（2015）长法民初字第04628号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-12-26
案件名称
何林与重庆渤能房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何林,重庆渤能房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2015）长法民初字第04628号原告何林，男，1986年3月26日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。委托代理人（特别授权，系原告之父）何顺文，1960年2月14日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。被告重庆渤能房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道创业街13号，组织机构代码79804419-1。法定代表人刘燕，该公司总经理。委托代理人（特别授权）李志，重庆名正律师事务所律师。委托代理人（特别授权）郝佳佳，重庆名正律师事务所律师。原告何林与被告重庆渤能房地产开发有限公司（以下简称渤能公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法由代理审判员刘丽适用简易程序于2015年6月18日公开开庭进行了审理。后因案件事实较为复杂，当事人争议较大，不宜适用简易程序进行审理。经本院院长批准，本案转入普通程序进行审理。依法由审判员樊雄担任审判长，与代理审判员刘丽、人民陪审员刘军镅组成合议庭，并分别于2015年9月2日和2016年6月12日公开开庭进行了审理。原告何林及其委托代理人何顺文，被告渤能公司的委托代理人李志、郝佳佳到庭参加了诉讼。本案于2015年11月20日中止审理，后于2016年6月12日恢复审理。本案现已审理终结。原告何林诉称，2013年12月，我与被告渤能公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了其开发建设的位于重庆市长寿区凤城街道桃西二支路88号22幢1-8-2房屋。被告渤能公司于2015年12月通知我接房，但我看房后发现房屋现状不符合合同附件三第四条第一款约定的条件（合同对天棚面的约定为“厨房、卫生间为清水混凝土，局部找平，其余腻子饰面”，现状为除大卫生间天棚面外其余部分均为轻钢龙骨石膏板吊顶），也与被告公司同期开盘、同期修建的18-20号楼不同。同时，现石膏板吊顶已出现发霉脱落的现象，存在安全隐患，无法正常居住使用。故我购买涉案房屋的目的无法实现，因而我拒绝接房。另，被告渤能公司所称的涉案房屋天棚面进行了设计变更未告知我，该变更设计对我没有约束力。现请求人民法院依法判令被告渤能公司按照《重庆市商品房买卖合同》的约定，将位于重庆市长寿区凤城街道桃西二支路88号22幢1-8-2房屋厨房、两个卫生间的轻钢龙骨石膏板吊顶天棚面改为清水混凝土天棚面，并赔偿逾期交房的违约金15000元（在审理中，经本院释明，原告何林将诉讼请求变更为要求被告渤能公司双倍赔偿涉案房屋清水混凝土天棚面与轻钢龙骨石膏板吊顶天棚面价差（按照建筑面积94.19平方米扣除大卫生间面积5.62平方米后，以鉴定机构鉴定出来的2015年1月价格计算的清水混凝土天棚面与轻钢龙骨石膏板天棚面装饰、设备每平方米70.80元/㎡的价差为标准进行计算)，并支付逾期交房的违约金15000元）。被告渤能公司辩称，2013年5月，重庆市长寿区凤城街道桃西二支路88号18-20幢房屋施工完毕。同月，我公司对21-23幢房屋依法进行设计变更，将原闷顶钢筋混凝土板变更设计为轻钢龙骨板材吊顶。2013年7月后，我公司与包含原告何林在内的业主陆续签订《重庆市商品房买卖合同》。按照合同约定，我公司应在2014年12月31日前交付涉案房屋，而我公司于2015年1月22日通知原告何林于2015年1月30日接房，故我公司存在逾期交房29天的情况，我公司亦按照合同约定向原告何林支付逾期交房的违约金1861元，但原告何林拒收，现在我公司仍愿意予以支付。涉案房屋所涉的天棚面为轻钢龙骨板材吊顶在原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》前已予以确定，虽我方并未也非必须就此进行公示或告知原告何林，但也应推定原告何林是知悉的。