（2016）粤19民终2455号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-08-10
案件名称
李文丽与王德俭房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王德俭,李文丽,深圳市世华房地产投资顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终2455号上诉人（原审被告）：王德俭，女，汉族，住河南省潢川县，公民身份号码为×××5126。委托代理人：周二芳，广东创道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李文丽，女，汉族，住广东省深圳市福田区，公民身份号码为×××5847。委托代理人：杨帆，广东岭峰律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。住所地：深圳市福田区。法定代表人：吴军强。上诉人王德俭因与被上诉人李文丽、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1611号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年10月12日，李文丽向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除李文丽、王德俭签订的《二手房买卖合同》；2、王德俭返还李文丽购房定金100000元；3、王德俭支付李文丽违约金230000元；4、本案诉讼费用由王德俭承担。原审法院经审理查明：王德俭系位于东莞市凤岗镇官井头村龙平路大运城邦花园二期11栋1单元1401的案涉房产（建筑面积为：83.39平方米，房产证号为：粤房地权证莞字第××号）的产权人。2015年5月17日，在世华公司的居间下，李文丽作为买方，王德俭作为卖方，签订了编号为1507936的《二手房买卖合同》，主要约定：（1）卖方将案涉房屋转让给买方，转让成交价为1150000元；（2）案涉房屋产权现在处于没有设定抵押及其他权利负担状态；（3）定金100000元为第一部分楼款，买方于合同签订时支付80000元，于合同签订之日起3日内支付20000元，双方同意前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金，双方直接收付的以实际交付方式为准；（4）第二部分楼款（首期款）345000元（包含定金），买方于合同签订之日起15日内支付；（5）第三部分楼款805000元，于支付首期款日期届满之日起3日内向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等）；（6）买方无法取得银行贷款承诺额或者银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后10日内补足应付房款，否则视为违约；（7）银行按揭付款方式下的首期款交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在前述约定的付款期限内将需要监管的资金存入监管账户；（8）买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函之日起3日内办理递件过户手续；（9）如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；（10）如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；等等。上述《二手房买卖合同》签订当天，李文丽依约向王德俭支付了定金80000元，于2015年5月20日支付了定金20000元。李文丽于2015年5月17日向世华公司支付了佣金29325元及按揭服务费3000元。李文丽主张2015年5月26日，李文丽、王德俭及世华公司三方同时在中国邮政储蓄银行东莞市分行，李文丽开立首期款监管账户，王德俭开立接收购房款账户，李文丽并向该银行申请按揭贷款，因王德俭于2015年6月1日要求李文丽将首期款提前、直接支付给王德俭，李文丽考虑资金安全，于2015年6月3日将首期款245000元支付至首期款监管账户，并提供银行的证明予以证明。王德俭则主张李文丽、王德俭并未与银行签订资金监管协议，应将首期款支付给王德俭，李文丽不向王德俭支付首期款的行为构成违约，且李文丽于2015年6月3日将首期款支付至银行账户的行为也已经违约。