（2016）桂0423民初238号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-07-25

案件名称

赵新华与钟干英租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

蒙山县人民法院

所属地区

蒙山县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵新华,钟干英

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

广西壮族自治区蒙山县人民法院民事判决书（2016）桂0423民初238号原告赵新华，个体户。被告钟干英��居民。委托代理人王荫国，广西建梧律师事务所律师。原告赵新华诉被告钟干英租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理。依法由审判员覃宏伟适用简易程序公开开庭进行了审理。并于2016年5月26日主持双方当事人进行调解。原告赵新华和被告钟干英及其委托代理人王荫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵新华诉称，原告于2014年7月23日与被告签订蒙山镇解放街38号东过西第三间门市部租赁合同，被告以作经营食品，租赁期限从2014年5月1日至2016年10月30日止，月租金1800元。合同对双方的权利义务作了约定。合同中特别约定每月租金于当月5日前付清，逾期一天支付违约金90元，以日累计付给甲方。被告在承租期内，租金只交付至2015年10月30日，2015年11月份至2016年4月份的租金分文未交。经原告多次催收未果。被告也不按合同规定腾出门市部交还原告。此外，被告欠付水电费1532元。双方协商不下，为此起诉，请求1、终止双方订立的房屋租赁合同；2、支付从2015年11月起至终止合同时的租金和违约金（至2016年4月份止的租金10800元、违约金16200元）；3、本案诉讼费由被告承担。原告向法庭提供的证据有：1、2014年7月23日房屋租赁合同书1份，证明在签订合同后被告交给原告保证金6800元，并约定保证金的处理情况；2、收款单（复印件）1份；3、水电费清单（复印件）1份；证据2-3证明被告尚欠原告水电费情况。被告钟干英辩称，1、被告与原告的租赁合同经双方口头约定于2016年2月20日终止，商铺于当日交回给原告；2、被告交有手续费1000元，保证金6800元在原告手上，抵扣租金后仍有剩余2400元退回给被告；3、原告主张的违约金16200元��有事实与法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。被告向法庭提供的证据有：1、旧租赁合同（复印件）1份，证明承租的铺面被告方是蒋丽娜手上转租的；2、手续费收条（复印件）1份，证明原告方的亲戚代其收被告方的手续费1000元；3、收款单（复印件）1份，证明原告方收被告方的保证金6800元；4、银行流水及网上记录（复印件）各1份，证明被告方由韩柳青在2015年11月15日向原告方支付11月租金；5、电话单（复印件）1份，证明双方在2016年2月23日明确的联系记录，被告方已再次告知原告撤出铺面，终止租赁合同；6、手机短信（复印件）1份，证明2016年2月23日原告方已要求被告结清水电、租金。综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、原、被告之间的租赁合同是否已经终止？2、原告请求被告支付租金及违约金是否合法有据？3、原告已经收取的1000手续费及保证金6800元是否应当退回？经开庭质证，原告对被告提供的证据2、3、4、6无异议，被告对原告提供的证据1无异议，本院对双方当事人均无异议的证据予以确认，可以作为本案的定案依据。被告对原告提供的证据2、3有异议，认为原告在本案中没有请求，应由原、被告庭后核实处理。原告对被告提供的证据1、2、5有异议，认为证据1的旧租赁合同已经作废，证据2的手续费是收取蒋丽娜的，不是被告的，证据5的电话记录是原告打电话向被告交租金的，不能证明原告的主张。本院认为，本院认为原告提供的证据2、3与本案的请求没有关联，不予采信。被告提供的证据1的内容已经用笔划掉，且与本案无关，不予认定；证据5虽显示了原、被告曾有电话联系，但没有显示相关��话内容，故对被告主张的证明目的，不予采信。