予以赔偿，并无不当。对于福利鞋厂主张的新建的门卫室及扩建的厂房系非法建筑，市政府多次要求予以拆除，不存在原审法院认定的归属问题，盛德公司应当按照评估意见予以赔偿的请求。因此项所涉及的行政处罚已经被生效的行政判决予以撤销，且双方的《租赁合同》并未对此项财产归属问题予以约定，原审判决不予支持，亦无不当。对于铁制大门和路面硬化损失，福利鞋厂并未有充足证据能够证实原因是盛德公司造成，故原审判决不予支持并无不当。关于本案所涉及的2015年租赁费的问题。因双方所涉及的租赁合同纠纷本院于2015年9月24日作出的（2015）漯民终字第885号民事判决予以终审解除，故原审判决支付2015年租赁费并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7926元，由漯河市民政福利鞋厂负担6876元，漯河市盛德食品储藏有限公司负担1050元。本判决为终审判决。审判长 付春香审判员 林晓光审判员 翟朝飞二〇一六年六月二十九日书记员 张俊霞