同时，合同附件三第四条第一款只是对涉案楼栋1-7层天棚面的普通构造的概括性表述，并未就涉案房屋所处的8楼的天棚面的特别构造作出表述，系合同约定不完整的缺陷，原告何林不能以该表述的缺陷推定涉案房屋天棚面为清水混凝土。涉案房屋所涉楼栋已经过合法的竣工验收，并取得了相应的竣工验收备案登记证，不存在安全隐患或居住质量下降的问题，原告何林不能据此拒绝接房或要求赔偿。综上，请求人民法院驳回原告何林除2015年1月1日至2015年1月29日期间逾期交房的违约金1861元外的其他诉讼请求。经审理查明，被告渤能公司系具有房地产开发资质的公司，其开发建设了位于重庆市长寿区的中央公园商住楼工程（含1组团1-6号楼）。2013年5月30日，重庆市设计院就被告渤能公司开发的“中央公园商住楼项目一、四组团”作出《工程设计变更通知单》（CQADI-QR-JZ-006）。载明：“更改说明”根据甲方要求对一、四组团坡屋顶闷顶进行变更。变更内容：一、四组团坡屋顶闷顶钢筋混凝土变更为轻钢龙骨板材吊顶。（一组团1、2、3、11号楼，及四组团5、6、7号楼维持原设计。）”并注明：本通知单一式四份，且须加盖设计单位图说公章有效。主送设计单位，抄送施工单位、建设单位，一份留院归档。2、本变更通知单需完成国家规定的相关程序后方可交付施工。2013年6月25日，重庆市长寿区公安局凤城派出所出具《中央公园项目施工号与楼幢号对应表》，载明施工图楼幢编号为4#、5#、6#对应的实际楼幢号分别为21幢、22幢、23幢。2013年6月26日，重庆市长寿区公安局凤城派出所出具的《坐落证明》载明中央公园项目一组团坐落地址为长寿区桃西二支路88号。2013年11月1日，被告渤能公司获得重庆市长寿区房屋管理局颁发的《重庆市商品房预售（预租）许可证》，开始面向社会公众预售其开发建设的位于重庆市长寿区凤城街道桃西二支路88号“中央公园”小区第21-23幢商品房。2013年12月21日，原告何林（乙方）与被告渤能公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告渤能公司将位于重庆市长寿区凤城街道桃西二支路88号22幢1-8-2商品房出售给原告何林，房款总额为641552元，建筑面积单价为6811.25元/平方米，建筑面积为94.19平方米。该合同第七条约定“（一）……2、属预售商品房的，甲方应当在2014年12月31日前，按照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。若遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。第八条交房手续的办理约定“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……（3）甲方出示了本合同第八条第1款约定的证明文件后乙方逾期未签署《房屋交接单》的，应视为乙方逾期办理交房手续，甲方不承担逾期交付该商品房的责任。”第九条约定“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付支付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；……”第十五条约定“（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。（二）、乙方应当在通知之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作出书面答复的，视同接受变更。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付购房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并向乙方支付已付房价款1%的违约金。乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款1%的违约金”。第十六条约定“甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2中方式处理：……2、甲方在双方约定时间内负责修复或更换，达到约定标准；或者应双倍赔偿（修复或更换部分）的装饰、设备价差。”第二十六条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力。”附件三《建筑材料、设备安装标准说明》第四条天棚面约定“1、户内：厨房、卫生间为清水混凝土，局部找平，其余为腻子饰面。……”第六条约定“屋面：坡屋面为沥青波纤瓦屋面。