综合当事人的陈述与举证，本院确认以下法律事实：2014年5月，原告赵新华将其所有的房屋（蒙山镇解放街38号东过第三间楼口）出租给被告钟干英使用。2014年7月23日，原告赵新华与被告钟干英补订《房屋租赁合同》，约定出租期限从2014年5月1日起至2016年10月30日止，乙方（被告）每月交付甲方（原告）租金1800元，在每月的5日前付清，逾期一天支付违约金90元，以日累计给付甲方。订立合同时被告交付保证金6800元，若乙方中途停止使用或超过一个月不交租金的，该保证金不予退回，甲方有权单方终止合同；若甲方违约的，除退回保证经外，并罚款6800元给乙方。双方对其他事项也作了约定。合同订立后至2015年10月，被告尚能按照合同约定支付租金给原告。此后，因被告没有按时交付租金，原告向被告催收，双方发生纠纷，经协商，未果。原告遂向本院起诉，请求1、终止双方订立的房屋租赁合同；2、支付从2015年11月起至终止合同时的租金和违约金（至2016年4月份止的租金10800元、违约金16200元）。2016年5月26日，在本院的主持下，双方当事人一致同意解除房屋租赁合同，被告付清欠付的水电费1530元，欠付的房屋租金计算至2015年5月30日止。后因原、被告就被告支付到2015年10月份还是2015年11月份的租金存在争议，无法达成一致意见。另查明，2014年4月26日，原告收到蒙山县解放街38号东过西第三间铺转让手续费1000元。2014年7月21日，被告向原告交付了租铺保证金6800元。2015年11月18日，被告向原告交付了租金1800元。本院认为，原告赵新华与被告钟干英之间签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行��自的义务。被告在承租房屋期间，没有按照约定交付房屋租金，构成违约，应当承担违约责任。本案在庭后调解时，原、被告一致同意解除合同，欠付的租金计算至2016年5月30日，没有违反法律规定，本院予以准许。关于被告实际欠付的租金问题。被告认为其租金已付至2015年11月，并提供其交付2015年11月租金1800元的银行流水及网上记录予以佐证，原告对收到被告的1800元没有异议，但认为该租金是被告补交以前欠付的租金。本院认为，原、被告在合同中约定每个月的租金于每月5日前交付，证明原、被告约定的租金支付方式是每个月的租金当月交付。原告在诉状中陈述被告从2015年11月开始欠付租金，现被告已举证证明其于2015年11月18日交付了一个月的租金1800元，因此，该款项应当认定为被告交付的2015年11月当月的房租。原告主张被告于2015年11月18日支付的租金系补交以前欠付的房租，理据不足，本院不予采信。被告欠付的租金应从2015年12月计算至2016年5月30日，共六个月，合计10800元（1800×6＝10800元）。原、被告在合同中约定被告逾期交付租金的违约金按逾期日计算，每日90元，高于合同约定每日60元的房租，明显过高，应予调整，以原告实际的损失10800元的30%计算，以3240元认定。关于保证金6800元及手续费1000元应否退回的问题。本院认为，设定保证金的目的，是为了保障守约方在违约方违约时，其损失能及时从保证金中得到补偿。保证金不是定金，不能适用定金罚则。法律没有规定守约方对违约方交付的保证金可以没收，因此原告主张被告已经违约，按约定保证金不予退回，没有法律依据，本院不予支持。被告交付的保证金6800元，应从其应付的房租中抵减。原告收取的房屋转让手续费1000元的收条中没有写明是谁支付，且本案合同中对此并无明确约定，因此被告请求原告予以退回，理据不足，本院不予支持。综上所述，被告应付原告房租10800元，违约金3240元，合计14040元，与被告已交付的保证金6800元相互抵减，被告尚应支付原告7240元。依照《中华人民共和国合同法》九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告赵新华与被告钟干英于2014年7月23日订立的《房屋租赁合同》；二、被告钟干英应付房屋租金10800元、违约金3240元，合计14040元给原告赵新华。扣除被告已付的保证金6800元，被告尚应支付7240元给原告。案件受理费238元，由被告钟干英负担。上述债务，义务人应在本判决生效��日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审判员　　覃宏伟二〇一六年六月二十九日书记员　　魏朝臣更多数据：搜索“”来源：