（2016）豫17民终1183号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-05
案件名称
李凤勤与驻马店市恒泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李凤勤,驻马店市恒泰房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《诉讼费用交纳办法》：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条，第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫17民终1183号上诉人（原审原告）李凤勤，女，1973年6月8日出生，汉族。委托代理人刘运杰。被上诉人（原审被告）驻马店市恒泰房地产开发有限公司。住所地确山县。法定代表人段希峰，该公司董事长。委托代理人李山水，河南精锐律师事务所律师。上诉人李凤勤因商品房买卖合同纠纷一案，不服确山县人民法院（2015）确民初字第1397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李凤勤的委托代理人刘运杰，被上诉人驻马店市恒泰房地产开发有限公司的委托代理人李山水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，李凤勤与驻马店市恒泰房地产开发有限公司于2009年11月8日签订《商品房买卖合同》，约定李凤勤购买驻马店市恒泰房地产开发有限公司开发销售的位于确山县龙山大道与铁北路交汇处怡鑫花园住房一套。该套房位于怡鑫花园西1单元16层西户，建筑面积共109平方米。双方在合同中约定，李凤勤所购买商品房价款195600元，付款方式为：2009年11月8日付款95600元整，余款100000元公积金贷款支付。驻马店市恒泰房地产开发有限公司应当在2010年12月31日前将具备第1种条件（该商品房经验收合格）并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。出卖人逾期交房的，按逾期时间，分别处理：①逾期不超过160日内，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同继续履行；②逾期超过160日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担”。李凤勤于2009年11月8日向驻马店市恒泰房地产开发有限公司交付购房款90000元，于2010年9月19日向驻马店市恒泰房地产开发有限公司交付购房款5600元，于2010年11月19日向驻马店市恒泰房地产开发有限公司交付购房款100000元。2013年7月3日，李凤勤向驻马店市恒泰房地产开发有限公司交纳了公共维修基金和燃气开口费，该公司同日将房屋钥匙交付给原告。驻马店市恒泰房地产开发有限公司确山县怡鑫花园高层住宅于2013年1月30日经过建设单位驻马店市恒泰房地产开发有限公司、施工单位河南天桥建设工程有限公司、设计单位河南省城乡建筑设计有限公司、监理单位驻马店银基工程监理有限公司四参建单位验收土建工程竣工，于2014年6月20日通过竣工综合验收，于2014年6月21日取得确山县建设工程竣工验收备案管理办公室出具的《建设工程竣工验收备案证书》。2015年9月24日，中共确山县县委确山县人民政府信访局出具证明，证明2014年5月5日李凤勤等50人来县反映怡鑫花园开发商孙勇想商品房合同违约。业主要求开发商尽快办理房产证及赔偿因延期交房产生的违约金。上述事实，有双方的陈述，李凤勤提交的《商品房买卖合同》、收款票据、契税发票、《建设工程竣工验收备案证书》、中共确山县县委确山县人民政府信访局的证明和驻马店市恒泰房地产开发有限公司提交的竣工资料为证。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定被告应当在2010年12月31日前将商品房交付给李凤勤使用。逾期超过160日后，李凤勤有权解除合同。李凤勤要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，驻马店市恒泰房地产开发有限公司按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。驻马店市恒泰房地产开发有限公司于2013年7月3日向李凤勤实际交付房屋，超过双方合同约定的2010年12月31日交房时间，违反了合同约定，应承担违约责任。根据我国法律规定，对于一般债权，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。双方在《商品房买卖合同》中约定驻马店市恒泰房地产开发有限公司应当在2010年12月31日前将商品房交付给李凤勤使用，从2011年1月1日起，李凤勤的权利即受到侵害，至李凤勤于2015年10月16日起诉要求驻马店市恒泰房地产开发有限公司支付逾期交房违约金，已经超过了二年的诉讼时效。李凤勤提供了中共确山县县委确山县人民政府信访局的证明，证明其曾于2014年5月5日前往县信访局反映被告合同违约，要求驻马店市恒泰房地产开发有限公司尽快办理房产证及赔偿因延期交房产生的违约金。我国《信访条例》第二条第一款规定“信访是指公民、法人或者其他组织采用书信、电子邮件、传真、电话、走访等形式，向各级人民政府、县级以上人民政府工作部门反映情况，提出建议、意见或者投诉请求，依法由有关行政机关处理的活动”。《信访条例》第十五条规定“信访人对各级人民代表大会以及县级以上各级人民代表大会常务委员会、人民法院、人民检察院职权范围内的信访事项，应当分别向有关的人民代表大会及其常务委员会、人民法院、人民检察院提出”。