平屋面为细石混凝土屋面。”附件五《合同补充协议》第一条约定“……4、甲方与乙方的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对甲方没有约束力。乙方确认：对于本合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，乙方已充分知悉并已全部列入合同中。双方同意：甲方雇佣的任何人员(包括销售人员)所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在甲方予以书面授权或书面确认的情况下对甲方具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向或介绍信息，与本合同和补充协议不一致的或超过合同和补充协议约定的，不构成合同内容。……6、双方确认：甲方所修建的样板间/样板区/示范单位仅作风格展示和参考之用，对甲方没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，乙方承诺不基于样板间/样板区/示范单位向甲方主张权利；有关该商品房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等均以双方在本合同中约定的为准。”第二条第二款约定“该商品房平面图、总图仅作为示意所用，房屋具体构造与尺寸及整个楼栋或小区中的相对位置最终以建设主管部门备案的工程图纸及设计变更文件为准”第九条约定“……2、乙方可拒绝办理交房手续之”正当理由“是指：（1）该商品房不符合本合同第七条第（二）款约定的交付条件；（2）甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，或出示不全的；（3）经建筑质量监督部门鉴定，房屋主体结构不合格等质量问题严重影响正常居住使用的。……在甲方具备了本合同第七条约定的条件下及乙方无前述正当理由时，乙方应在甲方书面通知规定的交房时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务，乙方未能按照甲方发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与甲方办理该商品房交接手续的，视为乙方逾期接房。6、乙方在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体机构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备质量问题，甲方应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，乙方应按时办理该商品房交接手续；乙方不能以此为由拒绝接受该商品房，甲方无须向乙方支付补偿或赔偿。乙方如因上述问题未办理入住手续，视同乙方逾期接房。”第十条约定“……3、若房屋、装饰设备不符合约定，或存在质量问题，甲方应依约承担相应的整改或民事责任，但前述事项不属于乙方可拒绝接受房屋的双方约定的“正当理由”……。”合同签订后，原告何林按照合同约定以银行按揭方式向被告公司支付了全部购房款。2014年12月22日，被告渤能公司作出渤能字2014第（066）号《关于中央公园少数业主信访问题回复》，该回复载明“二、业主提出的问题及我司的答复：1、21栋至23栋顶楼是石膏板没有兑现赠送阁楼的承诺，要求按照18栋作为建设标准对21栋至23栋楼顶进行现浇作业。答：在施工中由于各楼栋施工进度不一，18-20号楼先期进行，在18-20号楼现浇砼（tong）顶做好后，设计单位、业主单位进行设计优化，于2013年5月按照相关程序进行设计变更，决定将原设计中的21-23号楼的砼吊顶改为轻钢石膏板吊顶。并在7月份进行了认购，21-23号楼顶楼共售出房12套，认购时，我们没有赠送阁楼的承诺，我司规定所有承诺需书面作出，至今为止，没有任何书面承诺，21-23号楼顶楼的吊顶式设计变更在前，认购在后；现房已建好，并通过了竣工验收。……三、关于延期交房的问题。原本订于12月30日交付的368套房屋由于配套设施还需进一步完善，不能按时交房，为此，我司已向购房人发出了延期交房通知书，并告知购房人按合同规定行使相关权利，我司愿承担相关责任，并加紧施工，力争在近期将房交付业主，请广大业主理解……。”2015年1月27日，被告渤能公司获得重庆市长寿区城乡建设委员会颁发的“中央公园商住楼工程1组团1#-6#楼”《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字【2015】8号）。