（2016）新01民终1605号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-07
案件名称
云统伟与房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
云统伟,李福荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终1605号上诉人（原审原告）：云统伟，男，1984年2月12日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区黑龙江路***号水利厅家属院*号楼*单元***室。上诉人（原审被告）：李福荣，女，1968年6月15日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟路广晟园小区**号楼*单元***室。委托代理人：张红兵，新疆方天律师事务所律师。上诉人云统伟、上诉人李福荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第1031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日受理后，依法组成合议庭于2016年4月20日公开开庭进行了审理。上诉人云统伟，上诉人李福荣及委托代理人张红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2015年8月1日，云统伟（乙方）与李福荣（甲方）签订《店面租赁合同》，约定：李福荣自2015年8月1日至2017年8月1日将位于本市十二中得福小区二层楼地面地下负一层店面出租给云统伟，并与他人共同使用；云统伟在租赁合同期内，每年须向李福荣足额缴纳租金30000元人民币，押金5000元人民币；对店内物品退租时保持完好，若有损坏必须保证恢复完好方可退还押金。合同签订后，李福荣将店面交给云统伟，云统伟给付租金30000元，押金5000元。2015年8月9日至8月11日，该店面因污水倒灌入厨房导致云统伟不能正常经营。8月12日，云统伟打电话向李福荣提出解除合同，李福荣不同意。同年8月14日至9月15日，云统伟陆续将其物品搬离涉案租赁房屋。庭审中，经询问李福荣陈述漏水事件发生后，云统伟又使用涉案房屋一、两天，但很多物品未搬走，直至2015年9月15日才全部搬走；云统伟陈述其于2015年8月25日全部搬走未提供证据证明，且其确认房屋钥匙还未交还李福荣。原审法院认定：云统伟与李福荣签订的《店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行。李福荣作为出租人，对出租标的物具有适租义务。云统伟租赁的房屋用于经营餐饮，2015年8月9日至8月11日期间，该标的物发生污水倒灌进入厨房的事件，致使云统伟不能正常经营。李福荣未尽到适租义务，在云统伟与其沟通后也未及时采取措施解决，2015年9月15日云统伟实际搬离租赁房屋，故云统伟要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。虽然云统伟称漏水事件发生后即不再经营，但在搬离之前租赁房屋仍在其的掌控之下，故云统伟应当承担此间的租金。关于云统伟搬离时间其未提供相应证据证实，故以李福荣认可的2015年9月15日为搬离时间。云统伟提供的证据能够证实2015年8月9日至8月11日期间租赁房屋不能正常使用，故应减免此期间的租金，剩余租金李福荣应予退还。对云统伟要求李福荣退还租金的诉讼请求中合理部分即26465.75元【计算公式：年租金30000元÷365天×（365-43）天，从2015年8月1日至2015年9月15日共计46天，其中扣减2015年8月9日至8月11日3天，应计43天】予以支持。对于云统伟向李福荣交付的押金5000元，依据合同约定李福荣应予退还，其诉请予以支持。遂判决：一、解除原告云统伟与被告李福荣签订的《店面租赁合同》；二、被告李福荣向原告云统伟返还租金26465.75元、押金5000元。宣判后，原审原告云统伟不服原审判决，向本院提起上诉称：对原审法院判决解除合同、返还租金、押金的判决认可，但认为由其多交付35天的租金属事实不清，证据不足。其多次电话短信通知李福荣解决事宜，但避而不见，拖延时间，在搬离期间钥匙无法交给李福荣，且李福荣配备多把钥匙，并不影响其进出。在2015年8月12日至2015年9月15日期间，租赁房屋不能正常使用，在清除污泥积垢后，其腥臭气味不能立即散尽，下水管道在维修中。同时，因租赁房屋所有权不属于李福荣，也未授权证明，无法办理相关执照进行正常经营，因此，租赁房屋不能正常使用。综上，请求二审法院依法改判增加返还租金2876.7元。原审被告李福荣针对原审原告云统伟的上诉答辩称：李福荣将房屋租赁给云统伟后，的确发生一次污水倒灌，已及时解决，其原因是市政管道发后堵塞，云统伟要求返还租金于法无据，请求依法驳回云统伟的诉讼请求。原审被告李福荣不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律不当。李福荣将店面租赁给云统伟后，因下雨导致主管道堵塞，发生污水倒灌，经打市长热线后，政府及时疏通主管道解决污水倒灌事宜，该事实并不是李福荣造成，且经疏通后再未发生。云统伟不能因为下水堵塞认为房屋不具备适租性，单方解除合同，其不符合合同法规定的承租人可以解除合同的条件。云统伟一直未将店面返还给李福荣，按合同约定租赁期间的水电费、工商税、物业费、暖气费由云统伟承担。综上，因云统伟违约，单方解除合同，应赔偿李福荣经济损失即既得利益60000元，请求二审法院查明事实，依法撤销原判。本案在法庭审理时，李福荣要求继续履行合同。原审原告云统伟针对原审被告李福荣的上诉答辩称：污水连续三天倒灌，李福荣不来现场了解情况，不及时维修租赁房屋，且2015年8月12日已电话通知李福荣解除合同，李福荣要求赔偿经济损失无根据。事发后，因李福荣一直不与云统伟见面，造成钥匙无法交接，从李福荣提供的店面照片，说明钥匙无关紧要。其在租赁期间无法办理工商执照，不能进行正常经营，且天气尚热，无暖气产生，租赁物正常完好的使用。因此，云统伟没有违反合同约定，与解除合同没有关系，要求驳回李福荣的上诉请求。以上查明的事实有《店面租赁合同》、收条、照片，一、二审法庭审理笔录为证。本院认为：云统伟与李福荣签订的《店面租赁合同》未违反有关法律、法规的规定，是合法有效的。在店面租赁期间，由于房屋污水倒灌，云统伟与李福荣产生矛盾。对于合同无法继续履行，云统伟不再租赁房屋的时间双方各持一词，一审法院依据双方的陈述，确定2015年9月15日云统伟搬离租赁房屋，表明不再履行合同，并无不当。云统伟上诉提出2015年8月12日至2015年9月15日期间租赁房屋不能正常使用，要求返还租金2876.7元，但其未能提供合理依据，且其双方未进行交接，也未将租赁房屋的钥匙交付李福荣，此期间应当承担租赁费用，故对于云统伟的上诉主张，本院不予支持。现云统伟已搬离租赁房屋，店面租赁合同已无履行的必要，因此，李福荣在法庭审理期间提出继续履行合同的主张本院不予支持，对于李福荣上诉提出因云统伟违约，应赔偿李福荣经济损失即既得利益60000元，其在一审未提出该项诉请，二审不做审理，可另行主张。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费上诉人云统伟预交的50元由云统伟负担，上诉人李福荣预交的586.64元由李福荣承担。本判决为终审判决。审 判 长 董 慧审 判 员 唐晓元代理审判员 马小梅二〇一六年六月二十九日书 记 员 焦 玉 更多数据：搜索“”来源：