（2016）豫1702民初2号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2017-01-03
案件名称
张保喜、乔玉丽等与驻马店市新天地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
驻马店市驿城区人民法院
所属地区
驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张保喜,乔玉丽,驻马店市新天地房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1702民初2号原告张保喜，男，1983年9月1日出生，汉族，住河南省泌阳县。原告乔玉丽，女，1985年9月8日出生，汉族，住河北省涿州市双塔区。二原告委托代理人李玲玲、张存义（实��律师），河南嘉同律师事务所律师。被告驻马店市新天地房地产开发有限公司。住所地：驻马店市高新区纬二路中段北侧。组织机构代码：73385608-4。法定代表人李艳红，董事长。委托代理人周耀河，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。原告张保喜、乔玉丽诉被告驻马店市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张保喜、乔玉丽及其委托代理人李玲玲、张存义，被告新天地公司的委托代理人周耀河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张保喜、乔玉丽诉称，原告于2011年11月18日和被告新天地公司签订了商品房买卖合同，购买被告开发的新天地紫金城住宅小区（一期）第2号楼B栋603号房屋，总价款为296235元，交房日期为2012年8月30日，逾期交房的违约金按照已交房款的万分之一每日向原告支付。合同签订后，二原告按合同约定向被告交纳了首付款122124元。2012年3月向被告交纳了剩余房款。但被告却未依约交付商品房，二原告多次催促未果。故请求依法判令被告向原告张保喜、乔玉丽支付截止到2015年12月30日的违约金36051元，并继续支付直至交房时止的违约金。被告新天地公司辩称，1、被告不存在违约行为，由于市政府的原因，供电、供水、燃气、暖气等主管道未铺设至小区范围内，所以导致被告逾期交房，该情况属于商品房买卖合同中约定的免责事由。2、该小区大部分业主已于2014年8月份陆续领取房屋钥匙并装修入住，但二原告恶意不接收房屋，责任应由二原告承担。经审理查明，2011年1月18日，原告张保喜、乔玉丽（××）与被告新天地公司（出卖人）签��了商品房买卖合同一份。合同中约定：1、××购买出卖人位于驻马店市高新区纬二路中段北侧新天地·紫金城住宅小区（一期）第2号楼B栋603号房屋一套。2、建筑面积为131.31平方米，其中套内面积111.43平方米，公摊面积19.88平方米。每平方米为2256元，总价款为296235元。3、××应于签定合同当日付清首付款121235元，余款175000元作银行按揭，并在5日内备齐按揭资料，否则出卖人有权将房屋另行出售，且已交房款不予退还。4、出卖人应当在2012年8月30日前，将验收合格的商品房交付××使用。5、出卖人逾期交房的违约责任：①逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。6、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，出卖人在驻马店市天中晚报公布交房日期，视为××接到出卖人通知，30日内办理交接手续，由于××原因不能如期办理所产生的责任由××承担。7、下列情况，出卖人延期交付商品房，无须承担合同涉及���违约责任······④为遵守配合政府法规政策变化或因政府管理部门有关机构的行为而延误的······等条款。合同签订当日，原告张保喜、乔玉丽向被告新天地公司交付首付房款122124元；2012年3月12日，原告张保喜、乔玉丽以办理银行按揭的形式支付下余房款175000元。后被告未按合同约定的交房日期向二原告交房，二原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，一、诉讼中，被告向本院提交的证据包括：1、2013年7月9日、2014年4月3日，驻马店市建设工程质量（安全）监督站向被告出具的建设工程质量（安全）整改通知书两份；2、2014年5月5日，被告与河南省豫南燃气有限公司驻马店市燃气分公司签订的供用气合同一份；3、2014年5月15日，被告与河南省豫南燃气有限公司签订的安装合同一份；4、2013年7月30日，被告与驻马店市兴驿管道工程有限公司签订的��水施工协议一份；5、2013年8月8日，被告与河南大地电力勘察设计有限公司签订的供配电项目工程施工图设计合同书一份；6、2014年8月26日，被告向业主张维维发出的入住通知单、装修协议书各一份；7、2014年8月24日，被告向业主郑腾飞发出的入住通知单、装修协议书及业主入住验房表各一份；8、2015年3月12日，被告在天中晚报刊登的交房通知一份。以上证据被告用以证明被告开发的新天地·紫金城住宅小区经过整改后虽未出具验收报告，但该小区基本符合装修入住条件。被告通过电话和在报纸上刊登交房通知的方式通知业主办理交房手续，至今已有100多户业主办理了入住手续。二原告对上述证据的质证意见是：被告提交的上述证据不能证明被告开发的该小区符合交房条件，原告也没有接到被告通知交房的电话。对天中晚报刊登的交房通知没有异议，但不符合商品房合同第十一条的约定。二、新天地·紫金城住宅小区至今未经骏工验收合格。上述事实，有二原告提交的商品房买卖合同、收据，被告提交的商品房买卖合同、整改通知书、施工合同书、入住通知单、天中晚报刊登的交房通知及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原、被告于2011年1月18日签订商品房买卖合同，被告将其正在建设的房屋出售给二原告，原、被告双方系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房预售合同为有效合同。根据有关法律规定，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，二原告依约已全部支付了购房款，完全履行了自己的合同义务，被告未按合同约定的履行期限即2012年8月30日，履行交房义务，构成违约。现二原告以新天地房产公司为被告并请求其支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金数额，合同约定：逾期交房违约金按已付购房款的日万分之一计算，故本案的违约金应从2012年8月31日起计至判决确定的支付之日止，按已付购房款296235元的日万分之一计算；本院判决确定支付之日以后的逾期交房违约金因尚未实际发生，原告请求该部分违约金损失，本院不予支持，原告可待违约金实际发生后另行主张权利。关于被告主张导致被告逾期交房的原因系供电、供水、燃气、暖气等主管道未铺设至小区范围内，该情况属于商品房买卖合同中约定的免责事由。根据合同约定，为遵守配合政府法规政策变化或因政府管��部门有关机构的行为而延误的，被告无须承担延期交房责任，但本案中被告所主张的上述免责事由与合同的相关约定不符，故被告该项主张，无事实依据，本院不予采纳。关于被告在天中晚报刊登的交房通知，根据双方签订的合同中约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，出卖人在驻马店市天中晚报公布交房日期，视为××接到出卖人通知，30日内办理交接手续，由于××原因不能如期办理所产生的责任由××承担”，根据上述约���，被告在天中晚报公布交房日期的前提是被告所开发的小区具备交房条件而原告拒绝接收房屋；而本案中，被告新天地公司所开发的该小区至今未取得竣工验收备案的相关手续，不符合合同约定的交房条件，故被告持该份在天中晚报上刊登的交房通知主张其已向二原告履行了通知交房义务，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告驻马店市新天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张保喜、乔玉丽支付逾期交房违约金（自2012年8月31日起计至判决确定的支付之日止，按已付购房款296235元的日万分之一计算）。二、驳回原告张保喜、乔玉丽的其他诉讼请求。被告驻马店市新天地房地产开发有限公司如未在判决指定期间履���给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，由被告驻马店市新天地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长 刘亚楠审 判 员 刘 林人民陪审员 韩书霞二〇一六年六月二十九日书 记 员 王婧霖 更多数据：搜索“”来源：