被告渤能公司书面通知原告何林于2015年1月29日接房，原告何林接到该通知后于2015年1月29日到现场看房，但以房屋现状不符合合同约定为由拒绝接房。2015年1月29日，包括原告何林在内的业主向被告渤能公司送达《长寿区中央公园一组团21-23栋8楼业主房屋共同问题整改通知书》，该通知载明“重庆渤能房地产开发有限公司（长寿区中央公园开发商）：经我们了解、检查、对比，我们12户房屋和居住的小区存在如下问题，与合同、宣传资料、小区沙盘、楼房模型有很多不符，达不到接房要求，我们拒绝接房，希望立即整改，合格后再通知我们接房。1、卧室客厅顶全部是石膏板，售房时承诺的阁楼现浇没有了。……3、厨房和卫生间顶是石膏板。合同写明的厨房和卫生间顶是清水混凝土，售房承诺也是现浇顶。（涉及21-23栋8楼大多数业主）……。”2015年4月14日上午，重庆市长寿区工商分局及长寿区消委会的调查人员徐利、萝莉、刘喻献就“中央公园”房屋进行调查，并形成《现场调查笔录》，该笔录载明：“根据胡晓等购房人对渤能房地产开发有限公司的投诉，长寿区工商分局及长寿区消委会工作人员于2015年4月14日上午对中央公园房屋进行了入户现场调查，情况如下：1、21-2-8-2房屋厨房、卫生间天棚面均不是清水混凝土；2、21-8-2房屋主卫天棚面是清水混凝土，厨房、次卫天棚面不是清水混凝土；3、18幢801房屋厨房、卫生间天棚面均为混凝土；4、因时间关系，其余房屋未入户调查。”胡晓母亲肖江平等购房人、中央公园物管姚经理作为该次调查的陪同调查人员。2015年5月20日，重庆市工商行政管理局长寿分局作出渝长工商【2015】第1号《消费者权益争议调解通知书》，通知载明“重庆渤能房地产开发有限公司：关于你公司与长寿区凤城街道桃西二支路88号21幢2-8-1房屋购买人胡晓等10户消费者权益争议，我局已经受理，根据《工商行政管理部门处理消费者投诉帮扶》的有关规定。现组织双方当事人进行调解。请于2015年5月29日9时0分到重庆市工商行政管理局长寿分局4楼消保科参加调解。无正当理由不参加调解的，我局（所）将终止调解。调解人：韩华，联系电话5102****”同日，重庆市工商行政管理局长寿分局将该通知书送达被告渤能公司，被告渤能公司签收，并备注“我司系按图施工，若有问题，请依法解决，我司不参与调解。”后原告何林遂向本院提起诉讼。审理中，本院依职权于2015年6月17日，依职权向重庆市长寿区城乡建设委员会（以下简称长寿建委）工作人员张剑锋、黄致科进行调查并形成调查笔录。张剑锋、黄致科陈述，《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字【2015】8号）系长寿建委颁发。颁发建设工程竣工验收备案登记证的前提是各项专项验收均已合格。对于已经合格验收并颁发建设工程竣工验收备案登记证的，在不存在单项验收过程中出现问题后被发现，或验收所依据的资料不属实的情况下，该建设工程竣工验收备案登记证不能被撤销。若将原天棚的石膏板改为清水混凝土是需要设计单位重新进行变更设计，再组织施工，只要施工的范围所需投资额未达到30万元，建筑面积未超过300平方米的，且没有破坏主体结构的，就不需要办理施工许可证，长寿区建委也不对其进行监管，也不负责。若没有经过重新变更设计，长寿区建委是不允许其施工的。2015年6月25日，本院依职权向重庆市设计院工作人员江怡鸥（涉案工程设计人员）进行调查，并形成调查笔录。江怡鸥称1-4#/1-6#/1-18#剖墙大样图（B型）系重庆市设计院作出，但系于2013年5月作出的最初的设计图。后重庆市设计院又于2013年5月30日作出《工程设计变更通知单》（CQADI-QR-JZ-006），该通知单为一式四份，主送设计单位，抄送施工单位、建设单位，一份留院归档，均加盖了鲜章，盖章位置及清晰度可能不同，印章上的时间是“有效期至2015年3月…”。设计图及通知单是配套使用的，同时“中央公园”项目关于闷顶的变更设计只有这一次。设计图纸第八层为钢筋混凝土，后经变更设计为轻钢龙骨板材吊顶。从规划方面看自然层与闷顶层之间应该有一层隔断，材料可以是清水混凝土、轻钢龙骨板材吊顶或其他。因影响的是户内有效高度和空间，闷顶层的存在是为了控制层高。“天棚面”指的就是“顶棚”，是天花板的装饰面层，涉案《重庆市商品房买卖合同》附件三第二至六条的内容都是对装饰面层的约定。第四条第一款约定的也是装饰面层，是指厨房、卫生间只有楼板，不作任何装饰，其余部分装饰为腻子饰面，该条款并未涉及基层，即为对楼板的材质作出约定。