李文丽主张因“330新政”后房价暴涨，王德俭不愿继续履约，并提出案涉房屋成交价加至1400000元的要求，由世华公司居间协商，李文丽、王德俭及世华公司三方于2015年6月20日当面协商，王德俭依然坚持要么解除合同退还李文丽定金，要么李文丽加价至1400000元继续履约，并提供了协商过程的录音录像予以证实；王德俭确认该录音录像的真实性，但主张王德俭说的1400000元只是告诉李文丽案涉房屋当时的价值，而不是要求李文丽加价的意思。李文丽于2015年6月23日取得800000元贷款承诺函（银行提前告知贷款额为800000元，李文丽于2015年6月8日补足少贷的5000元）。王德俭主张其已于2015年6月1日结清案涉房屋的按揭贷款，完成赎楼，并提供结清证明予以证实；李文丽则主张即便王德俭完成了赎楼也不能抵销、否认其拒绝递件过户的根本违约行为。2015年7月1日，王德俭委托广东生龙律师事务所向世华公司发出《律师函》，要求其转告李文丽已解除案涉二手房买卖合同，并没收李文丽定金100000元。2015年7月2日，李文丽向王德俭发出《履约催告函》，要求其于2015年7月9日前办理递件过户，否则视为王德俭单方违约。王德俭确认该《履约催告函》的真实性，但认为李文丽是在王德俭已明确告知解除合同的情况下发出的。2015年10月12日，李文丽向原审法院提起本案诉讼，请求判如所请，并主张合同解除时间为王德俭应诉之日。王德俭同意解除合同，但认为合同的解除时间为李文丽签收王德俭发出的《律师函》之日。另查明，原审法院于2015年10月23日依法向王德俭送达了本案起诉状副本及应诉材料。原审法院认定上述事实的证据有：李文丽提供的二手房买卖合同、房地产权证、佣金支付承诺书、定金收据、存折、贷款审批通知书、律师函、履约催告函、EMS查询单、地址确认书、录音录像及文字说明，王德俭提供的短信聊天记录、中国建设银行个人贷款结清证明、易宝支付、搜房网房天下购房优惠服务说明书以及原审法院庭审笔录等。原审法院认为：案涉《二手房买卖合同》系李文丽、王德俭的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，李文丽、王德俭均应依约履行该《二手房买卖合同》。关于未签订《资金监管协议》的问题。李文丽、王德俭与银行签订资金监管协议是合同约定的义务，原则上，李文丽、王德俭均应该遵照履行，并且实现监管首期款的合同目的，即充分保障双方的权利（李文丽资金安全及王德俭履约后如期收到房款）。但鉴于：（1）李文丽、王德俭就签订资金监管协议的合同约定，在未经银行同意的情况下，约定了银行义务，银行实际上并不受李文丽、王德俭合同约定的约束，银行可以不与李文丽、王德俭签订资金监管协议；（2）李文丽、王德俭于2015年5月26日在中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行分别开立首期款监管账户、接收楼款账户、办理首期款监管手续时，已经明知该银行不与李文丽、王德俭签订资金监管协议的事实；（3）李文丽、王德俭对该事实并未提出任何异议，亦未对签订资金监管协议事宜进行补充约定，并且继续履行了合同约定的提交按揭贷款申请及提供相应材料等义务，应理解为李文丽、王德俭双方以各自行为对合同约定进行了变更，即不需签订资金监管协议文本，但需实际履行监管首期款的合同义务。因此，李文丽、王德俭未与该银行签订《资金监管协议》均不构成违约，未签订《资金监管协议》的责任不应归于李文丽、王德俭任何一方。2015年5月26日，李文丽、王德俭及世华公司均在中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行的时候，李文丽开立了首期款监管账户，王德俭对此没有任何异议，说明王德俭认可李文丽将首期款存至该新开立的账户即为李文丽依约监管了首期款，该银行也出具证明并加盖银行公章确认了李文丽监管首期款的事实。王德俭主张李文丽未监管首期款没有事实依据，同时，王德俭要求李文丽将首期款提前支付给王德俭的行为没有事实依据。按照合同约定，李文丽应于2015年6月1日之前监管首期款，而李文丽实际监管首期款的时间为2015年6月3日，该行为构成违约，但由于未达到合同约定的逾期履行合同义务超过10日构成根本违约的条件，因此，李文丽逾期两日监管首期款的违约行为系履约瑕疵，并不导致合同不能继续履行，王德俭据此解除合同，不符合合同约定及法律规定。李文丽于2015年6月23日取得了贷款承诺函，且当时案涉房产已处于无抵押状态，已具备递件过户的条件。世华公司在李文丽取得贷款承诺函当日已通知王德俭办理递件过户手续，根据合同约定，李文丽、王德俭应当在2015年6月26日之前去案涉房屋所在地房地产权登记中心等相关部门办理递件过户手续，但王德俭未予配合，按照合同约定，王德俭逾期履行递件过户义务超过10日，即2015年7月6日之前未配合过户的，即构成根本违约，且王德俭在自身已违约的情况下，于2015年7月1日向世华公司邮寄《律师函》解除合同，明确表示不再继续履约的意思，并要求世华公司向李文丽转达王德俭解除合同的意思表示。