（2016）京0106民初3603号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-26
案件名称
北京京朝物业管理有限公司诉柴晓霞物业服务合同纠纷一案
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京京朝物业管理有限公司,柴晓霞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十三条，第一百零七条
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初3603号原告北京京朝物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区花家地南里18号楼甲1号。法定代表人臧起全，总经理。委托代理人康怡。被告柴晓霞，女，1962年9月21日出生。原告北京京朝物业管理有限公司（以下简称京朝物业公司）与被告柴晓霞合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告京朝物业公司的委托代理人康怡、被告柴晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京朝物业公司诉称：我公司与被告与2001年8月1日签订《房屋委托管理协议书》，约定被告将自有位于北京市丰台区南苑北里1区11号楼6单元633室面积为105.98平方米的房产委托给我公司提供物业及供暖服务，被告应于每年8月1日前交纳当年8月至次年7月的费用，同时约定了委托管理项目、收费标准等。双方签订《房屋委托管理协议书》后，我公司一直依约履行合同内容，但被告自2002年起未向我公司支付物业费及供暖费，期间我公司多次催款，但被告至今未履行相应义务。故诉至法院请求判令：1、被告向我公司支付拖欠的2002年8月1日至2016年7月31日的物业管理费15301.72元及2002年11月至2016年3月的供暖费47650.14元；2、被告向我公司支付逾期利息共计23000元；3、诉讼费用由被告承担。被告柴晓霞辩称：我同意在本案中一并处理物业费和供暖费。一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，根据双方的协议书，本案争议的物业管理费与供暖费均是每年一交，按照法律规定，原告没有催缴过，我从未收到过任何催缴通知，原告的请求超过了诉讼时效期间。二、原告失职，没有履行协议义务，无权要求支付费用。根据协议，原告要履行对小区物业的服务管理义务，而原告有违诚信，拒不履行相应的义务，不仅造成小区设施设备不能正常使用，有的甚至缺损，如楼道门等，至今仍未维修。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：柴晓霞居住在北京市丰台区南苑北里1区11号楼6单元633号房屋，该房屋的建筑面积为105.98平方米。2001年8月1日，柴晓霞（甲方）与京朝物业公司（乙方）签订《房屋委托管理协议书》，约定：甲方将自有房产南苑北里1区11号楼633号房屋委托给乙方管理及维修，房屋面积为105.98平方米；甲方在委托期内，向乙方支付以下费用及款项：管理费2.5元/㎡、维修费5.68元/㎡、小区共用设施维护费1元/㎡、绿化费0.55元/㎡、化粪池清掏费0.3元/㎡、生活垃圾外运费30元/年/户、供暖费16元/㎡；甲方每年8月1日前向乙方交付当年8月至次年7月份费用，凡拖欠一日加收千分之五的滞纳金；本协议暂定自2001年8月1日至2002年7月30日，自签订之日起生效，如本协议期满，双方未订立其他书面协议，本协议自然延续，继续生效；本协议在执行过程中，遇有市政府、市房地局、物价局发布新规定，发生政策性调价，双方将按新的规定和文件修订本协议，届时由乙方出具调整后的通知单，做为本协议附件执行，并与原协议具有同等法律效力。根据北京市丰台区住宅锅炉供暖办公室出具的《关于京朝物业公司南苑北里小区锅炉房供暖形式的证明》，京朝物业公司的丰台区南苑北里小区锅炉房自2004年开始，供暖范围包含南苑北里一区1-13号楼，供暖费收费标准为建筑面积30元/平方米,使用面积40元/平方米。庭审中，柴晓霞称京朝物业公司的主张已经超过了诉讼时效期间，京朝物业公司未提供证据证明其向柴晓霞进行了催缴。柴晓霞称京朝物业公司的物业管理存在很多问题，并提供了一组照片证明，主要体现自家暖气管断裂导致家中被泡，物业公司不管，天然气的管道从客厅穿过存在安全隐患，小区内电线与树枝交缠存在安全隐患，小区杂物堆放，绿地被建房子等，京朝物业公司对此不予认可。在审理过程中，本院依法到丰台区南苑北里一区进行了勘验，勘验显示该小区环境卫生疏于管理，绿地内存在大量垃圾，11号楼各单元门破损缺失严重，楼体外墙有破损脱落的情况。上述事实，有双方当事人陈述、房屋委托管理协议书、关于京朝物业公司南苑北里小区锅炉房供暖形式的证明、照片、勘验照片等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。柴晓霞与京朝物业公司签订的《房屋委托管理协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同义务。柴晓霞辩称京朝物业公司未向其催收过物业费及供暖费，已经超过了二年的诉讼时效期间，对此京朝物业公司未提供相关证据证明其主张过权利，京朝物业公司有明显怠于行使权利的情形，本院对柴晓霞关于诉讼时效的抗辩依法予以采信。柴晓霞辩称京朝物业公司的物业管理存在问题并提供照片予以佐证，京朝物业公司虽然对该照片不予认可，但综合本案双方陈述及照片所反映出的问题，结合本院现场勘验情况，本院确认京朝物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，物业费应当予以减免，但不构成柴晓霞不缴纳物业费及供暖费的依据。因柴晓霞对于京朝物业公司的物业服务存在意见，且京朝物业公司有怠于行使权利的情形，故对京朝物业公司要求柴晓霞支付逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。特别指出的是，本案涉及小区为老旧小区，设施设备陈旧老化，物业管理难度较大，但京朝物业公司作为该小区的物业管理单位及供暖单位，应当在现有条件下，积极改善小区环境，获得业主的支持与配合，共同建设维护良好的居住环境。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告柴晓霞于本判决生效后七日内给付原告北京京朝物业管理有限公司二○一三年八月一日至二〇一六年七月三十一日期间的物业费及垃圾外运费二千二百九十五元二角六分；二、被告柴晓霞于本判决生效后七日内给付原告北京京朝物业管理有限公司二○一三年十一月至二〇一六年三月期间的供暖费九千五百三十八元二角；三、驳回原告北京京朝物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千九百四十九元，由原告北京京朝物业管理有限公司负担一千六百八十一元（已交纳），由被告柴晓霞负担二百六十八元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 长 刘亚男人民陪审员 颜丽芬人民陪审员 张惠臣二〇一六年六月二十九日书 记 员 韦梦旸-2--3- 来自