楼板为钢筋混凝土，闷顶的基层并非一定要钢筋混凝土。楼板属于主体结构，闷顶层的分隔板不属于主体结构。对于已经变更设计为轻钢龙骨板材吊顶的若需要再变更为钢筋混凝土需要什么样的程序重庆市设计院不清楚，也不是设计院的专业范围。若开发商要求设计院做设计，设计院可以设计，但至于如何实施不属于设计院的范围内。江怡鸥同时提交了重庆市设计院存档的《工程设计变更通知单》（CQADI-QR-JZ-006）一份。2015年7月8日，本院依职权再次向长寿建委工作人员黄致科进行调查，并形成调查笔录。黄致科称顶层与坡屋层之间的间隔叫“天棚”。“天棚面”是“天棚”的装饰面层。对于顶层与坡屋层之间的“天棚”的材质并没有特别规定必须是什么，主要是美观作用。涉案《重庆市商品房买卖合同》附件三第四条“户内：厨房、卫生间为清水混凝土，局部找平，其余为腻子饰面”是指厨房、卫生间只做清水混凝土，不做装饰，其余部分要刮腻子。该条款只涉及装饰面不涉及基层的材质。开发商与业主的合同都只大概约定主体，不会约定详细。若顶层与坡屋层之间用的是混凝土闷顶，则属于一次结构，为主体结构的部分；若用的是石膏板吊顶就只是装饰，不属于主体结构。因本案所涉的22幢1-8-2商品房与中央公园23-1-8-1的户型相同。2015年7月24日，本院组织原、被告对中央公园23-1-8-1进行现场查看，并拍摄了照片。原、被告双方均认可21-23栋8楼房屋中与23-1-8-1房屋同户型的房屋现状为：大卫生间天棚面为清水混凝土，局部找平，其余户内天棚面均为轻钢龙骨石膏板吊顶。即涉案房屋现状为大卫生间天棚面为清水混凝土，局部找平，其余户内天棚面均为轻钢龙骨石膏板吊顶。原、被告双方同时认可该大卫生间面积为5.62平方米。2015年8月5日，本院依职权向长寿建委法制科工作人员陈治龙进行调查，并形成调查笔录。其称涉案工程21-23号楼系花园洋房，房顶为坡屋造型。顶棚与坡屋顶之间的空间为闷顶层，该层为公共空间，是同栋业主共同共有。顶楼的顶棚为装饰层，不属于主体结构，坡屋面才属于主体结构。同时，涉案工程21-23号楼已经过竣工验收合同，并经长寿区建委颁发《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。因包括建委在内的有关行政机关对工程的监管是对整个工程建设过程的监管，包括设计、变更等。就包含21-23号楼在内的楼栋的变更设计系在建设过程中合法作出，即变更设计的作出亦在建委等有关行政机关的监管过程中。竣工验收合格是整个工程建设过程及建设出来的房屋均符合各项验收要求，均合格。若在竣工验收合格后再对已经过竣工验收合格的房屋进行变更则是对建委等有关行政机关的监管过程及有关法规的否定，对竣工验收的否认。故对于已经竣工验收合格，并颁发竣工验收备案登记证的房屋是不能进行设计变更的。另，涉案工程所涉天棚的设计变更系在房屋买卖合同签订前作出的，按规定无须通知购房人。而“三个三”是按照施工许可管理办法，针对装修施工或规模小的建设或装饰工程的过程中，在自有空间内适用的原则，即投资额不超过300000元，建筑面积不超过300平方米，层高不超过三层。因闷顶层属于共有空间，故不适用该规定。后长寿区建委于2015年10月13日在该笔录上书写“属实”二字，并加盖了“重庆市长寿区城乡建设委员会”的印章。原、被告双方均认可《重庆市商品房买卖合同》附件三《建筑材料、设备安装标准说明》第四条天棚面约定的“户内：厨房、卫生间为清水混凝土，局部找平，其余为腻子饰面”是指厨房、卫生间的天棚面为清水混凝土构造，不做任何装饰，除厨房、卫生间外的户内空间的天棚面为清水混凝土并刮腻子。同时认可2015年1月1日至1月29日期间逾期交房的违约金为1861元。原告何林于2015年11月9日向本院提出申请，要求对涉案房屋清水混凝土天棚面与轻钢龙骨石膏板吊顶天棚面每平米装饰、设备的价差进行评估鉴定。因另案原告胡晓诉被告渤能公司商品房预售合同纠纷（2015）长法民初字第4583号同类案件中，另案原告胡晓已就相同事项向本院提出鉴定申请，且本院已启动鉴定程序，故本院于2015年11月20日中止对本案的审理，后在鉴定机构作出《清水混凝土天棚面与轻钢龙骨石膏板吊顶天棚面每平米装饰、设备的价差鉴定意见书》后于2016年6月12日恢复对本案的审理。《清水混凝土天棚面与轻钢龙骨石膏板吊顶天棚面每平米装饰、设备的价差鉴定意见书》载明鉴定结论为按2015年1月材料价格计算轻钢龙骨石膏板吊顶天棚面比清水混凝土天棚面每平米少70.80元，其中轻钢龙骨石膏板吊顶天棚为88.24元/㎡，清水混凝土天棚为159.04元/㎡；按2015年2月材料价格计算轻钢龙骨石膏板吊顶天棚面比清水混凝土天棚面每平米少71.24元，其中轻钢龙骨石膏板吊顶天棚为87.17元/㎡，清水混凝土天棚为158.41元/㎡。