李文丽及世华公司从2015年6月23日起多次催告王德俭配合递件过户，王德俭仍拒不配合，王德俭的行为已经构成严重违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，李文丽依法可行使合同解除权。原审法院于2015年10月23日依法向王德俭送达了起诉状副本及其它应诉材料。庭审中，李文丽主张合同已于王德俭签收起诉状之日解除；王德俭则主张合同于《律师函》送达给世华公司之日解除。原审法院认为，根据合同约定，虽李文丽有逾期两天监管首期款的违约行为，但该违约行为并不构成根本性违约，故王德俭不具有单方解除合同的权利，其发送解除合同的律师函不符合法律规定，对其效力原审法院不予确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，合同解除权的法定行使方式为“通知”、解除权的生效方式为“到达”，故原审法院送达起诉状副本的行为可以成为李文丽行使解除权的一种行为形式，李文丽这种方式也就是通知王德俭解除合同，故李文丽提出的该解除合同行为符合法律规定，对其效力原审法院依法予以确认，涉案合同于2015年10月23日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，因合同取得的财产应予以返还。王德俭因案涉合同已收取李文丽交付的定金100000元，此款王德俭应返还给李文丽，故李文丽请求王德俭返还购房定金100000元，原审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，王德俭构成违约，应按照案涉《二手房买卖合同》的约定承担相应的违约责任。《二手房买卖合同》约定：“如卖方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。”本案中，王德俭已经构成严重违约，鉴于李文丽也存在迟延履行付款义务的情形，原审法院酌情认定王德俭按转让成交价的15%支付李文丽违约金，具体计算如下：1150000元×15%＝172500元，对李文丽的该项请求超出部分，原审法院予以驳回。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，于2015年11月30日判决：一、确认李文丽、王德俭于2015年5月17日签订的《二手房买卖合同》（合同编号：1507936）已解除；二、王德俭应于判决发生法律效力之日起三日内返还李文丽定金100000元；三、王德俭应于判决发生法律效力之日起三日内支付李文丽违约金172500元。一审受理费6250元、保全费2170元，合计8420元，李文丽已预交，由李文丽负担1684元，王德俭负担6736元。王德俭不服原审判决，向本院提起上诉称：王德俭没有构成根本违约的行为。1、根据案涉《二手房买卖合同》第五款的约定，买方必须先把首付款打入到对方的银行账户才符合二手房买卖的交易规则或者与银行签订监管协议。而在实际操作中李文丽却无故不行使上述任何一种方式向王德俭交付首付款，也不配合与银行签订监管协议这将造成王德俭得不到合同约定的首付款。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，李文丽己经构成根本违约，直接导致合同无法继续履行下去。2、从王德俭的角度分析，李文丽一开始就不将首付款交给王德俭或者与银行签订监管协议，就要求王德俭将房屋递件过户到其名下。这一无理要求无论是从合同签订地深圳市的交易规则还是依中介公司的交易规则分析，王德俭在李文丽没有支付首付款或者没有与银行签订监管协议的情况下而将房屋过户给李文丽，这样的做法与商品房的交易习惯相违背的，且于法于理都是说不通的。3、按照通常的交易习惯，在买方没有支付任何首付款或者没有与银行签订监管协议的情况下，就要求王德俭办理房屋递件过户手续，于情于理都没有依据。4、李文丽辩称其于2015年6月3日将首付款245000元支付至首期款监管账户，并提供银行的证明予以证明。王德俭认为监管协议应该由三方共同签订协议，而不是仅仅由李文丽与银行签订二方协议。如果监管协议仅仅由李文丽与银行签订，那么王德俭将得不到任何法律保障，李文丽将得不到任何约束。这将造成被监管的财产将处于一种不稳定、不安全的状态。到时候，李文丽随时可以从银行取出被监管的财产，此种做法将会造成本属于王德俭的“首付款”直接损失。所以从此种意义上讲李文丽与银行签订的并非真正意义上的监管协议。