根据上述规定，信访只是信访人向有关行政部门反映情况、提出意见、建议和要求，依法应当由行政机关处理的活动。保护民事权利是人民法院职权范围事项，信访不是构成诉讼时效中断的事由。李凤勤提供证人李某的证言，证明自2013年7月至今，李凤勤曾多次找驻马店市恒泰房地产开发有限公司及其负责人孙勇想讨要逾期交房违约金，都遭到该公司负责人孙勇想的拒绝，李凤勤提交的证人证言不符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十六条的规定，亦不能构成诉讼时效的中断。李凤勤称被告违规交房，属欺诈行为，其交房行为不受法律保护，驻马店市恒泰房地产开发有限公司在2013年7月3日交付给原告的房产没有经过法定验收程序的验收，驻马店市恒泰房地产开发有限公司确山县怡鑫花园高层住宅于2014年6月21日才取得确山县建设工程竣工验收备案管理办公室出具的《建设工程竣工验收备案证书》，交房日期应以2014年6月21日为准。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，工程质量验收是一种独立的验收项目，只要该验收合格，建设工程即可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。可见建设工程在建设、施工、设计、监理四单位联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，我国法律、行政法规并未明确规定建筑工程必须取得《建设工程竣工验收备案证书》后方可交付使用。李凤勤、驻马店市恒泰房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》第十一条对房屋如何交接进行了约定，约定“被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示‘该商品房经验收合格’的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担”。本案中，驻马店市恒泰房地产开发有限公司在向李凤勤交付房屋时，未出示上述证明文件，按照合同约定，李风勤有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房责任由驻马店市恒泰房地产开发有限公司承担。李凤勤接收了该房屋，已经实现了房屋的转移占有，房屋交付应以驻马店市恒泰房地产开发有限公司向李凤勤交付房屋钥匙、李凤勤实现对房屋的转移占有之日为准。对于李凤勤要求驻马店市恒泰房地产开发有限公司支付逾期交房违约金35716元的诉讼请求，不予支持。原审法院判：驳回李凤勤的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费693元，由李凤勤负担。宣判后，李凤勤不服，上诉来院。其上诉称：1、其曾多此向驻马店市恒泰房地产开发有限公司及信访部门主张权利，其并未超过诉讼时效；2、其不应承担全额诉讼费；3、原审判决结果不涉及金钱给付义务，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条导致判决结果更加不公；4、原审法院适用法律存在错误。请求撤销原判，并予改判。被上诉人驻马店市恒泰房地产开发有限公司答辩称，李凤勤的诉讼请求已超过诉讼时效。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。请求驳回上诉，维持原判。二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，对于一般债权，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。本案中，驻马店市恒泰房地产开发有限公司未在《商品房买卖合同》约定的2010年12月31日前交付房屋，从2011年1月1日起其公司侵害李凤勤合法权益的事实即已确定，李凤勤此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害，其主张违约金的诉讼时效开始起算，其应自此时起两年内（2011年1月1日至2012年12月31日）主张自己的权利。而李凤勤并未在该期间向法院提起诉讼，其提供的证据亦不能证明其在该期间存在诉讼时效延长、中止或中断的情形。其请求权已超过2年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。原审法院以李凤勤请求支付违约金的诉讼请求超过诉讼时效为由，驳回其该项诉讼请求并无不当。至于李凤勤上诉称其曾多此向被上诉人及信访部门主张权利，并未超过诉讼时效的问题。其该上诉理由缺乏事实依据和法律依据，不予支持。关于其上诉称原审判决其承担所有诉讼费错误的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。原审法院判决李凤勤承担全部诉讼费即693元并无不当。其该上诉理由不能成立，不予支持。关于其上诉称原审适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条不当，致使判决结果更加不公的问题。本案判决结果未涉及金钱给付义务，原审法院在判决结果处适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条存在瑕疵，但该条文不影响案件的实际处理结果。其该上诉理由不能成立，不予支持。至于其李凤勤上诉称原审法院适用法律错误的问题。其该上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下；驳回上诉，维持原判。二审案件受理费693元，由上诉人李凤勤负担。本判决为终审判决。审判长 张美荣审判员 郑志宏审判员 明建文二〇一六年六月二十九日书记员 刘 玲， 搜索“”