原告何林经质证后对该鉴定意见书真实性、合法性、关联性均无异议，要求采信该鉴定意见书的鉴定意见。被告渤能公司以其公司与案外人正能建工集团签订的工程施工承包合同约定计价方式为定额计价原则，执行2008年《重庆市建筑工程计价定额》，若遇该定额缺项时执行2008年《重庆市市政工程计价定额》和《重庆市装饰工程计价定额》的定额计价，而鉴定机构在进行鉴定时采用的系清单计价，清单计价进行组价的定额系借用FE0048《重庆市房屋修缮工程计价定额》2008及借用FE0017《重庆市房屋修缮计价定额》2008，且鉴定机构在进行鉴定时采用的部分材料价差没有按照《重庆工程造价信息》的价格执行为由，同时认为二次搬运费和安全文明施工费不应计算，而向本院申请重新进行鉴定，但未提交相应证据予以证明，本院驳回了其重新鉴定的申请。另查明，涉案房屋已具备《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。上述事实，有当事人陈述、《重庆市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《工程设计变更通知单》、《重庆市商品房预售（预租）许可证》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》、《回执》、《消费者权益争议调解通知书》、《重庆市工商行政管理机关合同格式条款监督法律文书送达回证》、调查笔录、现场调查记录等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，关于《清水混凝土天棚面与轻钢龙骨石膏板吊顶天棚面每平米装饰、设备的价差鉴定意见书》应否采信的问题。原告何林经质证后对该鉴定意见书真实性、合法性、关联性均无异议，要求采信该鉴定意见书的鉴定意见。被告渤能公司以其公司与案外人正能建工集团签订的工程施工承包合同约定计价方式为定额计价原则，执行2008年《重庆市建筑工程计价定额》，若遇该定额缺项时执行2008年《重庆市市政工程计价定额》和《重庆市装饰工程计价定额》的定额计价，而鉴定机构在进行鉴定时采用的系清单计价，清单计价进行组价的定额系借用FE0048《重庆市房屋修缮工程计价定额》2008及借用FE0017《重庆市房屋修缮计价定额》2008，且鉴定机构在进行鉴定时采用的部分材料价差没有按照《重庆工程造价信息》的价格执行，同时二次搬运费和安全文明施工费也不应计算为由，而向本院申请重新进行鉴定，但未提交充分证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故本院对其辩称的应予以重新鉴定的事实不予采信，对《清水混凝土天棚面与轻钢龙骨石膏板吊顶天棚面每平米装饰、设备的价差鉴定意见书》予以采信。即按2015年1月材料价格计算，轻钢龙骨石膏板吊顶天棚面比清水混凝土天棚面每平米少70.80元；按2015年2月材料价格计算，轻钢龙骨石膏板吊顶天棚面比清水混凝土天棚面每平米少71.24元。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告何林与被告渤能公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定享受权利并承担义务。关于被告渤能公司交付的商品房是否符合合同约定及若不符合合同约定造成的损失如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告何林（乙方）与被告渤能公司（甲方）签订的《重庆市商品房买卖合同》第十六条约定“甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2中方式处理：……2、甲方在双方约定时间内负责修复或更换，达到约定标准；或者应双倍赔偿（修复或更换部分）的装饰、设备价差。”该合同附件三《建筑材料、设备安装标准说明》第四条天棚面约定：“户内：厨房、卫生间为清水混凝土，局部找平，其余为腻子饰面。”审理中，原、被告双方均认可附件三第四条第一款是指厨房、卫生间的天棚面为清水混凝土构造，不做任何装饰，除厨房、卫生间外的户内空间的天棚面为清水混凝土，并刮腻子；亦认可房屋现状为大卫生间（面积为5.62㎡）天棚面为清水混凝土，局部找平，其余户内天棚面均为轻钢龙骨石膏板吊顶。现被告渤能公司交付给原告何林的商品房不符合《重庆市商品房买卖合同》附件三《建筑材料、设备安装标准说明》第四条约定的状况，已构成违约。