而是一种以欺诈的手段逃避给付首付款的行为，直接侵害了王德俭的合法权益。5、在李文丽存在根本违约的情况下，李文丽与银行签订二方协议也是在逾期违约的情况下签订的。王德俭在李文丽根本违约的情况下又加之履行有瑕疵的情况下，不给对方办理递件过户手续是有法律依据和事实依据的，王德俭根本不存在违约行为。6、李文丽辩称不支付首付款的原因主要是因为贷款贷不下来；等到贷款带下来之后，就要付首付款。王德俭发短信告知李文丽支付首付款时（此时银行贷款己经下来了），李文丽却仍不支付首付款给王德俭。因为只有等李文丽支付首付款后，王德俭才可能给李文丽办理房屋递件过户手续，这样做王德俭才会有保障。王德俭不可能在李文丽没有支付首付款的情况下就把房屋递件过户给李文丽。在没有任何保障的前提下就盲目完成过户手续，这将损害王德俭根本利益。王德俭不可能在这种情况下就给李文丽办理房屋递件过户手续。7、李文丽称王德俭因为房价暴涨，意欲违约，遂找借口不配合李文丽办理递件过户手续。王德俭认为此种说法是没有依据的。因为王德俭是想把这栋房子卖了再买一栋大点的房子。由于李文丽一直未付首付款给王德俭，造成王德俭无法购买大一点的房子。要求加价是因为自己想要购买的大一点的房子涨价了，在李文丽逾期不支付首付款的情况下，王德俭只能要求李文丽加价购买。要是李文丽按时一次性支付首付款的情况下是不存在加价的问题的。加价是由于李文丽逾期支付首付款造成的。据此，王德俭请求本院：1、撤销原审判决，并依法驳回李文丽的全部诉讼请求。2、由李文丽承担上诉费。被上诉人李文丽口头答辩称：王德俭的上诉理由没有事实和法律依据，恳请法院驳回王德俭的上诉请求。原审第三人世华公司没有参加二审法庭调查，亦没有提交书面答辩意见。本院经审理查明，李文丽提交的中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行出具的证明内容为：“该账户为李文丽购买东莞市凤岗镇官井头村龙平路大运城邦花园二期11栋1单元1401房向我行提供的贷款账户及首付备足证明。”对原审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：根据案涉《二手房买卖合同》的约定，案涉房屋的首期款由李文丽指定银行监管，李文丽、王德俭双方须与监管机构签署资金监管协议，李文丽应于2015年6月1日之前将首期款存入监管账户。李文丽、王德俭于2015年5月26日在中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行办理首期款监管时，已经知道该银行不与双方签订资金监管协议，虽然王德俭继续按合同约定配合李文丽向该银行申请贷款，但并不能说明李文丽、王德俭双方以各自行为对合同约定进行了变更。从王德俭提交的短信聊天记录来看，双方对首期款的支付方式未能达成补充意见。王德俭主张李文丽未按合同约定向其交付首期款构成根本违约，本院不予采纳。同时，根据案涉合同约定，双方办理递件过户手续时间在李文丽支付首期款之后，而双方在首期款监管不能实现且对首期款的支付方式又未能达成补充意见的情况下，王德俭拒绝协助办理递件过户手续，符合法律规定。故此，本院认为合同不能继续履行不应归责于李文丽、王德俭任何一方。原审法院认定王德俭逾期履行合同义务构成根本违约并酌定王德俭按转让成交价的15%向李文丽支付违约金不当，本院予以纠正。鉴于双方均提出解除合同，原审法院认定案涉合同于2015年10月23日向王德俭送达诉讼材料时解除并无不当，本院予以维持。案涉合同解除后，王德俭因案涉合同已收取李文丽交付的定金100000元，应返还给李文丽。综上所述，上诉人王德俭上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1611号民事判决第一项、第二项。二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1611号民事判决第三项。三、驳回李文丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6250元、保全费2170元，合计8420元，由李文丽负担5869元，王德俭负担2551元。二审案件受理费5387.5元，王德俭已预交，由李文丽负担3755元，由王德俭负担1632.5元。李文丽应于本判决生效之日起三日内向本院缴交二审案件受理费3755元，王德俭多预交部分本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 何玉煦代理审判员 李瑞峰代理审判员 冯婉娥二〇一六年六月二十九日书 记 员 冯颖欣附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 来自