但涉案房屋已经过竣工验收，并于2015年1月27日取得竣工验收备案登记证，即从2015年1月27日起已不能再对涉案房屋天棚面进行变更，被告渤能公司应按照该合同第十六条的规定以此时（2015年1月）装饰、设备价差为标准对原告何林进行双倍赔偿。现原告何林只要求被告渤能公司向其双倍赔偿涉案房屋建筑面积扣除大卫生间面积后清水混凝土天棚面与轻钢龙骨石膏板吊顶天棚面价差，符合法律规定，故被告渤能公司应向原告何林赔偿12541.51元【70.80元/㎡×（94.19-5.62）㎡×2】，符合法律规定，本院予以支持。关于2015年1月1日至1月29日期间逾期交房的违约金的问题。原、被告双方均对该期间被告渤能公司存在逾期交房，且逾期交房的违约金为1861元无异议，不违反法律规定，本院予以确认。关于是否符合交房条件，被告渤能公司应否支付2015年1月30日起的逾期交房违约金的问题。《重庆市商品房买卖合同》第七条第二款约定：“本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。”第八条关于交房手续的办理约定：“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……（3）甲方出示了本合同第八条第1款约定的证明文件后乙方逾期未签署《房屋交接单》的，应视为乙方逾期办理交房手续，甲方不承担逾期交付该商品房的责任。”补充合同第九条约定“……2、乙方可拒绝办理交房手续之‘正当理由’是指：（1）该商品房不符合本合同第七条第（二）款约定的交付条件；（2）甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，或出示不全的；（3）经建筑质量监督部门鉴定，房屋主体结构不合格等质量问题严重影响正常居住使用的。……在甲方具备了本合同第七条约定的条件下及乙方无前述正当理由时，乙方应在甲方书面通知规定的交房时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务，乙方未能按照甲方发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与甲方办理该商品房交接手续的，视为乙方逾期接房。6、乙方在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体机构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备质量问题，甲方应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，乙方应按时办理该商品房交接手续；乙方不能以此为由拒绝接受该商品房，甲方无须向乙方支付补偿或赔偿。乙方如因上述问题未办理入住手续，视同乙方逾期接房。”第十条约定“……3、若房屋、装饰设备不符合约定，或存在质量问题，甲方应依约承担相应的整改或民事责任，但前述事项不属于乙方可拒绝接受房屋的双方约定的‘正当理由’。……”根据上述约定，被告渤能公司通知原告何林于2015年1月29日接房时已具备《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，符合合同约定的交付条件，虽交付的房屋状况与合同约定有差别，但亦不满足原告何林拒绝接房的“正当理由”，故对于原告何林要求被告渤能公司承担从2015年1月30日起的逾期交房违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告重庆渤能房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向原告何林赔偿12541.51元；二、限被告重庆渤能房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向原告何林支付逾期交房的违约金1861元；三、驳回原告何林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费2480元，由被告重庆渤能房地产开发有限公司负担（由被告重庆渤能房地产开发有限公司在本判决生效之日起7日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。（此页无正文）审 判 长 樊 雄代理审判员 刘 丽人民陪审员 刘军镅二〇一六年六月二十九日书 记 员 李 琨 来源：百度搜索“”